主持嘉賓：戴德梁行廈門公司總經理潘育敏女士

討論嘉賓：著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮先生；福晟集團董事、常務副總裁何建華先生；首開地產福州公司副總經理彭紅進先生；清華房地產校友會副會長，洲聯集團董事長劉力先生

潘育敏：很高興今天能把所有演講嘉賓集到臺上進行圓桌討論，剛才陳教授主題演講從宏觀一個層面來分析了槓桿化情況下整個樓市的情況。現在圓桌討論也想從微觀的方面進行一個切入，聊一下整個樓市，特別我們也是非常關心福州的樓市。現在大的環境下，整個市場上，特別是媒體出現了最多的一個詞就是“去庫存”和庫存壓力。首先問一下福州兩位開發商，你們的感覺你覺得福州是有一個庫存的壓力嗎？

何建華：這就是一個矛盾，剛才前面想講這個話題，到處都說去庫存，福州哪裏存在什麼庫存壓力，但福州運氣好，借用了去庫存的好政策把它帶動。所以剛才彭總也講到了這一點，所以我覺得福州現在不是去庫存的問題，是缺少庫存，特別是土地庫存太少了。大家知道最近一條新聞出來了，有5600多畝的地即將推向市場，我覺得這個每年都有看到相類似的新聞說有大量的地推出來，往往雷聲大雨點小，老是看不到這種出來。所以為什麼大家在土地市場達到麪粉和麪包的價格的時候，大家也擔心有這種風險，但是福州這個地方很特殊，三面臨江，馬上要跨到海邊福州新區的概念。我反而多呼籲一下政府多推一點土地出來，真正希望福州還能夠達到去庫存的壓力。謝謝！

潘育敏：問一下彭總，從您演講當中可以看到你非常樂觀的心態。

彭紅進：剛才主持人問的福州市場存不存在庫存壓力，我個人覺得兩方面，要看我們開發商提供的產品，住宅產品不存在庫存壓力，其它綜合類的產品一定存在一定的庫存壓力。我覺得要在產品細分上去研究，但總體來說，還是一句話，福州市場沒問題。謝謝！

潘育敏：剛才是福州本地開發商的觀點，福州沒有庫存的壓力。也想請教一下另外兩位，包括陳教授，還有劉總這邊，從外面的一個視角，現在目前中國的樓市基本上也非常清楚，今年一個狀況，一線城市火爆，三四線城市巨大的庫存壓力。福州究竟是一個什麼定位？福州從外面人角度經常會把它說是在二線城市，可是福州自己可能也未必這麼看，覺得自己靠近1.5線這種概念。所以也想請教一下陳教授和劉總，你們從一個外來者或者從外面觀察者的角度，你覺得福州這樣一個市場定位，他們會是什麼樣的一個狀況？他們所面臨的一個壓力，你的關注點會是在哪裏？

陳淮：先不接主持人的話，剛才發言老總大會主持人，中央去年放鬆了有關的限制政策，對一線城市，我要糾正一下，北上廣深從來沒有放鬆過，反而是收緊的。所以這個上漲並不是放鬆，第一個。第二個剛才大會主持人說的那個話不準確，2015年房地產成交面積和成交量超過2013年，創歷史新高。2016年第一季度我們的成交面積比去年同期上漲33%，成交金額增長54%，所以房地產市場的估計，我真的不好意思的說一句，不一定看媒體，十幾年來央視基本可以不看，基本沒說對，這是第一層。

第二層去庫存化這件事，需求這種東西是不可以把它消滅的，打個比方，一個小夥子娶一個老婆，不是調控就不娶了，不是放鬆就娶倆。房地產需求是累計供給和累計需求之間的對比關係，不要一城一地，或者一年、半年、兩個月供大於求，還是供不應求說明是庫存還是不庫存。八到十年的累計供給和累計需求之間的對比，剛才說福州，我們才能說明供和求孰強孰弱。對開發商一個企業來說關鍵的是今年的銷售額、銷售目標，但是對於政府或者是研究者來說，他的視角不是以今年能不能賣，今年不買，房地產的需求有個特點，前中後周期非常長，你也可以給你上初三的兒子買房子準備結婚，這個需求可能是八年之後才產生，提前八年你就實現。也可能你結婚五年之後再買房，推遲五年，前中後周期很長。跟吃飯不一樣，沒有人把昨天的需求推到今天，沒有把明天的需求拉到今天來實現。房子的週期不能用一年說明庫存還是不庫存，多還是少。

