觀點地產網 營業收入238億元，毛利率25.7%，權益持有人應占盈利22.6億元，核心利潤23.5億元，同比分別上升14%、4.9%、46.8%、36.7%，每一個財務指標都表達出在過去的一年越秀地產完成了一份滿意的答卷。
2017年，越秀地產錄累積合同銷售金額409億元，同比上升35.1%，完成全年目標113.5%。
土地儲備方面，越秀地產去年於廣州、杭州、武漢、佛山、江門、青島等6個城市新增19幅土地，新增土地儲備505萬平方米，土地平均溢價19%。
未來，越秀地產將會繼續加大三大區域——粵港澳大灣區、長三角、華中的資源投入，85%的新增土地儲備面積將位於上述區域。
在業務方面，越秀地產將保持原有住宅和商業開發經營業務，同時，繼續發展城市更新業務、養老產業、長租公寓等。
2020年衝擊千億規模
“越秀地產確實比較穩健，但這樣說好像越秀沒有進取心。”當媒體問起越秀地產穩健的風格時，董事長張招興笑稱。
他隨後表示，越秀地產需要做強做優，並沒有要求做大，但是適當的規模增長還是必需的。越秀地產目標在2020年將銷售規模達到800億元，並衝擊1000億元。
據觀點地產新媒體查閱，2017年，越秀地產累計合同銷售約409億元，較2016年合同銷售金額303億元同比上升35%。
35%的同比增長也成為了越秀地產2018年希望繼續完成的目標，據越秀地產指出，2018年合同銷售目標為550億元。
副董事長兼總經理林昭遠介紹，550億元的目標是基於越秀地產的可售資源以及考慮市場壓力而得出。2017年，越秀地產的整體去化率為63%，2018年預計去化率為54%，結合2018年逾1000億元的可售資源，越秀地產有信心完成這一目標。
同時，林昭遠表示，未來越秀地產的目標是保持30%以上的增長。而保持高增長率的發展，離不開土地儲備的支持。
據悉，2017年，越秀地產新增土儲建築面積505萬平方米，較2016年新增310萬平方米上升62.9%；總土儲建築面積方面，2017年為1627萬平方米，較2016年1351萬平方米上升20.4%。
在越秀地產重點發展的三大區域中，粵港澳大灣區土地儲備建築面積達824萬平方米，佔總土儲50.6%；長三角土地儲備建築面積達371萬平方米，佔總土儲22.8%；中部地區土地儲備建築面積達247萬平方米，佔總土儲15.2%。
2017年更加積極的獲取土地儲備也導致越秀地產淨借貸比率有大幅增加，達72.8%，而2016年僅為53.1%。不過，張招興稱，這一比例在房企中不過是正常數字。
3-5年開10萬間長租公寓
據觀點地產新媒體查閱，在2017年8月份的中期業績會上，張招興曾提到，在政府的供地計劃中，有不少土地均用於自持，基於“房住不炒”的政策指引，房地產企業將有相當一部分的租賃發展空間。
彼時張招興已明確表示，養老地產及長租公寓均是越秀地產未來的重點發展方向。
在本次業績會上，林昭遠透露，根據廣州可能推出的租賃用地，越秀地產預計在2018年推出長租公寓1000間，並計劃在3-5年的時間內實現10萬間。
2017年11月，越秀集團就成立了專門的公司“廣州越秀住房租賃發展投資有限公司”，用於住房租賃市場的擴張，成為廣州首批國有租賃住房企業。
住房租賃公司將通過整合通過越秀地產獲取的高價值物業、自有的物業資源、客戶資源整合和金融化退出渠道，以打造核心運營能力和資產管理能力。
近日，越秀的住房租賃業務又迎來新的消息，越秀集團的“中聯前海開源-越秀租賃住房一號資產支持專項計劃”獲得了深交所審議通過，將發行一筆金額為50億元的ABS融資大單。
