賀偉時（信泰資本高級合夥人）：大家下午好！我是信泰資本的合夥人。簡單介紹一下我們這個公司，我們是一個房地產的投資管理公司，是一個混合制的基金管理公司，成立三年多的時間，宗旨是引導中國的機構資本投資海外以及國內的房地產。到目前為止，我們大概總共投資了16億美金的股權，大部分在美國、英國、澳洲，還有一部分在國內。
今天在座的都是養老地產或者國內養老產業的開拓者，所以我今天覺得還是可以學到很多東西。我想跟大家簡單分享一下我們最近在美國做的養老地產投資，希望能夠給大家一些借鑑。
其實我們是迂迴戰術，最終我們是要回到國內，我們的角色就是投資者尤其是機構資本的代理人或者是管理者的角色。
說到養老產業，我的觸動很大，聽專家說到2030年，中國所有70前出生的人其實全部進入60歲，這個人口的數量可怕。待會兒我講講美國，你們比較一下，其實剛剛那位老師講這部分人口2.2億。我聽了嚇一跳，養老這個行業大家可以想像未來的體量挺激動人心的。
我們在美國這一年多，我就先給大家簡單介紹一下。養老，剛才各位老師講的很多跟美國是一樣的，在美國養老我可以叫它是基礎設施。為什麼是基礎設施？第一是它掀起了大量的公共政策，第二它需要良好的運營，不是你買住宅，自己住自己賣。所以養老不管CCRC模式還是其他模式，大家在探討的其實運營是核心。中國現在最應該尊重或者可敬的是做養老運營的，這是核心的核心。
第二為什麼說它是基礎設施呢？它實際上是剛性需求，而且這在美國，包括在中國，是我們唯一看到是在增長的剛性。我們可以看到，很多時候房價漲，其實是由於人口導入，現在老年人口增長是這個產業巨大的推動力。
另外一點，我這裏也強調一下，養老行業是一個政府、金融機構、開發商，尤其是運營公司共同打造的生態，當然國內現在政策的配套能有多少，我覺得這是一個很大的課題，當然在座的各位比我更有經驗。
另外就是大家對養老事業的適應，很多人說，這在美國投應該比較容易，因為美國人適應這個，中國還有一個過程。放在五年內，我同意，但是你看美國真正的養老社區他們老年人的生活狀態，我非常相信這不是問題的問題。
也就是說今後當中國的老年人，當整個環境、基礎設施和配套設施建設出來的時候，他們的認為這是唯一的，而且最能夠讓他們得到健康的延壽加上體面的生活方式。就好像當年互聯網剛剛出來的時候是美國搞出來的，但是你看互聯網金融現在在中國是顛覆性的。所以十年以後對中國的養老行業我非常有信心，機構養老應該也是唯一的趨勢。
我給大家提一些借鑑，因為今天的主題是中國地產養老產業。我們很願意在背後通過各種各樣的渠道跟大家交流，也許跟剛剛講的，這是我們的一個迂迴產業。
大家都知道，在戰後美國有一個嬰兒潮，導致現在每天有一萬人進入65歲，一年就300多萬人。總的人口不一定非常準，大的數據是準的，差不多65歲以上是百分之十幾，現在大概是4000萬，有人說2025年到2030年，60歲以上人口是8000萬，8000萬人口是美國的30%。但這個供應一直沒有增長，還有所降低，預計到2021年開始有很大的供應缺口。這是我們投資養老行業最開始的一個主要的考量。
接下來講講回報，大家可能都關心，我們為什麼迂迴到美國，而沒有在國內，現在在國內養老投資行業還是剛剛開始，有很大挑戰，坦率講我們已經開始做調查研究，也跟一些做養老的同行做了很多討論，也去看了一些國內養老機構。
我們投養老很簡單，養老的房地產，是美國在2008年、2009年金融危機中唯一沒有跌的，所有市場都有很大不同，但是養老是唯一沒有跌的產業。基於此，未來30年的需求，你從投資人角度，這個大邏輯就非常簡單了，關鍵是你要找到好的資產和好的合作伙伴去佈局。
因為我們是投資管理公司，我們進入國內一個是我們做了充分盡調，第二是投資人給了我們很大的鼓勵，可能我們的投資人有一般都是保險公司，對保險公司來講，第一就是尋求穩定的收益，第二就是能夠符合他們將來的戰略。剛剛大家也提到，保險公司現在也都在做這一塊的業務，只不過不同的公司他的模式、策略、進度可能有所不同，但回報是非常穩定的。
