編者按：二十年時光，無論是對人的一生還是一個行業的歷史，都是厚重而且無法割裂的。
對於中國房地產而言，過去二十年是高速發展的黃金年代；對於博鰲房地產論壇而言，二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨着房地產一路向前，記錄着這二十年恢弘的歷史。
歷史給我們的最好的東西，就是它所激起的熱情。值此“博鰲20年”之際，觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野，並推出“博鰲20年”系列採訪特稿。
未來，我們還將繼續見證。
觀點地產網 自去年7月奧園將集團總部及二級業務集團遷入番禺萬博以後，我們這是第一次見到雷易羣。
現任奧園健康常務副總裁一職的他十分忙碌，此次見面也因出差、會議等行程更改了幾次。
見到我們，雷易羣一連說了幾聲“好久不見”，把桌上的荔枝分給大家，並親自沖茶招待，對於這次見面，他也是期待已久。
雷易羣的新辦公室看起來乾淨明亮，透過落地窗望出去，萬博商務區高樓林立的風景盡數納入眼中。
遷移至廣州新商務區的這一年時間，也基本上是奧園健康登陸資本市場的第一年。
對比2019年初稍顯慘淡的市場環境與如今物業股一派風光的局面，雷易羣感嘆道：“我們上市的時候是很難的，當時香港資本市場的資金比較緊張，我們的定價也很保守。”
不過，這一年的奧園健康的表現讓雷易羣覺得“超出預期”，在如今整個奧園集團一業為主、縱向發展的發展方向下，奧園健康屬於縱向發展中走得比較穩健的一個。
“而且是小馬快跑，跑出來的一個奧園健康小馬。”
商業運營難易
對比這兩年赴港上市的物業股，奧園健康在規模體量上並不算大。
據悉，遞交招股書之時的奧園健康，在管總建築面積並不具備優勢。
不過，在雷易羣看來，公司打出的是另一張牌，上市時奧園健康物業管理規模體量雖然小，但是旗下物業的業務結構比較合理，有一定的成長性及潛力。
據悉，區別於其他物管公司以住宅為主的業務結構，奧園健康由物業管理、商業運營為兩大收入業務組成。就2019年營收結構可以看到，物業管理服務及商業運營服務的收入分別佔總收入約71.8%和28.2%，即是說接近三成的收入來自於商業運營服務。
不小的商業運營比例使得奧園健康盈利水平處於行業高位，2019年實現整體毛利率37.4%，行業其他物業服務公司的毛利率水平則基本上處於20%-30%。
正是這種業態模型，讓奧園健康獲得了資本市場的青睞。
“這樣的物業結構組合給我們帶來很大的空間，所以當時投資者才對我們的預期比較好。”雷易羣說。
然而，業績風光的商業運營業務管理，並沒有外界想像中的容易，商業管理出身的雷易羣或許更加明白箇中滋味。
雷易羣在商業運營上的經驗頗為豐富，在2015年加入奧園健康生活集團之前，還曾在龍湖、萬達商管等公司任職過。
雷易羣坦言：“商業利潤高、資本市場喜歡，但是商業運營這一塊組建團隊的難度很大，成熟且有成體系的打法還比較難。”
其中最為首要、核心的競爭力是人才與團隊，雷易羣稱，商業運營與傳統的物業管理公司的邏輯不太一樣，後者主要靠規模，前者則是首先靠團隊的能力。
“很大程度還不一定依賴資本，當然，資金也需要，但是首先是要團隊，有了一個團隊，可能在短短幾年時間就能創造一個很出色的品牌，這就需要團隊的專業能力和資源結合來解決這個問題。”
雷易羣感嘆：“商業運營不是隨便一個人都可以幹得了的。”
今年猝不及防的疫情，也讓雷易羣對商業運營有了新的思考。雷易羣透露，對於已開業的商業項目，目前的復工復產率已達到75%以上；但對於新開業的項目，本來便處於市場培育期，疫情影響之下有些業態管制不能開業，客流量則有較大的影響。
但是，成熟的管理團隊與體系讓雷易羣坦然與充滿信心：“疫情結束後我們有信心能夠快速恢復生產、趕超進度，我還是非常看好商業運營未來整體的方向。”
目前，最重要的是利用這一段時間修煉好商業內功，“我們在這個基礎上還要更加有效地夯實內功，如果在這種情況下都能生存下來，以後你就不怕什麼了，不經歷風雨怎麼見彩虹。”
至於外拓存量項目，雷易羣也稱，公司現在有一半的商業項目是外拓的，但這兩年的發展戰略是提升內部的精細化管理。