對此，林昭遠表示，母公司50億元的ABS融資，是按照國家租賃物業房地產政策、響應國家號召。林昭遠指出，越秀地產比較理想的項目就會與母公司尋求相關的支持。
作為國內唯一擁有REITs平臺的企業，越秀地產此前一直利用越秀房托作為商業項目的退出通道，但受限於REITs的穩定現金流等條件，越秀地產與越秀房托的互動基本只在成熟的商業項目之間，尚未有住房租賃方面的合作。
本次的租賃住房ABS，可以說是越秀在長租公寓業務上尋求到的第二種項目退出通道。
以下為越秀地產股份有限公司2017年度業績會現場實錄：
現場提問：年前，越秀集團50億資產支持專項計劃獲批，公司計劃怎麼使用？長租公寓方面，目前是否有項目可以落地？公司計劃如何做這一塊？
林昭遠：關於50個億的這個專項計劃，國家把租賃物業作為未來房地產裏面很重要的一個部分，所以母公司越秀集團應該是積極響應國家號召。現在50億專項計劃已經批下來，目前我們有一些理想項目是可以去對接的，但是它有效期為兩年，我們計劃對接廣州市可能會推出的一些租賃用地，包括一些針對國企集團的租賃用地等。
長租公寓，去年10月份我們也是按照廣州市政府推租賃物業這個政策以來第一次響應，目前我們機構想做一個長項的工作，今年目標是按照一千間的規模來做，3至5年以內，我們計劃目標是10萬間。
現場提問：您好，越秀今年同比增長35%的目標比較進取，相比同行兩成多的增長還是比較高的，請問這個信心是基於什麼來判斷的？除了以前聚焦的廣東地區外，越秀也到其他地區拿地，作為國企背景的全國化會是怎樣的拿地標準？
去年越秀拿地也比較進取，拿到十幾塊比較好的地，那今年可用來拿地的金額和負債空間是怎麼平衡？
林昭遠：我們去年整個去化率大概在63%，今年是新的一年，我們的目標去化率是54%，這裏是在我們計劃鋪排裏面考慮了一定的市場壓力，所以把整個去化率有意做了一個下調。
關於今年的土地投資強度，我們總體上會保持與2017年持平，這是根據公司目前整個的銷售進行安排的。
關於未來的目標，越秀地產一直都堅持有質量的增長，不會說翻倍增長，而是保持定向的目標，大概按照30%以上的增速。比如說去年35%，今年35%，按照30%以上的增長目標鋪排，到2020年，有可能到1000億，或者是800億以上。
現場提問：您剛才提到35%，保持去年同樣的百分比，但按照市場預計，今年可能會比較有壓力，你們怎麼確保2018年保持去年的增速呢？第二個問題，在大灣區土地儲備方面有提到香港，所以想問一下今年對香港有什麼想法。因為在去年下半年以來，內資在香港拿地的越來越少了。
張招興：關於發展速度，我們2017年比2016年增長了35%，我們排到2018年的目標也是550億，也是差不多的增長。這是因為我們有這個基礎，地產這個東西，主要是看你本身，像今年的目標，肯定大家已經是心中有數，不可能馬上變出來，所以這個是一個基礎。因為我們貨值一千多個億，去化率排在54%，所以目標銷售約550億，這個是需要清楚的。
關於進取不進取，我們覺得是正常積極、穩妥的這麼一種狀態。香港的情況我們也清楚，我們本身香港融資，香港的土地供應也不多，另外其實看起來國內地產商的價格與香港本土的地產商有點水土不服，有機會我們肯定會考慮。
現場提問：你們講到會在二級市場涉及一些併購，有說法認為這兩年是地產商轉型的一個機遇週期，你們二級市場去併購，有目標嗎？是公司呢？還是項目呢？
然後是融資，越秀的融資很少，所以想問一下你們2018年融資這一塊有沒有壓力，大概會怎麼樣的融資情況？謝謝。
