主持嘉賓：中原地產中國大陸區主席黎明楷先生
討論嘉賓：交通銀行首席經濟學家連平先生、旭輝集團董事長林中先生
黎明楷：我一方面沒做過主持，另一方面我的普通話真的很普通，當主持人肯定是不夠格，希望大家還可以聽懂我的港式普通話。我們進入話題。
剛才準備了一些問題問在座大佬的，這裏有經濟學的，也有時操的林總。我先問理論性的問題，請教一下連博士，一個方面這個題目講到房地產泡沫，您剛才演講的時候，也講到了房價泡沫，我一直有一個想不通的，房地產的泡沫是什麼定義的呢？就我來講，有人買就行了，這個東西拿出來有人買就很好，為什麼有人買市場銷售很好，我還是會看這是有泡沫，泡沫有什麼定義呢？問一下連博士，從學術來分析一下，泡沫怎麼看。
連平：其實，我的感受是跟你差不多，房地產泡沫究竟怎麼來定義？確實有很多研究報告，比如最為流行的一種說法就是從幾個角度，最重要的一個角度就是說這個城市人的收入水平跟房價之間的比例，從這個方面進行探討。但是，往往我們看到一些主要的國際城市，比如說像紐約、東京、倫敦，香港，還有包括上海北京這些城市，從這裏看這個問題的話，是沒有辦法說明的。
究竟什麼是房地產泡沫，也可以說是沒有定義，沒有一個說這個概念提出來大家都普遍表示接受的。因為用這個東西衡量的話，可能泡沫的程度就不一樣，嚴格一點的標準就是少數城市有泡沫，比較寬鬆一點的標準就是一大片城市都有泡沫。所以現在往往出現這樣一個比較模糊的感覺，就是當某一個地方的房價已經很高，然後又出現一個較大幅度的上漲，遠遠脫離本地的收入水平增長，這個似乎認為是一種泡沫。
其實，我觀察下來，很多學者也好，房地產領域中間的研究人士也好，其實在講這個泡沫的時候，本身定義也不是十分清晰的，也沒有說我的定義是怎麼樣的，然後泡沫就是什麼樣的，所以這個問題的看法越來越趨向於比較模糊。往往什麼地方漲的比較快了，就是說有泡沫了。所以這個問題呢，是比較複雜的，我們如果說對這個問題要把握住本質的話，最重要的還是在一些房價本身已經偏高的城市，我們要避免出現房價持續大幅度的上漲，遠遠脫離城市普通或者說廣大居民所能承擔的範圍。
黎明楷：這是我思考很久的泡沫問題，我自己認為，泡沫並不是怕升的高，泡沫的概念會不會是怕跌的快，因為泡沫的特點就是一直漲，漲到最後一破就是全沒了。所以會不會我們認為泡沫的問題，就是考慮到長遠，到未來的這個風險的問題，下面的風險是評估有沒有泡沫，如果覺得，這個升上去很快，會掉下來，這個是不是就有風險。林總，您看泡沫的感覺怎麼樣，因為你投資都要看風險的嘛。
林中：剛才連總在說泡沫，按照我們教科書來講，泡沫是指資產價格持續偏離資產的價值太多，發生了嚴重偏離的現象，拿房地產來說，我記得有一句名言，說泡沫要破裂以後才知道是泡沫，沒有破的時候就不知道是泡沫。中國房地產的價格呢，目前來看，現在還不會形成泡沫，前一段時間大家在爭論說中國和日本1990年的大的泡沫釋放相象，既有相象的一面，也有基本完全不相象的一面。
因為我們去觀察很多國家的泡沫破裂，有幾個特徵，第一個特徵，就是基本上在城市化完成以後，或者城市化到70以後，標誌着這個國家的發展，從快速城市化，從成長期進入成熟期，第二個，我們看到GDP，基本上都在中低速，意味着財富增長不那麼快了，一個國家在財富增長很快的時候，是不容易形成泡沫的，因為你雖然房價漲的快，但是漲幅也漲的快。第三，人口的增長，或者是移民的政策相對比較收緊，第四，信貸和金融極大的放大了槓桿，進而形成了泡沫。中國這幾個具備條件都不具備。
目前中國更像是日本1970年，那個時候的情況。但是目前來看，一二線的房價，從房價的絕對值來看，不存在泡沫，比如說一下的房價，我認為他超過了香港的房價，就是泡沫了，目前還沒超過，正常我認為，像北京上海深圳，他的房價就是中國成為一個發達國家，十幾年以後，他正常的價格應該是在香港房價的70%左右，是比較正常合理的，一旦超過了香港，我認為我們就要非常謹慎了。
黎明楷：謝謝林總，看來我們旭輝還會大幅度的投房地產，因為現在還沒有到風險，和香港還有一定的距離，因為現在香港最高的樓價已經到七八十萬一平米了，最貴的上百萬都有，林總是從一個商人的角度來看，機會還是很高的，可以投下去的。從學術這方面，連博士這塊，您覺得，風險高不高，不說泡沫了，剛才說泡沫定義很困難，那麼，風險高不高，中國的房價會不會掉下去呢？