“如何在市場變化中能夠鳳凰涅槃生存下來，而且能夠發展得更好，形成市場的亮點，是這幾年我們要做的。”雷易羣喝了一口茶，放慢了語氣說：“以後有的是機會去選擇，這個行業不能急。”
收併購的考量
除了物業管理、商業運營、大健康產業三大業務板塊，奧園健康還在尋找着更加具有潛力、成長性的業務模型。
為了實現這樣的目標，奧園健康採取的重要路徑之一便是收併購。
事實上，上市一年多以來，被視為物管公司規模擴張最為直接有效的收併購法則，奧園健康使用得並不多。
對此，雷易羣道出了背後的考量：“公司並不是沒有選擇物業收購，我們一直在做，但是要選擇對整體市場佈局有利的，對業務協同有幫助的，對整個戰略規劃是有效的，當然還要實現股東價值，這幾點要綜合考慮，我們才會精準地收購。”
今年4-5月少見的兩筆收併購，在雷易羣看來十分符合奧園健康的標準，並稱之為“精準打擊”。
據觀點地產新媒體瞭解，4月22日，奧園健康公佈以約2.48億元收購樂生活智慧社區服務集團80%的權益。此後5月11日，奧園健康再度發佈收購公告，宣佈以3700萬元收購寧波宏建物業服務有限公司65%的股權。
雷易羣談起這兩筆收購甚是滿意，稱樂生活的收購有效補充了公司在環渤海、京津冀區域規模的不足，寧波宏建的收購則為以後發展華東市場起到奠基石的作用，包括以後走到江蘇、浙江和上海。
“這兩個收併購豐富了管理的區域，形成環渤海、長三角、珠三角三足鼎立的局面，填補了一些區域的空白。”
佈局之外，這兩筆收購在業態擴充上也起到了一定填補作用：“樂生活本身就有一些非住宅的物業，包括學校、醫院和公共建築，這就填補了奧園健康以住宅和商業為主，對於公共業務板塊不足的戰略空白，可以強強聯合。”
雷易羣表示，奧園健康下一步將會在城市運營這一塊發力。他列舉了同行如萬科橫琴、保利西塘等項目，稱公司正在這個方向着手準備：“我們對這個方向非常看好，既承擔了社會責任，同時又能解決很多系統性的問題。”
在採訪中，雷易羣還向我們介紹了不少新業務方向，比如社區養老：“這是我們物業管理未來的重要發展方向，現在跟幾個養老醫療機構簽訂了戰略合作，在三個社區開了中醫門診，系統已經搭建起來了。”
雷易羣稱，目前公司還在嘗試階段，爭取在養老高峯期到來之前摸索好社區養老的一些經驗，包括小區的適老化改造等等，將成為公司一個新的增長點。
“所以為什麼叫奧園健康？未來社區養老、醫療美容都會是我們的方向。但是這塊業務如何去做，如何做得更好，我們會通過這兩年給市場一個很明確的信息釋放出來。”
通過收併購與業務組合擴張，反映到資本市場上最直觀的將是規模的增長。
雷易羣透露，經過收併購，奧園健康目前全國運營服務面積超4300萬平方米，這對奧園健康的市值管理是一個非常大的利好。
以下為觀點地產新媒體對奧園健康生活集團有限公司常務副總裁雷易羣先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：這次疫情當中物業的角色舉足輕重，在您看來，疫情給物業行業和物業公司帶來了哪些改變？
雷易羣：這次疫情防控對物業管理是有好處的。
第一，物業管理會越來越重要，通過這次疫情以後，業主和物業管理之前因溝通導致的問題得到有效解決，在困難面前互惠互助拉近了彼此的心理距離。而且業主覺得物業管理的質量，直接決定了健康、安全等很多保障性因素。
第二，以前政府職能部門與物業管理方的溝通協作程度沒有現在這麼高。
這次疫情以後，尤其是基層政府的職能部門，發現物業方對於最後一公里的管理，協助促進甚至解決了很多基層治理難題，給基層社區羣防羣治工作，包括疫情防控體系帶來了積極作用。一旦物業管理水平不達標，問題就會叢生；有了優質物業管理方的協助，很多問題迎刃而解。
隨着疫情防控成為是常態，以後不單疫情防控方面，還有涉及其他層面，問題最終都會歸結到如何提升物業管理最後一公里，所以政府對物業管理的重視度也越來越高，包括維修基金方面，這次《物權法》對維修基金的使用就放鬆了很多，還有一些地方政府對物業管理進行補貼。
這些補貼政策，包括物權法的改變，說明國家對於物管服務是大力支持的，你去做好最後一公里的物業管理，把它做大做強，會給很多支持，這對物業來講是迎來了一個春天。
觀點地產新媒體：相比於房地產而言，物業行業集中度並不高，這對物業管理行業來講是否是一個非常大的機遇？