第二個房地產的供和求的節奏是完全不同的，上海一出臺新的限購政策馬上需求下來，但是供給不是在短期內就能夠發生變化，兩年前的土地和資金政策決定的。

第三個它的發佈均衡性，汽車的供和求，假定廣州的汽車賣不掉，北京賣，廣州汽車運到北京去就行了，但是不能把廣州的房子運到北京去賣。這些話題都和所謂去庫存連在一塊兒，不是簡單的房子蓋多了，那就應該去庫存，如果人人都討了老婆，每個人娶一個媳婦，再去庫存，倒貼錢也去不掉，他也只能是剩女。房子這種東西和股票又不一樣，股票的需求是無限大，只要人們相信明天股價會漲，人們會努力把自己的資金投入到股市當中來，負債我要投入。但是房子不會是無限大，你就是出租或者房價上漲，一定是預期未來有更多人住在福州才會產生。如果沒有那麼多的人口住在福州，那你房價也不會漲。千萬不要把去庫存化只要當成只要降價或者政策支持或者怎麼，人們都買房子、都住房子。房子不能在空間上變的，所以就出現了我們現在也發現在去年中央經濟工作會前後對房地產市場的估計，對去庫存化估計過重，對分化估計過輕了，低估了。今年一來分化情況比較嚴重，一線超大城市。但是這個超大城市只是屈指可數，二線城市也只是屈指可數的。剛才你說1.5線或者是二線也可以，跟隨超大城市只不過是杭州、蘇州、南京，最近一段合肥，屈指可數。這個羣體後面是成都、福州、武漢。那麼在31個省會、自治區裏面，加在一塊兒，也不過10個，三分之二的省會城市比如貴陽、西寧、呼和浩特、烏魯木齊，還有東北三省仍然確實二線城市是去庫存也還壓力比較大。但我想這和區域經濟發展密切聯繫，不是房地產的問題，在我們2014年、2015年全國經濟增速最低的四個省、五個省裏面，東北三省佔三，除了山西墊底就是他們。所以人口淨流出不是去庫存政策就可以解決的。

最後一條是小城鎮，這是四線、五線城市這是去庫存的重點，重災區，坦率說，這些重災區恐怕有三分之一甚至更強在未來一段時間的房子，這和當年海南去庫存一樣，沒有那麼多的人口湧入，你說讓機構給他買下來做個租賃房出租，現在市場化租房比你機構公租房還便宜。別看經濟落後，但是當地的房子並不缺。所以我們因城施策、因地制宜變得更重要，我們在福州就說福州，別把去庫存那帽子戴在我們頭上。但是我們也別高估福州供和求中供不應求的這些因素，也不具備上海、深圳類似的外來需求。有外來人嗎？有，也許臺灣人會來買，選福州、廈門、泉州，應該選後兩個。更別說華人買一套房子存着，在廈門可能有，在杭州可能有，老說上有天堂，下有蘇杭，我有足夠的錢在這兒買一套擱着。最美好的地方天堂，去的人都沒回來，誰也沒見過，只好退而求其次杭州買一套。這種外來需求，投資性都算不上，資產配置的需求，只有非常非常少的城市才具備。上海也是，上海人家有一種叫機會收益的需求，比如我世界500強，我把我的亞洲總部建在首爾、臺灣，我在中國大陸做生意，一年掙70個億，把亞洲總部到上海一年掙130個億，花100個億買寫字樓買不買，比機會收益，不是房價比首爾、臺灣貴來決定的。房地產是有趣，但並不是那麼簡單的學問。

謝謝！

潘育敏：謝謝陳教授，也想聽一下劉總的看法。

劉力：補充一點，房地產市場還是要看具體形勢，城市化進程雖然是非常快，中國人口已經超過50%。但是這是一線城市最得益，部分的省會城市。看了一下福州去年人口增長是33萬，一年裏面增長33萬，這個趨勢能持續十年，300萬。不用持續那麼久，如果未來幾年持續增長，市場相對樂觀。我們給很多城市做規劃、諮詢、研究，比方說東北有一些城市政府的雄偉規劃挺厲害的，建新區，但是講完偉大的構想以後發現一個問題，人口是流出還是流入，人口淨流出，這些實現不了。福州在省會城市還是屬於發展比較好，雖然比不上一線城市，作為一個邊緣，未來幾年還是有比較好的機會。