連平：不能說沒有風險，但是是不是房地產市場巨大的調整，或者說泡沫是不是破裂，如果說我們定義為泡沫的話，是不是會迅速的破滅？我覺得，從目前中國房地產市場總體情況來看，還有我們的供給和需求幾個方面來看，恐怕短期內我個人覺得這個可能性比較小。剛才林總說的時候，也談到，我覺得一個就是中國的城鎮化水平，一個國家的房地產市場跟他的城鎮化水平是有非常密切的關係的，這個房子就是人住的，如果城鎮化水平比較低，這個房地產市場儘管供給總量，比如說庫存比較大，有壓力，但是因為還會有更多的人從農村到城市，這就會產生住房的需求，我們看看這些發達國家。或者說再大一點的範圍，比如韓國這樣的國家，他們房價出現回落的時候，基本是城鎮化水平已經很高的時候，基本到75%到80%了。從這方面，從農村到城市，城鎮化過程中所形成的對住房的需求，已經基本上消失了。這是一大塊需求，這個時候，對於住房的需求減少以後，整個市場的壓力就會顯現出來。第二個是人均GDP，就是收入水平，通常房價大幅度下降的時候及就是人均收入已經比較高，至少進入了高收入國家的行列，比如當年的日本和後來的韓國，也都是這樣。中國現在來看，我們的城鎮化，按照常住人口，也不過就是50%，按照戶籍人口是40%不到，城鎮化還有很大的發展空間，關於目前中國城鎮化水平處於什麼樣的狀態，也有不同的觀點。我覺得，有些觀點沒有權威的數據，有些人質疑中國現在城鎮化的水平，我覺得沒有太多的道理，反正一條，就是目前城鎮化水平還是不高的，未來還是有比較大的成長的空間。
按照到2020年十三五規劃來看，每年就是提高一個百分點，到2020年有可能常住人口60%多一點，這種情況下怎麼可能出現房地產市場集聚的大幅度的回落呢？除非一些特殊因素，比如大的危機衝擊，當然這時候會有比較大的波動。這個是未來的非常重要的，從需求角度來看，因為你進入了高收入水平以後，通常住房需求也達到了一個比較好的釋放，因為他有錢了，他不斷的處於改善，這樣的情況下，由於城鎮化和高收入水平帶來的住房需求會慢慢的處於非常低的水平，這種情況下需求會慢慢枯竭，這時候供求關係會發生非常大的變化，和現在是完全不同。還有，未來我們還是要從政策和相關的制度角度去看這個問題，剛才也講了，日本當年房價從很高的水平掉下來，韓國從很高的水平掉下來，還有一些國家也是有過比較大的調整，除了危機衝擊以外，還有就是一段時間的貨幣政策，貨幣政策是收緊還是放鬆，如果嚴厲的進行收緊的話，需求沒有金融的支持，需求是釋放不出來的。或者說他沒有槓桿，你不能從銀行獲得貸款，銀行沒有貸款提供，那麼對很多人來講，買房如果完全自己百分之百花錢，對他來說是很困難的。所以整個需求，通過槓桿來進行推動的話，這個需求是比較大的。所以金融的支持，對於整個市場來說，是十分關鍵的，金融為什麼和房地產綁的那麼緊，和這個行業有很大的關係。未來，如果貨幣政策出現持續收緊，要當心，房價上漲就比較困難，甚至某些地方有可能房價漲的過快，會由於貨幣收緊以後，需求受到很大的抑制，釋放不出來，供求關係平衡點就發生了變化，這時候房價可能會有明顯的回落，這是將來要關注的。但是從短期來看，既然我們說現在L型比較大，往後看經濟出現明顯的回升可能性不大，持續不斷的回落可能性也不大，這種狀況你說貨幣政策會不會出現持續的收緊，我認為這個可能性比較小的。現在貨幣政策主要的基調是平衡各方面的需求，但是首先一條是穩增長，怎麼可能迅速的收緊？不大可能。這是未來要關注的。另外還有一點，對中國來說，未來一個很重要的變量就是稅收體制，還有影響房地產市場的遺產稅，還有房屋持有環節的稅收，還有交易環節中增值以後徵收的稅收力度多大，種種的稅收政策，目前都沒有出現明顯的變化，將來毫無疑問要推出來的，遺產稅、房產稅肯定要推的，甚至房屋持有環節的稅收要推出，這對市場和投機行為、投資行為都會帶來比較大的影響，但是短期來看，也不大可能推出。所以我覺得，要關注這些因素，如果這些因素髮生了重大變化，我們就要注意房地產的價格會不會出現相應的變動。
