張坤昱（北京大學國家治理與老齡產業政策研究課題組執行主任、中原集團首席諮詢顧問、中國房地產業協會經濟組專家）：大家下午好，非常感謝觀點給我們這樣一個機會，跟大家一起彙報一下我們對養老行業的一些思考。其實我們也談不上創新模式的思考，應該稱為之前一些產品的迭代。這是我們基於目前的一些新形勢的思考。
我跟大家探討四個部分，但實際上最最核心的還是支付能力的拓展方式，還有就是養老地產的一些新模式的思考。
關於目前的一些市場情況，大家都是地產行業裏面的精英，都非常清楚。地產跟養老的區別是什麼，大家一般說的都是地產這個產品加上服務，實際上就是養老。但實際我們說這只是其中一個部分，因為這個市場當中，有服務提供方，也得有服務需求方，需求方有沒有這樣的消費意願和消費能力，就會決定我們這個市場是不是真的能夠非常良性、穩定地發展下去。
所以結合當前的實際情況，我們也列出地產行業遇到的新的發展，從增量時代逐漸進入到存量時代，從開發時代到運營時代，養老成為我們戰略佈局的重要一環。
大概統計了一下，基本上現在有80多家地產企業進入到養老行業中，百強當中已經有23家進入養老行業。針對現在大家提到的前面比較重（資產），後面相對來講比較輕（資產）的問題，我們的思考與想法跟大家做彙報。
最最核心的，在養老裏面最重要的就是消費能力和消費意願。有沒有非常瞭解消費端C端真正的意願與想法？他們有什麼樣真正的想法，我們是不是能夠給他們提供比較對位的產品，現在我們正在思考。
第一，我們提到行業轉型，是地產戰略佈局非常重要一環。第二，一線城市增量越來越少，尤其是北京和上海，新的土地的基本都是養老用地。我們要做深入思考、佈局和運營的發展戰略環節。還有，我們看到險資進入，並且手筆非常大，在中國各大城市都開始佈置自己的連鎖。
其次是國企存量資產。增量越來越少，存量改造就成為非常重要的環節。所以今天上午咱們看到的北京萬科和北控聯合做的怡園項目，就是北控原來一個存量改造過來的項目。
所以我們的開發企業，有建設能力、開發能力，也有包括配資等的資金運作能力。但在這同時，市場當中我們遇到什麼樣的消費端的事情？我們做了簡單的梳理。
第一個，2015年60歲以上人口2.22億，佔整個中國人口16.1%，老齡化社會。尤其是2030年時，我們老年人第一次要超過少年兒童。確確實實是，以後我們的老人會非常多，並且我們會有十幾個省市基本上會進入到人口零增長的時代。如果是這樣的情況，我們的國家、社會都不再是圍繞兒童青少年，所有的行業和經濟發展模式要以為老年服務為核心，像現在的美國和日本。
第二個目前的家庭人口結構，421，包括家庭結構越來越小型化，這些都使得為老服務越來越迫切。現在養老地產的方式，我們也羅列了一些。
第一個是9073，北京是9064，90%在家庭養老，6%在社區養老，4%在養老機構當中養老。我們看到前面的96%是不用換地方在家裏在社區就可以解決養老問題，真正對老人養老有大的變化是3%到4%。跟消費需求一樣，它的消費額度更大的也一定是這3%到4%，因為他會有居住地的轉移，就意味着居住產品的變化。
大家都知道，住房是中國老百姓最大宗的資產，所以我們提到不管現在包括向CCRC，或者是像機構養老，但凡說轉移了您的居住場所，需要提供全新的服務，這時候我們更多的會歸入到機構養老當中去，為老人服務。
所以我們目前社會比較核心的還是在機構養老層面當中，國家現在短缺，企業的都是養老性的盈利機構，成為我們時代性的趨勢。這樣就引發出來，現在大家提到都是比較高端的盈利性的服務，今天上午萬科基本上12000元到15000元，所以這個數字大家聽了心裏面挺不是滋味的，現在12000元到15000元，得掙多少錢才能支付得起。
我們看看國外怎麼做，第一看美國，美國是1984年提出養老，今年是2017年，已經有了30年的歷史。它的發展，其實跟之前國內的瞭解不太一樣，它一共分成三個部分，兩大類產品。這兩大類產品前兩種更多的是政府提供擔保，把老年人住房做抵押，通過一次性或者以年金的形式給到老人，老人離開房子或者故去的時候政府把房子收回然後拍賣，或者是轉移的方式獲取資金的過程。