陳淮：劉總，對不起，打斷一下，實際上它比一線好，一線暴起暴落，或者人口過度湧入，其實不是一個正常，謝謝！

潘育敏：剛才劉總點到非常關鍵一個點人口流入、流出的狀況對城市的發展，特別是樓市的發展是很關鍵的一個因素。剛才幾位演講嘉賓對整個在轉型中的房企給出了建議或者他們自己集團在做的事情，包括像劉總剛才談到的“房地產+”概念，福晟的何總談到集團向商業地產上的轉變，彭總也強調了要抓住在現代窗口期，金融寬鬆的條件下，他們的一個想法和一個動作。我這邊也想聽一聽各位，再更深的聊一下，目前這樣子的狀況下，房地產企業怎麼樣能夠更好的生存或者有什麼更好的辦法，陳教授剛才也談到了可能有三分之一要失望，只能夠遭受到優勝劣汰，就希望適者生存。所以也想我們具體再探討一下“適者生存”這四個字，怎麼樣讓自己成為適應者呢？陳教授，這邊能不能再闡述一下。

陳淮：其實房地產企業是容易生存的，為什麼？因為他手裏的資產有一個最大的特點，一般沒有技術貶值或者無形損耗。什麼叫無形損耗，比如你買的汽車、手機、電腦、家電，買了你連包裝箱還沒有打開，一年之後貶值50%。也就是說，它的自然壽命還沒有開啓，那一半錢不知道哪兒去了。重工業比如鋼鐵、石油它的設備本來可以用三十年，第五年經濟壽命和技術壽命完了，成本過高，經濟壽命完了。房地產企業都是優質資產，地越來越值錢，有任何一個城市可以無限多的蓋嗎，福州供地不夠，福州能把全福建的人都住在這兒，住得下嗎？無論任何住不下，劉謙也辦不到的事兒。第二個是現金，現金是流動性最好。第三個就是在建項目。

房地產企業最大優勢手裏的資產幾乎永遠是優質資產，那麼為什麼房地產企業會死呢？靠風險，你手裏有一塊原始寶玉，一塊翠石非常值錢，雕琢出來身價百倍，但是你沒有能力。關鍵是我們在自己的融資，資源支配的效率以及滿足市場急速變化升級，和運用包括互聯網在內的技術手段，剛才說的適者生存，要適應這些變化。大的要足夠大，但是大的過程中，你一夜之間銀行所有環節收你的信貸，你必死無疑，而且死會很難看。小的足夠小，就在一個城市深耕細作，或者一個大的項目土地上反覆來運作，那麼也很有價值。我們很難以一言以蔽之，房地產企業怎麼適者生存，沒有一幅藥可以管用，怎麼娶得漂亮的老婆，沒有那麼的事兒，各有不同。像這樣的城市穩定的，需求和供給在博弈中此漲彼消，反覆輪動，但是沒有大起大落的過程中，對投資者，對居民，對持有人，對開發商都是一個最有利的政策。牛皮式的股市最容易賺錢，知道大盤的高點在哪裏，反而是最容易掙錢的。大起大落你經常享受上上下下的快樂，上去了，短期內就翻番。但是過兩天又回到原點了，上上下下的快樂。對持有者來說你一個房子不適合，像股市一樣高拋低息，我房子賣了，一會兒再買回來，對老百姓持有者不適合，你適合長期持有，對抗通貨膨脹，實現自己資產保值增值，提升自己資產信用。資產信用很重要，你有房子在應急的時候拿給銀行。

我覺得像這樣既有外來需求，又不集中的湧入的，而且和人口脫離，像我說的杭州、上海和人口增長相關性不大的這種外來需求，福州明顯不大。杭州、上海有很多人口相關性很小的，北京、廣州、深圳都有這樣的，這種情況我覺得這個事從中和長期發展來看，它實際上是好，它健康程度是好於一線城市。第二個基礎設施改善是福州最大的優勢，因為我們無論他有沒有商機，有沒有資源，都是中央國家一定要重點的投入，不是光依靠你福建，你中央投入來改善你大外部環境和基礎設施，高鐵、高速、機場、碼頭、港口這些地方，一個是新疆不用說，都是關係我們核心利益的。第二個是西南，就是面向東南亞的這一塊，我們向南出口。再一個稍微複雜一點，我不說了，黃河以北沒有外部的出海口，只有面對黃海的出海口，但是面對日本海和朝鮮半島沒有，那個對我們也是核心的一點。第三個就是海峽兩岸的海西，不管有沒有開發商投資，產業基礎如何，那也要改善它，因為它關係我們的核心利益。這個潛臺詞是不言而喻，所以只要高鐵、港口、機場建設不斷發展，你說福州好還是不好，本來就是其它省會城市不能與你比，長江有這個待遇嗎，鄭州有這個待遇嗎，和福州關係眼前和中期利益，臺灣就要換屆，你說福州重要還是不重要。我想如果我們的眼光有稍微開闊一點，看的更高一點，你對你的企業和你的資產，和福州城市的前景這三樣應該是有基本估計的。