張招興：併購其實是企業發展過程中一個通常的做法，很多地產商的轉型會併購其他一些公司，我們地產轉型呢，放在越秀整個盤子裏面。越秀整個公司這些年有了一個大的轉型，以前是地產為主，現在是三個主業，而且總資產金額已經超過了地產，但是貢獻現在還是地產大一些，但是已經基本在轉型。
中國尚屬發展中國家，人口龐大，城市化率跟其他發達國家比還處在比較低的水平，所以這種基礎現實擺在這裏，地產是需要的。行業的前景還是在那裏，地產的行業前景還是在那裏，所以越秀地產的轉型也是與地產有關。
另外我們一直是商住兩用，這是我們的一個特色，我們還有越秀房地產信託，這就是我們做商業的一個非常大的一個優勢——去年我們也很快注入了武漢一個項目——我們只要有成熟的商業項目，就從開發公司、基建公司轉移過來，這就是我們的核心能力之一。
所以我們轉型還是會注重商業，另外長租公寓，從國家大的戰略方針來講，租售並行。
以前我們主要是售的成份多一點，現在會採納租的成份，所以我們才會成立長租公寓，才會去批50億的資產計劃，早期也是一個先機。
另外，我們的養老也有動作，養老方面也成立了公司，也收購了深圳銀幸養老服務公司的51%，這其實也是併購的動作。至於其他，有地也好，有項目也好，合適的都可以併購過來，只要有機會，我們肯定會有所動作的。
還有融資的問題，上市公司主要的生意在國內，這是越秀地產的一個機會，所以兩地資源，兩個市場的融資優勢充分利用，這是我們的特長，越秀集團應該會繼續發揚這一塊優勢。
現場提問：那你們現在在國外融資會不會有壓力呢？
張招興：應該這麼說，每個企業在融資方面都會有壓力。那麼像越秀地產，其實我們的負債率跟同行比是不高的。這樣的話，我們本身是比較健康，比較穩健的，相對來說，我們融資壓力就會小一些，成本就會小一些。
現場提問：今年年初的時候，集團在內部會議也提到把越秀做強、做優、做大，您能否詳細地說一下如何把越秀做強、做大、做優？2018年具體有哪些新的動作？
張招興：你指的是越秀，還是指越秀地產呢？因為我只是越秀地產。越秀地產相對來講是比較穩健發展，但是也不是特別地穩健，這幾年我們也有進取心。
我們2011年銷售額是90億，2017年到了409億，這一塊的複合增長率是28.5%。有幾個數字很有意思，2012年100億，2014年200億，2016年300億，2017年400億，當然2018年就500億，就是兩年加100億，我們是比較穩健，比較有節奏的一個步伐在發展。
但是地產這個行業以前大家也知道，膽子再大一點，步子再快一點也是可以，但是在這個過程中，越秀地產的風格，我們的資源分配各方面，調整跟整個集團轉型是有關係的。我們整個集團若沒有金融板塊，而是把所有的資源都放在地產這一塊，可能地產也已有一千億（規模），是很容易做到的事情。
其實我們最近也做了研究，我們原先的目標還是在“十三五”末做到500億，但集團也在希望我們做穩、做強、做大，地產是做強、做優，總之有個“大”，我們也不會馬上追求一千億，兩千億。到今天還是這樣，我們不會說一千億，兩千億，三千億，五千億的目標，但是我們覺得適當的規劃還是要。2020年，我們提出來，目標800億，爭取一千億。
那麼具體怎麼實現這個目標呢？現在我們已經有基礎了，現在我們手上的貨值已經有三千億，保持這個節奏，把控好這個節奏，然後每年做好，發展的模式應該是合作共贏的模式。過去，我們利用母公司國有投資的優勢、孵化功能對下面土地的發展也可以助上一臂之力。另外，我們在廣州的城市更新也好，軌道交通的合作也好，這方面也有所突破。