雷易羣：中國的房地產發展到這個階段，越來越難賺錢，集中程度越來越高。在十多年前中國房地產羣雄逐鹿的時候，那時候上萬家房地產開發公司，開發的存量規模非常大。
物業行業的話，剔除100強或者50強房企開發的項目由他們自己的物業進行管理之外，剩下的房地產開發公司開發量是很大的，這是一個存量市場，目前這些物業的物業管理大多是從地產公司裏面分出一個很不重要的部門去成立一個物業公司，然後做保潔、保安的工作。
受限於體量和盈利能力，這些開發商自持的物業，也發揮不到它的作用。管理一百來萬方的物業對他們來說很費事，所以很願意把物業管理板塊轉出來，這部分對物業管理公司來講，特別是對上市企業，有資本能力的公司來講，是一個非常大的市場機會。對業主來講，他們也需要更換一些有實力、有品牌的物業公司替代原有物業。
現在真正做得好的物業公司就是一二十家，前20名物業管理公司來分全國的物業的存量。現在看物業公司管理幾億平米的規模已經很大了，實際上這裏面有上萬億的存量。現在還沒有完全形成頭部，隨着未來5年、8年的發展，頭部企業應該是有上百億規模的管理面積，由此可見，在這條馬拉松賽道上，行業才剛剛起步。
所以我覺得這對物業管理行業來講是一個非常大的機遇。
當然，已經有了這麼大的管理規模以後，增值服務也很重要。本來物業管理是一個平臺的端口，用互聯網思維也好，用市場經濟思維也好，需要的是一大批有經營能力的人才來充實這個團隊，提高素質，才能解決經營意識，有很強的經營意識，才能解決整個市場發展的機遇。
觀點地產新媒體：今年以來奧園健康收購了樂生活、寧波宏建，進行這兩筆收購是出於什麼考慮？
雷易羣：樂生活的收購，有效補充了奧園健康環渤海、京津冀這個區間的市場規模。寧波這個收購在以後發展華東市場起到奠基石的作用，包括以後走到江蘇、浙江和上海。
這兩個收併購，從戰略角度來講，豐富了管理區域，形成環渤海、長三角、珠三角三足鼎立的局面，而且是在經濟最發達區域的佈局，填補了區域空白，是對區域的增強，起到了戰略收併購的作用。
樂生活的業務結構，本身有一些非住宅的物業，包括學校、醫院和公共建築，填補了奧園健康以住宅和商業為主，對於公共業務板塊不足的戰略空白，樂生活有這樣的板塊，我們可以強強聯合。
寧波宏建的物業管理的利潤率比較高，目前審計利潤超過百分之十幾，這也符合奧園健康在利潤增量上的訴求，這兩個收併購我們是精準打擊。
可能現在有人會說樂生活的利潤率很低，但是我覺得還有很大的發展空間。我們接管以後，不管是品牌、企業文化還是成本控制、客戶體驗，我們有一整套的打法，有成功的經驗。我們有信心把樂生活的利潤快速提升上來，而且能夠提升客戶體驗感和滿意度。
對物業管理而言，通過收併購是一條路，通過中國奧園集團交付的物業帶來的增量是一條路，再加上每年的市場外拓，所以我們的步子走得是比較穩健的。
觀點地產新媒體：您是商業管理出身，您怎麼看待今年的疫情對商業尤其公司商場帶來的影響？
雷易羣：今年疫情確實對商業有很大影響。
對於疫情下的商業這一塊，新開業的項目時間會往後推，已經開業的項目，經濟指標相應做了一些調整，目前是七八成的復產率，包括原來疫情期間全部封閉管理，對我們還是有些損失。
如果疫情防控做得好，復工復產率持續提升，下半年會把之前的損失補上來。但是對疫情的走勢判斷，我們沒有辦法很精確地把握，我們也做好了疫情常態化下的復工復產的打算。
同時，商業運營在奧園健康佔比30%左右，隨着物業管理收併購的加強，這一塊的佔比會逐步縮小。當然，今年這種情況是全球災難，這種天災人禍是不可抗力，但是長期很看好商業運營的發展。因為商業運營是體驗性商業，無論怎麼變化，它是人民生活水平提升之後必須有的業態。
我們的商業經營可能會遇到收入壓力、收繳率壓力，但這是全行業共性問題，我們在這個基礎上還要更加有效地練內功，如果在這種情況下都能生存下來，以後就不怕什麼了。不經歷風雨怎麼見彩虹，在溫室下培養，並不能檢驗到真本事。
從目前來講，我認為我們目前各項運行還是井井有條的，有條不紊地推進復工復產。除了經濟指標，我們也會和商戶共同抗疫，共同面對市場困難，包括給他們提供市場營銷扶持的政策。
對於商業運營，相信經歷了風雨以後，奧園商管團隊會更加厲害、更加有條件做好更多的商業運行的管理。