這樣的方式在美國起到非常大的作用，因為美國不像中國，他們不善於存錢，所以就只有房子。但是在美國，貸款人和放貸人都有一定的保障，這樣對雙方都起到比較有利的發展作用，所以發展還是不錯。
第二大類是財務自由的方式。財務自由，它是針對私營的自由基金公司提出來的，它主要面對高檔住房老人，這跟中國也差不多。中國市場最大化的都要到市場當中解決，政府只是做一些托底，美國也是一樣，對沒有錢的老年人你的住房拿出來政府給你做擔保。
所以你如果超過這個時間之內故去，超過時間了，政府和保險機構會給金融機構錢，如果你住不夠的情況到時候由擔保公司來支付。
對於有錢人的高檔住房是市場融資，第一種是你會簽訂一張和約，通過和約他可以把錢一次性的給到老人，不是直接給到老人，是給到壽險公司，壽險公司再每個月給到老人，老人每個月就可以生活或者是購買養老產品，買其他的東西都可以。
這樣擔保方就不是政府了，就是保險公司來做這樣一件事情。這跟剛才前面一種產品有什麼不一樣？這還有價值分享條款。這在國內沒有。老人接保人可以保留一定的比例房產，和借款公司一起共享房產意義，它的增值部分和價值部分，所以房地產可以獲益達到80%。
這樣特別適合中國，中國房子天天漲，尤其是北京上海半年就翻一番，說錢太少，就不同意。如果能共享房產價值，這是好事情。所以這兩點拿出來我們跟大家做探討，這是美國模式，發展了30年時間，由政府提供，也有自由基金提出，擔保方有政府和自由機構，都是不一樣，發展得都還是不錯。
第二我們看看香港，香港也有按揭，幫助老人養老，也是用房子做抵押品，銀行申請安老按揭。就整個情況來看，他可以有一筆錢全部給到老人或者每個月給老人都可以。並且它還可以在當你贖回的時候，即使有籤協議，但也不會讓你付違約金。
如果是這樣的情況有什麼好處？在房子裏，對老人來講最大的資產就是房子，他可以用房子進行養老按揭，將房子抵押給銀行，你可以在住房裏住到百年。但是從香港當時調研情況來看，有45%的老人願意以安老按揭這樣的方式養老。
再往下看看，香港每年到底能給到老年人多少錢，我們梳理了一下，它是根據物業價值不同，可以百分之百物業估值，如果物業是800萬到1200萬的估值，可以給到80%的估值。它會根據物業估值計算養老年金的上線；另外，如果按每年給你發放金額，會根據你的年齡，你是單身還是夫妻，你不同的家庭結構，是不是兩個人一起借款等等因素，給的物業價值和養老年金都不一樣。
比如你70歲單身，物業價值250萬港幣，就是每個月7750塊錢。但是它的估值最高到1500萬就不再往上估，所以70歲的丈夫和70歲妻子，按物業估值，它的價值是2800萬，但是實際上1500萬作為峯值，所以他們每月就按照45000港幣來養老。
另外，香港最近出了最新的項目，它是由香港按揭的證券公司做的，由香港房屋協會推出的，項目土地本身沒有享受任何的養老政策，另一方面，這個項目是直接市場化拿到土地，不過在支付方式上政府給予一些全新的權限，全新的創新。
跟剛剛說的安老按揭不一樣，就是這個房子拿去做抵押之後實際上是還可以出租，就是房子可以有收益，把你的不動產變成滾動資產包的概念，可以用來償還按揭貸款；另外，到期之後，如果老人故去子女願意贖回也是可以贖回的。
如果房子的資產高於需要你繳納的費用時，這時候政府再把這部分錢再返給你。如果你不夠時，有擔保公司擔保，把洞填上。香港這個模式從西方當中來，這個按揭模式最先從荷蘭起家，後來在美國、加拿大、歐洲等都有，後來又進行改良，我想它具有一定的借鑑意義，第一房子可以用來養老，不改變物業的權屬價值，並且可以用來出租以解決每月的支付問題，你還可以到期之後贖回，資產收益是可以分享的。所以這與之前的按揭不同。
所以我們可以以租養老，不是以房養老，以房養老是轉移物業的產權，對物業價值做評估，包括對老人的生命週期會有精算，但是以租養老的模式不存在這種情況。
