周建平（雅達養老董事長兼總裁）：各位朋友大家下午好。今天講這個話題之前先介紹一下我們雅達養老公司，我是雅達養老的董事長兼總裁周建平，雅達養老的項目可能在座的很多都知道，雅達養老其實既不是地產公司，也不是一個養老服務公司，我們把自身定位為一個養老全產業鏈的公司。所以我們這個公司在好多專項領域裏面大家可能都沒有接觸過。
我們是專注於養老和健康服務業全產業鏈的公司，業務模式是把養老產業鏈條裏面的所有關鍵要素協同發展，來推動養老產業的發展，這是我們的一種模式。所以我們涉足的領域相對來說在養老產業鏈條裏面比較廣泛，包括養老園區，我們從策劃、規劃、投資、開發、建造、運營，這都是我們做的內容。
第二，包括養老機構的運營、老年人的用品配置，包括老年旅遊、專業人才的培訓都是我們涉足的範疇。所以我們把自己做成集成運營商，這是我們對於自己的定位。當然包括整個產業的投融資，因為所有都做不可能，所以需要整個投資鏈條去做。
我們首個項目是在烏鎮綠城雅園，其實綠城雅園只是我們項目中間的一部分，這都是我們投資開發的。這個項目是位於烏鎮，得到了國家和政府的支持，也得到了很多榮譽，也是國家首個養老示範區的試點項目，也是浙江重大服務業項目，這個項目也受到了國內同行，或者關注養老地產或者養老行業的人的關注。從2014年10月面市以來，我們每年接待同行或者在各地來參觀的人都上萬人士，所以專門成立了部門接待參觀。
大家可能更多從地產行業去思考這個項目，他們接觸過地產行業，看過都覺得不錯，但是他覺得這個項目沒有複製性或者沒有模式，這是給我們直接的反饋。但是我們通過自己這幾年的探索，特別是到去年，我們覺得這個模式已經成熟，並且具備可複製的能力，所以我們在去年就在新三板借殼，改造成了現在的企業。
在烏鎮項目運作一兩年之後，我們在產業佈局上也有一些考慮。在2015年我們在香港設立了雅達國際集團，引進了香港最大的醫護集團合作做養老培訓。在去年我們在日本成立了雅達養老株式會社，也是要把養老培訓、養老服務、養老用品，包括養老設計集成在一塊兒，聯合日本幾家公司做養老服務集成平臺，這樣我們實際上是在打通整個養老產業鏈條，來協同和推動整個養老產業的發展，包括養老地產的發展。
今年香港第一家主板上市的松零護老集團，我們是戰略基石投資者之一。通過這一兩年，我們希望在產業佈局和產業鏈的整合方面，具備了一定能力前提下，我們會按烏鎮模式，迅速會在長三角、環渤海和珠三角有複製類似的項目，期待我們今年會有這些項目的落地。
通過這些的介紹，我想大家對於我們企業和我們做的事情稍微有一些粗略的瞭解。
在座的各位都是地產行業的專家，但是從我們的思路，我們怎麼來做養老地產？其實我們是有自己的一些觀點和看法。從總體上來看，我們既然是談未來，是實際要看到所面臨的形勢和未來要處在什麼環境下做這個事。
目前還是處在2008年世界金融危機後的低位運行的形態，這是大的經濟背景，中國也是面臨結構性調整時期，GDP也是在逐年放緩。在這樣的環境下，其實養老產業反而是浮出了更高的市場地位或者社會地位，在國家經濟命脈上是更高的行業地位，所以養老成為中國新興產業，也是中國未來最大的產業。
國家說養老產業是調結構、惠民生，產業升級的重要地位。所以我們關注養老產業，包括養老地產。其實裏面更重的一點還是中國人口結構的變化，剛剛前面有些專家已經提到，中國在未來10、20年，未來人口機構變化會產生一個很大的產業支撐點。在60後和70後進入老年時代之後，老年人將佔據中國人口的20%以上，預計將佔據消費能力的50%、60%以上，所以他未來的需求和他未來產業鏈的價值都是非常巨大的。
對於做地產，眾所周知就是面對人的問題，人是整個地產需求的動力，同時勞動力是推動生產力的主力軍，就是這部分有消費能力和消費觀念的人羣，它基本上決定了我們產業整個的發展速度、發展規模、發展方向。所以我們看好這個產業，其實也是看好我們未來面臨的變化。
目前我們可以看到，其實也是一個現實的狀況。中國目前的中堅力量是在60後和70後，最有消費能力和消費觀念的人也是這個人羣，可能80後、90後可能有消費觀念，但是可能沒有消費能力。所以我們在未來10到20年，是整個養老產業發展的黃金時期，包括地產業也一樣，也是未來地產發展的黃金時期。
現在在國內參與養老地產的公司很多，包括地產商、投資機構等等，但是參與的目的、途徑和方法不一樣，對於養老地產的認識也是千差萬別的，我們在發展烏鎮項目時，是把養老地產作為養老產業鏈的一個關鍵平臺，而不是把它看成地產，這是我們可能從認識上跟常規企業不太一樣的地方。