潘育敏：謝謝陳教授！何總這邊。

何建華：我覺得叫適者生存，應該是適合市場的生存。大家說到福建外省的人首先想到還是廈門，但是民營經濟最發達又是泉州，福州又是省會。省會代表一個省的文化、經濟、政治的中心，福州這個市場是很特別的。我以前很多朋友問我，很多年前他們問我們房地產以後是不是會出問題，房價會不會跌，過幾年問哪裏會漲哪裏會跌，過幾年再問我買的房子會不會漲，現在買房子選擇對的地方肯定會漲。所以這種問的話題有變化，這個市場也在變化。應該講我是聽着我們陳教授的觀點長大，我記得他以前也講過盒飯的價格不會影響海鮮的價格，原來大量的租賃房、安置房出來，我們自己在業內這麼長時間，大家應該會很清楚，現在房地產市場很多的阻力在哪裏或者怎麼推動，房地產拍賣市場這種舉牌不是拼着資金實力的感覺，很多企業拼的是融資能力，融資成本在哪裏。大家知道土地成本固定的，建安成本、管理稅費、發債能力等等方面，一個比一個低。還有城市之間，剛才提到長沙，十年前的長沙跟福州的房價是差不多，通過這十年的發展，福州已經跨入了“兩萬時代”，長沙還要七八千徘徊，甚至有的地方賣五六千。而且長沙現在GDP比福州還高，八千多萬，福州才六千多。所以我想這些數據有些東西完全太神話也會誤導人，我們知道選一個城市，經濟、人口、未來潛力、國家扶持政策等等等等方面，很多我們的決策者或者業內大家要客觀去看一下這個市場適者生存，還是適應這個市場的生存，這是最關鍵的。北上廣深現在在控，還沒有放鬆，今天陳教授一直講婚姻、戀愛等等等等方面，看起來很粗糙的例子，深層次含義是非常深的。我們作為在福州，我們身在福中要知福，同時也要看到一個市場太火熱、火爆的時候也會存在一些問題，我們盲目地去樂觀，可能造成的問題也會很嚴重。我們很幸運能在這個行業，不是實體經濟，不是鋼筋、混凝土，整個倒灌，能拿到成本就可以了，我們頭腦發熱去拿高價地，能不能支撐，還是要有清醒的頭腦。我想適者生存最關鍵是適應這個市場的生存。謝謝！

劉力：房地產從行業從業人員數量會大幅度減少，我認識的朋友大的集團企業，人力資源一天信箱裏收到上千封的求職信，北京聘一個人價格很高，現在到北京找工作什麼條件都不敢提。我不太清楚開發公司加上項目公司到底有多少，上千家有可能。但是未來幾年可能也就30家，30家裏面10家本地土豪，10家外地土豪，10家央企、國企等等。假設30家，一年區劃比較難。地產行業規模的縮減和寡頭化應該是不可避免。什麼是房地產商，什麼是開發商，到底重點是放在資本上，還是放在操作專業性上。資本里頭錢並不是問題，錢有的是投不出去，關鍵是看看有沒有好項目。民間資本特別在福建根本不是問題，雖然莆田系受到一點影響，還是有錢。那至於投在什麼樣的項目上，如果你是一個孵化器裏面的公司，一個小的，盯上你的資金資本有的是，看你有沒有好的發展方向。現在很多開發商轉型，憑着自己的專業性。有的有一些特殊資源，做醫院、養老運營，做教育的，有幾個國際教育品牌，這個就會很好的轉型。所以未來出路有，但一定你得找到一個專業方向，最好能夠手裏握着幾張王牌，幾個特殊的專業資本。謝謝！