剛剛一直提到消費能力的問題，實際上北京的高端養老項目收費都在10000元以上，這個跟平均退休工資差得很多。當然我們說你有平均工資不能享受高質量的服務，但是中端的老百姓端口他也不願意把錢拿出來享受這樣的價值，其實30後、40後應該是養老機構的消費主力，他們的消費觀是享受型的，和消費型的不一樣。
所以我們中國人中50年代生人擁有房產的比例是85.7%，60年代生人擁有房產比例是80%，70年代達74%，80年代38%的層面。我想都說中國人富裕了，家庭都有錢了，這個錢就是富房產窮現金的時代。大家現在都在利用槓桿，都在賺更多的錢，這麼多年最大的收益部分都是房產，所以這也是大量資金流入到我們這個行業的主要原因。
是不是以房產投資方式解決這些的問題？因為國家解決最最保障的部分，沒有收入和低收入人羣，政府托底給無收入戶，或者是給政府專家們。我們其他的中高端的人羣和社會階層怎樣解決養老的問題？如果我們到市場當中時我們怎麼提高自己的支付能力？我們想想房產是不是可以做這些事情。中國也在做按揭的形式，但是之前其實都是以失敗告終。
剛才也跟陽光頤康的劉總探討過這樣的事情，因為之前劉總那邊也做過一些實驗，第一點就是觀念的問題；第二點確實房價不好確定；第三點，老年的生命週期，畢竟建國到現在還不到80年的時間，這使得對整個生命週期的界定標準和精算不像美國等國家那麼嚴苛。所以這算起來不是那麼簡單，到底什麼時間節點之前可以賺，或者什麼時間節點之後可以賺。
另外就是保險，目前我們的擔保方面比較缺失。我們看我們國家在倒按揭上面，我們需要梳理時，這是必須的路徑。第二個說到信用貸款，你的年齡和虛像比較大的限制。
另外大家說的中國現在三架馬車大力提倡消費，但是我們提到消費時就提到老人貸款年限的問題，所以一系列問題沒有辦法讓老人通過金融機構解決。那我們結合剛才美國的模式和香港的模式，怎麼樣走出一條適合中國人自己的路徑。
第一是建議，能不能不轉產權，做抵押的模式。第二，房產收益全部在老人名下，能不能不轉移它升值的這部分收益。第三個，養老是個服務行業，你的服務做得好不好，你由消費端口做工作，而不是資產端口做，現在是而這塊信貸比較多。所以我們能不能以消費服務端口出發，結合養老情況，根據現在倒按揭抵押的情況我們來做新的嘗試。
我們未來比較看好這樣的模式，並且最近大家說的比較多的是養老金融方面放寬的問題，怎樣放寬，在哪些路徑上面放寬，我想針對房產這塊有比較大的思路值得大家探討。
在國內我們現在還提到如果老年人他的還款年限相對比較低時，怎麼樣接力貸的問題。這在國外相對是比較少的，這種方式就是機構、金融端口把錢給到老人，老年人把他的房子抵押，像做按揭一樣，打包抵押，老人整個權益一次性把錢拿到手，在我們給機構給到投資方錢時，如果我沒有完成就故去了，子女可以做接力的形式；同時我的權益可以增值，物業可以出租，用我租金部分加上養老金部分將機構端、金融端房產抵押的錢還上，這樣的話，升值部分我有了，養老我也有了，所以這應該是多贏的格局。
針對這點我們確實認為建立這樣一個閉環的生態圈來促進養老的模式，包括像大額保單等等，其實都是從消費的中端解決養老行業前面投資比較重，後面投資比較輕，回收比較慢的特點。
為什麼我們說關注這個特點，任何一個行業資金端流入和迴流端口不匹配，如果大家都不賺錢，這個行業就得不到大的發展。從行業整個發展情況來看，我們也會非常樂意參與大家的閉環包括自己的盈利模式設置當中來。
大家知道養老是服務行業，您再節約，您的能耗、水電，再省其實都是比較有限的，但是我們現在恰恰面臨CPI每年都在提高，工資每年都在提高，所有成本都在提高時，但是老人您在給他漲費用的時候非常拒絕，老人態度不好和遇到阻力的時候，我們怎麼解決這個問題？
所以今天我只是拋一塊磚，希望結合我們的國情和時代的背景，怎麼樣延展出一個讓多方受益的方式來探討行業的發展。這是我今天演講的內容，希望跟大家多多交流。謝謝！
本文為作者在2017城市觀點論壇北京行演講實錄，未經本人審閱。