簡單介紹一下我們剛剛完成的交易，大概一個月以前，我們收購了39個養老社區，基本都分部在美國兩個人口眾多而且相對富裕的區域，一個是東海岸，靠近紐約、波士頓。還有一個是西海岸，加州、西雅圖附近。這兩種類型，一個在國內應該還是一級醫院的資質，同時需要醫療程度相對比較高的護理，應該叫護理院。另一個在國內應該是叫獨立生活和協助生活，還有就是失憶照顧。
這兩個有什麼區別？護理院有大量收入應該是報銷，所以回到剛開始我講的這裏面有生態，等一下我再講政府有多大投入和多大支持政策，政府政策和行業的政策，是不是在基礎設施上能配套。因為基礎設施大家都可以理解，任何公路、水等等基礎設施，政府不可能不參與。所以我相信未來很大的挑戰是要突破政策和法規。另一個類型就包括用儲蓄，或者是老人把房子賣了，或者是子女幫助支付商業保險。
這是兩個不同的運營商。我們是跟最大的美國房地產上市REITs合作，我們是大股東，他們是小股東，他們在幫我們做一些資產管理。另外這兩個是運營商，一個是做獨立生活和協助生活，是美國體量最大的運營商，他們在全球有差不多一千多個社區在運營。另一個是美國最大的做護理院運營的公司。這是我們第一個投資，所以相對比較保守，我們都是跟最大的行業內合作伙伴在共同合作。
而且，我們採用的模式是最簡單的，把所有的物業租給運營商，他們在做二房東，他們負責所有的稅、保險，包括正常的資本支出、住房改造等等，跟我們都沒有關係，所以是淨租金方式。收入非常好，年化大概兩位數的現金回報，我們投出去每月都開始在分配，我們也跟國內的保險公司來合作。
講講國內，養老房產是不是有投資價值。短期來講我們也做了一些瞭解，還是有很大的挑戰，但是長期來講沒有問題，五年以後就變成紅海還是十年以後變成紅海我不知道，但這一定是未來巨大的產業。
政策很重要，這還是回到剛剛講的這些老人的需求，涉及到運營，涉及到認證，因為前面講的兩個公司它都是有牌照，牌照進入行業都是有門檻的，對運營商的考核認證，以及它的執照，這些都是政策的一部分。包括你從財稅角度，能夠投入多大，這裏面牽扯到剛剛的老師講的，怎麼樣讓養老的地產能流動起來，這是核心問題。
在美國之所以收益這麼高，美國現在最大的REITs裏，五家裏面有兩家都是做健康和養老。它裏面的資產都是可以流動的，流動有兩種模式，一種模式是有良好的現金流在你的資產所有權方面進行流動，這是我們在做的事。
我們現在是迂迴到美國去抄底，因為最近美國都在加息，我們看中這個是從整個週期進行判斷的，開發的項目現在風險會比較高，從房地產週期來看現在是進入了加息週期，這使大的上市公司REITs有很大的壓力，他們在紛紛調整資金結構。
我們之所以投10億，我們是花了三個月時間一個資產一個資產挑出來的，挑的最好的。現在是正好的市場機會，所以這裏面有一些大量機構資金，為什麼REITs有大量資金在裏面，一個是你要有現金流，這是國內目前所謂的證券化的核心。第二你所有權、產權或者合同你要能流通起來。
國內這些養老地產，當然我知道很多開發商，剛剛聽大家說80家都在做，他們可能是希望養老來促進銷售。我們投養老，非常清楚，這最最重要的是運營。我不知道國內這種銷售模式對運營有多大影響。
醫療保險，這裏有很大一塊的收入來自養老，你如何讓老人的不同養老需求能購滿足，這美國如果是高需求一般是私人的，如果是正常的養老需求，在美國是可以進入醫保的。
資產模式，我想未來在國內也會和現在的美國一樣，如果你要拿到超額收益，一定要結合你的資產和運營。這也是在美國我們在談的第二個交易，我們不單單是當房東了，還要介入運營。
運營模式很重要，不同的模式跟醫保，跟公司的戰略和行業戰略都有關係。
金融支持更是這樣，我今天在跟朋友聊天，我說國內有很多集體所有制產權的土地，這種物業為什麼不可以做，因為這成本相對低很多。他們就馬上說這不能貸款，不能流轉，這跟所有的你的金融支持有關係。剛剛我們這個模式有65%的貸款，都是美國住房部、房地美、房利美的貸款，可以拿到30年的固定低息，這對投資收益來講是天大的好事。
比較激動人心的是，養老行業在我看來是兩個行業疊加，一個是房地產，一個是醫療和養老。在美國，不像中國，房地產佔GDP20%，醫療領域也是20%，所以這兩個行業疊加的效應這是一個大的升級。謝謝大家，跟大家共勉。
本文為作者在2017城市觀點論壇北京行演講實錄，未經本人審閱。