彭紅進：補充一點，主持人這個話題適者生存，我相信各位都很清楚的，我想一個就是涉及到房地產開發商，像我們從北京來的企業在這五六年，適者生存就是一個例子，其實我們以合作方式生存的，是一個明顯的例子，跟本土企業進行合作，這是我們生存之道。第二個生存就是開發出來的產品賣出去了開發商才能生存。剛到福州的時候，我們第一個產品發佈會上福州是省會城市，所有全國我們看一下省會城市的二環邊的房價都不會很差，我希望你們買，因為在二環邊，如果買這樣的就是適者生存，現在來看當時的話也是正確的。一個合作共贏，第二個產品適銷對路。謝謝！

潘育敏：最後想請各位嘉賓，房地產界被別人問的最多未來房價是漲還是跌，這種問題還是最受關注。我也代表臺下的各位問臺上的嘉賓，能不能用簡單一兩句話分享一下你們對未來房市走向的一個看法。

陳淮：這個問題是stupid問題，問我這個病能不能治，斬釘截鐵說能治好就是莆田系，凡是說房價會漲會跌那都是江湖人士，我說一個肯定符合規律就是有時候漲有時候跌，總體是漲，但是不排除下跌，它符合規律。什麼價格是一條直線的運動呢，福州講今年或者明年這價格下跌了，也可能後年漲的更高。你說我說它漲好還是跌好呢，這是第一層原因。

第二層漲了你賣不賣，那漲還有意義嗎，跌的時候你買不買。所以資產是一個長期過程中，二十年後和今天相比我們不用說過去五年、過去十年，如果那個十年前在福州有一百萬買了房子和一百萬做了金融理財到今天，那恐怕買房子更不要說隨意存款，房價那都是媒體問題。

謝謝！

何建華：世界上沒有預言家，只有事後諸葛亮，陳教授說有漲有跌，這種回答最安全。我個人觀點就是兩極分化，一個市場的兩極分化，北上廣深一線城市，包括最近漲的比較厲害的蘇州、南京這些城市，還會繼續往上漲，但是需求也在。三四線城市無論國家怎麼支持農民工進城購房等等等等方面，還是庫存壓力非常大。真正的去庫存還真的是這些城市。那開發企業也一樣的，有實力的企業越來越有實力了，雖然不管怎麼樣拿到地王也是地，也有他整個剛才說槓桿的融資能力等等等等方面，有市場的佔有率。那越拿不到地的越在原來三四線城市拿到土地，可能壓力會越大。我覺得兩極分化，一個是企業，一個是市場。謝謝！

潘育敏：福州呢？

何建華：福州前面已經講的很明白了，如果跟着我們國家政策走，就是聽黨的話，跟政府走，像福州新區、倉山，包括整個跨江面海這些區域，剛才前面個人演講裏面提到了這種地鐵沿線的、配套到位的，我覺得這些地方肯定是沒問題的。當然有一些邊遠的地方，配套沒到位的，特別是還不完善的區域，我不點很多地方，還是有很大的壓力。我們公司有高管在福州買房子買了十幾套，唯一在貴安買一套房子還虧錢。選城市的地段也是很重要的，我們還是非常非常看好福州的市場，福州只會漲，特別是好的區域。那跌的地方有一些配套不大完善，特別是一些原來大量的庫存存在的這些邊線縣城的地方，我覺得還是有壓力的。謝謝！

劉力：我非常同意陳主任說的，我換一個表達方式，房價漲不漲不知道，漲不漲有具體情況，但是跌是沒有可能的。為什麼？賣的比較好的城市可能會繼續往上漲，比較差的或者市場確實崩潰的，沒有跌的空間。因為房價是一個房產價值貨幣的表達，你貨幣本身沒有印鈔種種問題。還有就是房地產商市場不好，剩下爛尾樓一期建不完，二期不建了，和倉庫裏的庫存不太一樣。即便房地產市場不好，也就是賣的慢了，價格想像不出來能夠跌多少。謝謝！

潘育敏：問一下彭總，福州什麼時候進入“四萬時代”。

彭紅進：我覺得今年底明年初大家一定可以看到，房價關鍵看開發商項目的地段。好地段、好地段，還是好地段，福州的好地段在哪兒？城市核心區閩江沿岸這都是好地段。

潘育敏：最後用掌聲感謝四位嘉賓精彩的分享，謝謝！