黎明楷：謝謝連博，我們下面就講講槓桿，從槓桿來講，我們從宏觀來講，金融就是槓桿，但之前得到對槓桿沒有這麼敏感，這次股市出問題，大家就講原來跟槓桿有關係。後來最近，因為房地產市場也出現了一些事情，我印象中，應該是有一個問題觸發到有人提起首付貸的問題，說到首付貸好象是融資融券的加槓桿，這樣會對市場的未來風險增加，最近管的很嚴，我們基本不敢做首付貸了。我問一下業界的林總，您覺得首付貸，對於你們的樓盤項目銷售，有沒有帶來幫助？還是可有可無的一種方法？你賣樓的時候，是不是要加槓桿才好賣？
林中：我覺得首付貸在心裏這個市場行情下可有可無，首付貸在什麼時候比較有作用，在房地產最低迷的時候比較有作用，因為市場這麼好，排隊買房了，不需要做這個首付貸。房地產也是一個槓桿，因為現在買房子的人很少選擇一次性付款，買首套的基本是做按揭，買第二套的在上海這樣的一線城市，如果沒有前面一套房子做積累，一下子要買一個改善的樓盤，其實資金壓力是很大的。大部分都是在上海是賣了以前的小房，加上一部分的積蓄，付第二套大房子的首付，因為二套的首付是比較多的。現在買房很少是不按揭的，不用貸款的。所以，按揭就是一個槓桿。從首付比例來看，中國在首付款比例是兩個方面，一個是考慮到金融的風險，你得有一定的首付比例，比如我們以前是30%，現在國家不限購的城市可以到20%，限購的城市還是30%，這個首付的比例還是比較大的。美國08年金融危機、次貸危機的時候，當時那些窮人買房子是零首付的，只要房價發生一些波動，他基本上就會違約的。所以，中國現在首付政策不僅僅是考慮到金融風險，也是把他作為一個行政調控市場需求的手段，所以中國的首付，我認為他有兩個方面的原因，比如說如果是銀行，我更願意做二套房貸款，從金融風險來說，你首付都六成七成了，我一定不會有風險，因為我們看到金融危機的時候，最多就跌了50%，還沒有跌到沒有，你首付6成了，我貸個四成，一點風險沒有。未來從商業銀行向零售銀行轉型，我們覺得各家商業銀行在房地產的零售貸款比重是不夠的，如果按照歐美髮達國家，他們在房地產按揭的比重比較大，我們國家是15%到20%。他們基本是佔了40%到50%，所以未來銀行最喜歡做的就是房地產按揭，最好是第二套。一點風險都沒有。做小型企業的貸款，那個政策性的，基本上壞賬率很高，上海一套房子一千萬，做了二套房子，就是幾百萬，風險不一樣。銀行從風險偏好來說，更喜歡做這種沒風險的，而且是優質產品。所以我認為未來按揭的比重還會再增加。買房不用槓桿，那很多是買不起的，合理使用槓桿，無論是自用還是投資，合理使用槓桿是對的。
黎明楷：請連博補充一下。
連平：首先是首付貸，我的觀點很鮮明，我認為首付貸不應該搞，首付貸就是林總所說的，如果是首付都貸款，那就是零首付。按揭貸款為什麼銀行願意放，為什麼安全，就是因為有一個首付，兩成、三成、四成，這就是銀行後面帶困加槓桿的安全保險係數所在。從現在的所謂說加槓桿來刺激房地產，我認為，這個提法不能接受，但是呢，不是說房地產市場現在的槓桿率就很高。我們看這個槓桿，要看債務主體，現在債務主體無非是兩類，一個是個人，就是按揭貸款，一類是開發商。從現在整個銀行的信貸中間的佔比來看，開發商所佔的比重是7%，這些年來，整個信貸增長比較快，但是他這個比例一直是控制在比較低的水平。有的銀行略高一點，比如8%到9%，個別銀行也曾經達到10%，但是整個銀行業來看，開發商貸款是控制在一個很低的比例上，是相當謹慎的。按揭貸款這兩年的比例是在上升的，其實在三年前，按揭貸款所佔的比重大概就是13到14，開發貸6%到7%，一起20%左右，2015年這個比例一定是突破了22%，利率市場化的情況下，銀行投向房地產的信貸比例是可以適度提高的，因為利率市場化，更優質的低風險資產銀行是不太容易找到的，這個情況下，房地產市場一定有按揭，他有資產可以用來進行抵押，所以風險就比較可控，按揭貸款有首付，這對銀行來說是有助於既獲得一定利潤，又可以控制風險的重要手段。
從現在債務主體來看，我個人認為，開發貸領域，所獲得的銀行貸款，這個角度去看槓桿率的話，並不高。而再去看個人按揭貸款領域，那就更不用說的，因為中國所謂的槓桿率高主要是企業槓桿率高，個人的槓桿率是很低的，從居民角度加槓桿是合理的，所以整個房地產行業中間的兩類主體加槓桿的情況來說，我個人不是說沒有空間，是可以適度加的，中國要去槓桿，指的不是房地產，這一點我覺得觀點要鮮明。
黎明楷：謝謝連博，不知不覺我們已經談到點了，我還是意猶未盡的，在臺下我們再請教，現在就把時間交給主持人，謝謝兩位。