現場提問：越秀地產提到一個深化實施項目跟投機制和股票的激勵，管理層可否具體介紹一下目前的情況和進展？另外，越秀地產2018年的目標裏面，包括銷售額、在建面積、新開工等等都有比較大幅度的提升，但竣工面積是有下降，這是出於什麼樣的考慮？
林昭遠：越秀地產在過去幾年一直構建長效的機制，在國企中，我們的跟投應該走在了前面，目前我們跟投的項目有14個，跟投資金有1.87億。
股票激勵是針對管理層，前線操盤就以跟投為主，總部、特別是越秀地產管理層的角度，我們的獎金裏面，已經不發現金了，實際上就是把我們的獎金拿一半出來買股票，就是股票激勵，目前做了第一期和第二期，為長效激勵。
關於新一年的指標，竣工規模有下調，是由於竣工有滯後。因為現在開工的，包括在建的，大多是去年拿的十幾個項目，都具備快週轉模式，所以我們去年拿的地，總體上在今年可以進行開工和銷售，所以整個開工規模比較大。而竣工方面，基本上都在前面兩年銷售，加上過去還有一部分是毛坯房，週期較短，而現在大部分都是精裝，週期也會被拉長，竣工規模會相應下調。
現場提問：廣州市的2035城市總規的草案提出來了，裏面透露了未來17年的發展機遇，這個草案提到一點就是未來新增的土地會減少，那就意味着存量的土地以後更多人搶，越秀地產對市場更新方面還是先走一步的，越秀地產在搶存量方面有什麼優勢？有什麼計劃？
張招興：廣州2017-2035的城市總體規劃，就是城鎮規劃裏面給越秀地產的機遇很大。我們研究這個規劃的亮點其實有四部分，一個是城市人口要增加，現在廣州市的常住人口是1400萬，2035年達到2000萬，再加上其他人口會達到2500萬，這就是做地產的一個很根本的東西。另外地鐵要建到2000多公里，有了地鐵以後，城市的空間一下子就拉開了。
另外就是南沙是唯一的副中心，南沙還是自貿區、開發區，大部分的開發商在這裏的空地是比較多的，所以南沙的發展前景是比較廣闊的，而南沙所有開發商中越秀肯定是第一個，我們深耕了13年，現在佔的地盤比較大，所以南沙我們也是要繼續保持優勢。
在城市更新這一塊，我們的優勢在於是本土企業，我們現在的品牌、實力，應該說算服務化部門是我們的優勢，城區裏面實際上成片的地是沒有了，那地都在舊廠、舊村、舊場這三舊上面，我們有這方面的儲備，這方面的途徑，就有先發的優勢，有先機。
現場提問：您說內地的開發商在香港可能會水土不服，那麼我們在香港的目標是多少？第二個，越秀未來拿地也會集中在大灣區嗎，這個比例現在是51%，未來會不會再提高一點？未來會不會持續進入到深圳？第三個問題就是，公司還有397億人民幣還沒有入賬，會不會是在下一個階段入賬？
張招興：因為我們在香港已經有20多年了，在香港開發，以前我們也是小的項目，後來也採取合作，至於水土不服，也跟我們的注意力集中在內地有關。我們內地的機會很多，所以我們的注意力主要放在內地，香港不會作為主戰場，所以，香港我們也不能說不做，但是香港還不是越秀地產的主戰場。那麼後面，也可以用合作的方式來做，可以避免一些水土不服。
至於區域佈局的問題，我們有三個核心，廣東、大灣區肯定就是重點，因為沒有大灣區概念的時候我們就在這裏做了。那麼大灣區概念出來以後，發展前景更好，我們更加要這麼做，因為我們是本土企業。另外我們有一個重點是武漢，還有一個華東，這三個是我們的主要戰場，剛才我說一般增長掛在一個地方是不夠的，所以我們就想的是三大區域，廣東的比重肯定會大一些，其實可以的話應該是大灣區有一半。今後在深圳這一塊，我們是要慢慢進去。
397億元大概一半是2018年入賬197億；另外一個就是後面的年度入賬，大概2018年是190，不到200億；其他的2019年，2020年也有。