觀點地產網 保利集團與中航集團在房地產領域的整合，正成為行業關注的焦點之一，包括保利地產、保利置業、中航地產、中航國際瑞賽等雙方旗下的幾家房企，只要有絲毫風吹草動都能牽動市場的神經。
8月31日，在籌備整合之際，中航國際瑞賽卻突然高調亮相天津土地市場。當天，天津瑞賽置業有限公司以47.8億元奪下天津紅橋混合地塊，住宅部分樓面價2.68萬元/平方米創下區域單價紀錄。
而實際上，過去一年以來，包括中海、中信、五礦、中冶、中房、招商等央企先後啓動內外部重組及併購，它們幾乎都存在共同特點：期內被整合或收購的一方鮮有再擴張。
正是在這種鮮明對比的反襯下，中航力退諸強搶下天津區域地王的舉動，着實讓外界為之詫異。
觀點地產新媒體瞭解，早在中航、保利宣佈整合地產業務時，市場流傳消息稱，保利曾對中航一些地產項目進行調研，並形容結果是“差強人意”。尤其是中航地產，該公司旗下項目大部分位於二三四線城市，與保利地產的區域佈局有較大出入。
投資者分析稱，除了中航地產，中航國際瑞賽的項目也有可能是“潛在交易標的資產”，此番拿地不排除是為“嫁妝”提升質量，增加資產包價值。
另外一種觀點則認為，中航將繼續保留持有性物業，包括物管、九方購物中心繫列、航空文化樂園將是三大業務板塊。從這點看，中航打造自身的地產“自留地”，或許也是一種潛在方向。
中航48億“突擊”天津
天津瑞賽置業有限公司8月31日的拿地不可謂不“驚險”，同臺對手既包括萬科、龍湖、融創等資金雄厚企業，也包括中駿、正榮等拿地激進閩商。
不過，有媒體報道稱，天津瑞賽置業有限公司正是天津地塊摘牌期間報價的企業。進入競價環節，天津瑞賽也率先與萬科競價40餘輪，此後花園、中駿、龍湖等房企加入戰局。最終，天津瑞賽經過253輪鏖戰，從龍湖手中成功奪下地塊，溢價率高達85.63%。
據觀點地產新媒體查詢，天津瑞賽的法人股東為天津瑞賽投資發展有限公司，後者是北京瑞賽科技有限公司（即中航國際瑞賽）旗下京津冀區域平臺公司之一。
這也是中航國際瑞賽罕見的一次現身招拍掛市場。官網資料顯示，該公司目前在天津、西安、洛陽、成都、蘇州、銅陵、三門峽擁有10個地產項目，其中在天津有“瑞祥花園項目”。
此次新獲得的地塊位於天津紅橋區紀念館路北側，緊鄰規劃中的地鐵8號線。土地面積11.04萬平方米，其中住宅部分用地5.71萬平方米，建築面積15.43萬平方米；工業部分用地土地面積則為5.33萬平方米，建築面積17.58萬平方米。
出讓條件要求，買受方企業除需自持地塊內工業研發建築面積不少於8萬平方米外，還需引入至少一家全國性企業總部。
在市場人士看來，上述地塊的住宅部分未來仍存在一定風險。該人士對觀點地產新媒體指，中航獲得的地塊住宅樓面價約2.68萬元/平方米，而此前紅橋區單價紀錄保持者——西站副中心邵公莊地塊樓面價僅1.15萬元/平方米，這讓新地王面臨入市定價的挑戰。
截至目前，中航所獲地塊周邊僅有“北岸中心”屬於新項目，預計均價為3萬元/平方米；周邊二手房價格在1.75-3萬元/平方米不等。
上述人士轉而表示，近期天津宅地市場火熱，或許也是開發商爭相拿地的重要原因。“在看好二線城市發展的預期驅使下，開發商拿地就說明內部認為這筆賬算得過來。”
數據顯示，8月份天津出讓的8宗宅地，有5宗溢價率超過100%，剩餘3宗溢價率超過70%，其中濱海響螺灣商住地溢價率更是高達312%。
整合前夜拿地為了哪般？
觀點地產新媒體瞭解，中航工業下屬地產業務都由中航國際直接管轄，包括中航地產、中航國際瑞賽，以及中航萬科、中航裏城等合作平臺。