養老地產的平臺搭建後，很自然的把整個養老產業鏈條貫穿起來，包括剛剛萬科於總講的。養老產業，我們叫做新趨勢也好，或者載體也好，在產業發展過程中同時對參與者要求很高，要求具備資金、經營、資源，產品鏈的打造，老年人的生態構件等等，而常規地產開發思維是很難取得成功的，因為養老地產有別於傳統房地產，它的投資模式、開發模式和盈利模式都不一樣，養老地產前期應該說投入大，持有物業高，投資回報週期也相對要長，所以它的模式和房地產高投入、高流轉的模式不一樣。對地產參與主體，或者對企業投資能力和後期運營能力的要求相對很高，雖然養老市場前景被大多數人看好，但是大多養老地產項目沒有找到清晰的模式和路徑，所以這是需要動員大家一起交流和探討的。
下面我簡要的講講烏鎮模式。烏鎮模式是和養老地產核心的模式有本質的區別。整個烏鎮項目佔地1500畝，建築面積大概80萬平米，而其中的配套共建項目就將近30萬平米，在常規地產項目是不可能按這種配比做的，所以很多地產同行看完都覺得不能做。但從中我們看到未來呈現的內容，為企業樹立好的品牌，打造好的基礎。
我們把烏鎮項目歸納了四個要素：第一個是健康醫療。其實我們在座的做養老，你無論問自己身邊的老人還是問自己的父母，或者說我們已經老了，其實最關心的還是醫療安全，這是不可迴避的觀念，無論在國內還是國外。我們烏鎮項目，首先在醫療方面做好，把它作為項目的重要支點，所以我們規劃佔地7.53萬平米，以看護醫療為特色的國際醫院，這個醫院目前從房地產角度來說是中國最美的醫院，這是我們做到的。它裏面是我們德國引進的技術，融入了體檢中心，融入了醫養中心，它會是很綜合的國際健康的概念。
第二是精神文化。雅達做養老為什麼跟別人不一樣？其實這是我們在從事這個領域時，也是問我們自己最早的一個出發點。你怎麼做養老能打動人？你做到的產品，一個是想自己老的以後願意去什麼地方？第二個，你父母老了願不願意送他去，只有說服這個就可以做。
所以我們中國傳統觀念很大障礙都是老人居家養老，不願意離開自己的生活居住地。所以我們在老年人身體健康的情況下，讓他去感受，去向往他未來美好的生活。所以老人退休、不忙以後，要解決他的精神孤獨，或者缺少人際交往這個能力。
我們在烏鎮做了佔地3.4萬平米的老年大學，這是大家不理解的，說你怎麼拿這麼大地建這麼大的泛老年大學，把老年的琴棋書畫、健康管理全部融合在一起，研發了11大類77小類200多個課程，只要老年人想得到的我們都在裏面呈現，其實就是讓老人喜歡這個地方，或者喜歡一種新的生活方式，然後在我們區裏面做半自理、非自理、醫護型養老，它是很順理成章的，他不會考慮到我以後還在不在家裏。這是一種理想的文化生活。所以把精神生活作為解決老年人的原始障礙或者是子女的障礙。
第三個是專業服務。服務永遠是做養老的核心，做房子沒有服務就沒有價值。在烏鎮那個地方，我們去的時候烏鎮房價只有4000塊錢，整個嘉興地區最核心的地產就是8000，我們一來，策劃的至少12000元，這是起步，你別說這個地方賣這個價錢。實際上不是賣房子，我們賣的是一種生活方式和服務，所以服務是我們做地產有沒有價值很重要的點，不是在於房子和品質裝修。
第四個，構成體系。我們做社區跟別的社區不一樣，或者有的社區不一樣，我們從規劃理念上，設計理念，到任何細節，設計構成不一樣。同時我們為老年人提供的產品部一樣，從自理、半自理到醫護型養老。當然我們在裏面做了老年人用品的展示，其實展示也可以銷售。我們集成了國內外大概一兩千的養老用品。
烏鎮項目被視為國內複合型養老很重要的標杆，有一定的借鑑意義。但是烏鎮項目成功的關鍵是什麼，是配套和服務它打動了市場。更重要的是我們從企業自身角度，要把配套和我們的服務，未來的商業模式，這是大家很難挑戰的，你要做這麼多配套，要想着它未來的經營模式和商業模式，所以商業決定了它的需求和模式。我們認為養老地產無論是在歐洲、北美洲、亞洲也好，任何一個地區發展規模是一樣的，不同的國家政策支持，會導致養老市場需求的變化。
最後講幾點。對於未來，無論是你有醫療背景的健康企業也好，房地產商也好，保險機構也好，包括國外大型的養老機構也好，他們對中國的養老市場都是毫無疑問的，它會成為世界上最大的養老市場，也是最有前景的養老市場。
談到未來怎麼做，我認為今後幾年後，具備消費觀念和消費能力的60後70後經濟狀況很好，所以他們對退休後的訴求還是有較高的生活品質和照護服務需求，所以配套齊全的活力養老需求，與此同時，我們高質量的養老照護服務在城市核心區更具有市場，所以存在兩種主流的形態。
養老模式是由市場主體推動，靠需求變革，以資本作為助力，在市場環境和國家政策的引導下，我們預見未來三到五年，養老會以大健康和休閒養老為主訴求，構成不同的商業模式和發展形態，並且越來越多有實力的企業參與其中，會很快形成一種多類型、豐富多彩的格局形成。
未來養老產業發展我們認為是任重道遠，雅達只探索了六年，我們希望摸索為探索養老產業的做出實踐經驗，但是希望我們大家在探索養老地產商業模式的時候，始終要聚焦養老服務運營，這是核心，如果具備了這個核心能力，我們相信都能走出自己的模式來。謝謝大家！
本文為作者在2017城市觀點論壇北京行演講實錄，未經本人審閱。