觀點地產網 作為曾經的“京城一哥”，遠洋經歷過高地價與嚴調控，而後又因多元化業務佔據了主業的資金和精力，步調因此慢了下來。

在地產圈裏浮浮沉沉27年，如今，遠洋開始謀劃新一輪的加速。

3月15日，遠洋集團與鑫苑集團宣佈，雙方將合作開發鄭州市二七區鐵三官廟等地塊項目。

資料顯示，鐵三官廟地塊位於鄭州市主城區大學路與南四環交匯處，佔地面積約4.7萬平方米，計容面積約14萬平方米。

事實上，自2020年初，遠洋集團首次提出“拓”華西、“耕”華中戰略後，這家房企就不斷將天平傾斜於環京之外的區域。此次與鑫苑合作，或許是遠洋加速補短板的一個信號。

但當下的生存環境瞬息萬變，河南乃至整個華中地區早已“羣雄割據”，自詡長跑選手的遠洋，為何選擇在這個時候加速？衝刺之後，終點等待它的又將是什麼呢？

鐵三官廟往事

遠洋和鑫苑結緣於鄭州的鐵三官廟地塊。

早在2013年，鑫苑就曾與鄭州市二七區政府簽訂合作協議，參與二七區郭家咀、鐵三官廟合村並城改造，並提供資金支持。

不久之後，鑫苑名城一期面世，因其科技配套及省實驗小學學區房等亮點，項目得到熱銷，此外，那些年，正值樓市漲價潮，鑫苑名城一期的價格也從8000元/平方米的均價一路飛漲到1.3萬元/平方米。

按照原本的協議，鑫苑名城一期之後，該項目周邊的多宗地塊也應由鑫苑開發，作為鑫苑名城的後續地塊。

但故事的發展總是曲折離奇。據悉，在2017年鄭州首場土拍中，融僑、康僑及平安、亞新等房企搶下六宗地塊，而這六宗地塊原為鑫苑名城二期項目用地。

彼時坊間的傳聞是，鑫苑因未能完成前期與政府承諾，選擇主動放棄，並未參與地塊競拍。同時，前期的安置鑫苑也並未投入大量資金，基本上是政府投入，所以本次土拍屬於正常的招拍掛。

從此，鐵三官廟地塊就成了張勇的一個心結。

同樣也在2017年，一家來自京城的房企首次踏入了中原這片熱土。同年11月，遠洋集團與河南中銀簽署協議，雙方共同開發新鄭地塊，這也標誌着它正式進軍鄭州房地產市場。

但佈局近四年時間，遠洋在鄭州的發展始終不溫不火，截止目前，該公司在鄭州有且僅有三個項目，且三項目於去年全部清零，也就是說，目前，該公司在鄭州板塊並無待售、待開發項目。

張勇與鐵三官廟地塊失之交臂，而遠洋則在鄭州房地產市場走走停停，有人說，這是一場“失意者的聯盟”。

時間走到2020年，鑫苑與鐵三官廟地塊的故事迎來轉機。同年，鑫苑通過招拍掛市場拿下鄭政出〔2020〕59號地塊，即本次合作的鐵三官廟地塊。

對此，分析人士提到，鑫苑置業近兩年的發展狀況不是特別好，規模和業績一直上不來，現金流也稍顯吃緊，所以才拉來了遠洋共同合作。

觀點地產新媒體瞭解，鑫苑置業近幾年的合同銷售額持續縮水，2017年，其實現銷售額24.66億美元，但2018年僅為22.65億美元，2019年甚至跌至21億美元，不到150億人民幣。另於去年上半年，鑫苑置業實現銷售簽約83億元人民幣，同比增長15%。

此外，鑫苑置業還存在淨利下滑、負債高企等問題，2020年中期，該公司營業收入21.63億元，同比下降43.17%；歸屬於母公司股東的淨利潤2156.82萬元，同比下降91.33%，公司資產負債率84.10%，剔除預收款項的資產負債率73.75%，淨負債率127.68%，處於行業較高水平。

對鑫苑置業而言，抱團取暖不僅能夠減輕大量的土地投拓資金壓力，更能降低資金沉澱的風險。

至於遠洋集團，此次與鑫苑合作，則能夠擴充其土地儲備，更能增加其在鄭州的市場份額。

被遺忘的板塊

在過去27年曆史進程中，北京區域一直都是遠洋重倉的根據地，而華中則是那個被遺忘的板塊之一。

據悉，上市前後，遠洋集團在大本營北京的佔有率已經位於前列。當時，該公司對外接受採訪時透露，2008年公司在北京的市場佔有率已經達到4%。因此，坊間又將其稱作“京城一哥”。

從歷年區域土儲持有比例來看，2014-2019年，遠洋集團環京區域土儲佔比基本保持四成以上，而長江中游地區（2020年劃入華中地區）的土儲佔比則在10%左右，其中差距顯而易見。

分析人士看來，2017年之後北京“317新政”出臺後，環京樓市的各個核心區域也紛紛加碼樓市調控，導致樓市出現斷崖式的下跌，這兩年，像遠洋這類大力重倉環京一帶企業，受到的影響還是比較大的。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

迫於政策調控與業績壓力，那些曾經被遺忘的板塊如今卻被拎出來挑大樑。

2020年5月，遠洋集團將原本的“京津冀開發事業部”調整為“環渤海開發事業部”、“北京開發事業部”兩大區，同時確定華西、華中兩個新獨立區域的戰略意義。

事實上，區域結構的調整亦證明了遠洋集團有意避免過度聚焦環京區域的土儲和銷售，並加強長三角、粵港澳大灣區，以及長江中游和西部區域的熱點城市圈，以提高未形成規模化城市或新進城市的投資力度。

最明顯的現象是，經區域結構調整後，遠洋集團在拿地方面明顯往環京以外的區域傾斜。

2020年中期，遠洋集團新增土儲面積為201.4萬平方米，新增權益土儲面積為117.1萬平方米，其中，“南移西拓”區域新增土儲建築面積佔比為72%。

但儘管如此，華中區域仍舊是遠洋集團的佈局短板，截至期末，該公司在北京區域的土儲達到1040.1萬平方米，比例依舊佔到21.63%，但華中區域的土儲僅為378.5萬平方米，甚至不及北京、天津等單個城市的土地儲備量。

2020年全年，遠洋集團的累計協議銷售額約1310.4億元，比去年同期上升1%，而華中區域銷售額僅為94億元，佔比僅為7.17%。根據遠洋集團華中開發事業部常務副總經理婁文華介紹，華中區域的銷售金額目標是在2023年年底達300億元以上。

要實現300億的規模，就意味着遠洋需要在近兩年不斷儲備華中區域的“糧草”，而此次與鑫苑合作開發鐵三官廟地塊，或成為遠洋加碼華中的重要模式。

但值得注意的是，華中一帶早已羣雄割據，不僅有奧山、武漢地產、建業、正商、恆泰、偉星等本土房企鏖戰，更有碧桂園、恒大、萬科等外來房企搶食。遲來的遠洋，還能在其中搶佔多少市場份額呢？