其中，中航地產以綜合性商業地產、高端複合地產開發為核心，兼顧城市主流住宅開發；中航國際瑞賽則作為中航工業系統內土地開發平臺、中小城市戰略佈局實施的平臺，並中小城市土地一級開發為延伸，以物業管理、酒店經營以及商業合作運營主業。
數據顯示，2016年上半年，中航國際地產業務營業額為人民幣17.10億元，同比增加約1.39%；除稅後盈利約1.61億元，同比增長202.13%。期內中航地產歸屬於上市公司股東的淨利潤卻僅為0.03億元，同比扭虧，增長103.0%。
而隨着國企改革浪潮掀起，在央企間整合漸成趨勢的情況下，中航在地產業務的不足也被放大。中航國際明確，2016年下半年，將“擇機推動地產開發業務重組整合”。
7月6日，保利地產、中航地產雙雙公告宣佈，母公司保利集團、中航工業正在籌劃關於所屬地產相關業務資產的重組整合方案。一個禮拜後，雙方披露，潛在交易事項涉及房地產項目約70個左右。
整合往往意味着資源配置的優化。通過與保利集團整合地產業務，中航一來可響應國資委“不以地產為主業的央企退出地產業務”的號召，二來則可集中資源發展其它業務。目前，中航的核心業務主要為國際軍貿、航空運輸服務、新能源、航空裝備研製。
反之，整合的主導方通過收購往往獲取豐富的土地資產，而這部分資產往往成本低廉，可以為企業自身帶來極大的發展動力。比如，中海在收購中信旗下2400萬平方米土儲後，該公司主席郝建民預期2020年合約銷售4000億港元。
而實際上，保利地產難以享受到中海般的待遇。有投資者對觀點地產新媒體指出，包括中航地產、中航國際賽瑞所擁有的土儲主要位於二三四線，考慮到目前三四線城市去庫存的嚴峻性，這反倒未來或會對保利帶來負擔。
據觀點地產新媒體查詢，截至2016年上半年，中航地產擁有15個項目，主要分佈於成都、天津、南昌、崑山、九江、貴陽、贛州、新疆、惠東等地，總建築面積671.67萬平方米；中航國際賽瑞在天津、西安、洛陽、成都、蘇州、銅陵、三門峽擁有10個地產項目。
有消息稱，保利地產相關人士曾就收購中航地產發表意見，這次整合雖然能擴大保利地產的資產規模，增強在北方市場的競爭力，“但是從目前已知的情況看，不利因素更多”。
這種“不利因素”某種程度上加劇了雙方談判的難度。據中航地產最新披露，公司原計劃在9月5日披露重大資產重組信息，“但是，公司無法在上述期限內披露重組預案”。
正因如此，有投資者對觀點地產新媒體猜測，中航近期不惜以47.8億元奪下天津紅橋地王，不排除是送給保利地產的“嫁妝”。“重組涉及資產審計，人員整合，中航也許是在提高資產質量，增加談判籌碼。”
同樣，京津冀對於保利地產而言意義重大，早在兩年前，保利地產便表達過要打造“300億元數量級銷售區”的想法。在2016博鰲房地產論壇上，保利地產集團副總經理餘英亦曾如是稱，北京、天津、石家莊是這片區域“比較好的城市”。
不過也有觀點認為，即便與保利整合成功，中航也不見得會全部剝離地產業務，畢竟它在購物中心、航空主題項目等方面具備一定優勢。在這種情況下，在天津等熱門城市拿地或許是為了自身的後續發展做準備。
其中，國金證券指出，預計中航地產持有性物業在重組後依然會留存在公司，“物業管理、九方為核心的持有性物業、航空文化樂園或是公司未來三大業務板塊”。而近期，中航地產子公司將持有性資產單獨分立後再轉讓給公司，被外界解讀為為“自留地”做資產運作。
觀點地產新媒體就上述事項致電中航地產相關人士，截至目前並未得到回應。