觀點網 在疫情影響與融資受限的雙重壓力下，商業地產類REITs產品又火了起來。

11月的第一天，百聯股份便傳來了好消息，“中聯上海證券-百聯股份第一期資產支持專項計劃”獲得上交所無異議函。

按照交易流程，接下來，百聯股份這支21.06億元的類REITs產品將進入正式的發行階段。

實際上，近兩年，隨着宏觀經濟下行、居民消費意願減弱以及疫情的多點散發，商業地產出現客流量減少、空置率上升、現金流困難等情況。

於是，越來越多的商業地產運營商將目光投向類REITs產品。

而這種以非公開方式向合格投資者募集資金，通過SPV投資於不動產資產的方式，不僅能夠滿足企業的融資需求，更能實現資產負債的出表訴求，降低實體經濟的槓桿率。

百聯試水類REITs

近兩年，由於調控因素影響，房企們從銀行等金融機構融資的傳統渠道遭到限制，手握存量項目的商業地產運營商們，開始尋求資產證券化的道路。

百聯股份便是其中之一。

據瞭解，早在今年7月，百聯股份便萌生了資產證券化的想法，彼時，該公司將其位於上海的兩座購物中心擺上貨架。

據上海聯合產權交易所消息，上海百聯百貨經營有限公司旗下2家公司100%股權及對標的公司債權被掛牌，轉讓價格合計20.29億元。

其中，上海百聯金山購物中心有限公司100%股權及轉讓方對標的公司51,779萬元債權，轉讓價格8.93億元；而上海百聯川沙購物中心有限公司100%股權及轉讓方對標的公司63,406萬元債權，轉讓價格11.36億元。

不過，這次掛牌，並不是為了賣項目，而是醞釀資產證券化，盤活存量項目。

據觀點新媒體瞭解，百聯金山公司持有位於上海金山新城核心區的百聯金山購物中心，項目於2010年9月28日建成開業。

項目開業之初，其100%的出租率，創下了國內購物中心租戶同步開業率之最，同時這也是當時上海金山區最大的集購物、休閒、餐飲、娛樂於一體的購物中心。

運營至今，百聯金山購物中心也已經進入了成熟期，每年為百聯股份帶來可觀的收益與現金流。

以2021年為例，百聯金山公司全年實現營收9806.33萬元，淨利潤2053.97萬元，扣非淨利潤1904.33萬元，公司期末總資產4.79億元，淨負債2.01億元，期末淨資產2.77億元。

即便受疫情影響上海面臨短期封控，該公司的業績同樣毫不遜色，2022年1-4月，實現營收3260.42萬元，淨利潤3.58億元。

相比之下，百聯川沙公司持有的百聯川沙購物中心，似乎稍顯“年輕”。

資料顯示，這一項目地處上海浦東新區川沙新鎮核心區域，商場總建築面積9.3平方米，其中地上建築面積達4.7萬方，項目於2017年4月27日正式開門迎客。

雖然開業時間並不算太長，但百聯川沙購物中心基本實現了正向的盈利。2021全年，該公司總營收1.13億元，淨利潤60.64萬元，期末淨資產4.19億元。

以此可見，百聯金山購物中心、百聯川沙購物中心均屬於效益相對可觀的項目。

分析人士強調:“資產證券化也不是隨隨便便能做的，要有優質的資產，還要考慮資產是否具有持續性。”

根據交易流程，百聯股份已於10月25日將上述兩項目的股權及相應債券在上海聯合產權交易所掛牌，等待計劃管理人代表專項計劃參與標的資產的摘牌。

對百聯股份而言，以兩個重資產商業項目開展類REITs，可以盤活存量資產，加快資金回籠，提高公司的資金使用效率。

該公司在公告中亦明確，本次標的資產轉讓預計增加公司合併報表利潤約5.3億元。

更重要的是，這一次掛牌轉讓之後，百聯股份同樣繼續管理和運營上述兩個項目，與此同時，交易實施之後，兩個項目公司將不再納入百聯股份的合併報表當中，

也就是說，百聯股份一次性實現了兩個項目由“重”轉“輕”的目的，達到了負債的出表目的，促進商業輕資產的收益提升。

REITs熱火

自2021年6月首批公募REITs上市交易以來，國內公募REITs試點正逐步落地。

不過，當前國內公募REITs試點尚未涉及商業地產，但越來越多的企業在類REITs領域摩拳擦掌。

其中，百聯股份發行的這支類REITs產品，規模達到21.06億元，優先級18.95億元，佔比達到89.98%，優先級份額主要由市場機構投資人認購，而次級產品共計2.11億元，佔比為10.02%，百聯集團認購不超過50%的次級份額。

上述產品的期限為3+3+3+3+3+3年，產品到期後，百聯控股提出的退出方案包括續發下一期產品、百聯集團優先收購、市場化處置以及對接公募REITs。

不止是百聯股份，近兩年包括華潤、首創、招商、印力、金茂等企業紛紛試水商業類REITs產品。

就在10月下旬，華潤置地將北京清河萬象匯擺上貨架，以鏈接資產證券化。

更早之前的2020年10月“中信金石-招商蛇口一期資產支持專項計劃”在深交所成功發行，標的資產為南京馬羣花園城購物中心；2021年1月21日，“金茂華福-申萬-金茂商業卓越1號資產支持專項計劃”成功發行，底層標的物業為中國金茂位於長沙及青島兩處核心區域的優質購物中心。

根據平安證券此前發佈的研報，2014-2019年國內類REITs產品共發行68支，累計發行金額1402.8億元，其中排名前三的物業類型為購物中心、寫字樓、零售門店，分別佔比33%、25%、19%。

2020年、2021年兩年，我國發行的類REITs產品分別為22支、18支，總規模分別為382.655億元及332.01億元；2022年前10月，國內共發行類REITs產品11只，發行規模總計226.21億元，商業物業依舊佔據大額比例。

分析人士強調，類REITs作為一種金融工具，能夠盤活存量資產，降低企業的槓桿水平，進一步為實體經濟企業加速發展注入活力。

實際上，對國內的商業物業而言，當前除了類REITs產品，CMBS同樣也是較為常見的證券化融資工具，與此同時，由於CMBS發行架構較類REITs更簡易，因此也獲得了不少企業的青睞。

今年4月25日，中國金茂以北京凱晨世貿中心為基礎資產設立的“中信證券-金茂凱晨2022年綠色資產支持專項計劃（碳中和）”完成簿記，發行規模為87.08億元，全場認購倍數高達2.5倍，票面利率3.4%，期限18（3+3+3+3+3+3）年。

最近一次是10月25日，華潤置地成功發行10年期“石家莊萬象城資產支持專項計劃（CMBS）”，規模30.01億元，發行利率4.0%。

與類REITs不同的是，CMBS在交易中，底層資產的所有權不轉移，信託計劃僅享有對項目公司的抵押貸款，因此底層資產會計處理上不出表。

而權益型類REITs，其底層資產將被剝離至SPV名下，而SPV的全部股權將轉移給私募基金，故底層資產的所有權變化。從會計處理來看，即底層資產實現了出表，同時帶走相應的負債。

“無論是CMBS還是類REITs，都為存量商業項目的價值釋放提供助力”，分析人士認為。

至於商業地產公募REITs何時到來，上述分析人士則認為，“公募REITs向商業不動產擴容的呼聲很高，未來一定是大趨勢。”

在11月2日召開的2022觀點商業年會商上，錦和資管法務總監顧夢捷亦認為，REITs是很熱的話題，在今年年底或是明年，商業地產公募REITs可能會有比較大的政策利好。

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