彭紅進：大家上午好！辛苦了，前面幾位嘉賓都講了很多，我儘量用最短的時間來完成今天題目的分享。我分享的題目叫：寬鬆金融窗口期的地產。
目前我們國家國民經濟，我個人認為是處在一個轉型期，為什麼說處在一個轉型期？通過一個數字，我們大家理解一下。二三十年對外宣傳一個數字叫GDP年增長10%，現在的數據是7%。我覺得這個數據起作用很大，接近百分之二三十，一定可以證明我們國家國民經濟正處於比較深度的轉型。在轉型期過程當中，我今天討論的題目主要是房地產經濟，我更覺得房地產投資領域，我把它分為剛性需求的投資。大家都知道一個人結婚、生子就要住房。第二塊是改善性需求，隨着人們收入的增加，年齡的增長，對住宅的需求一定有改善的需求，這種需求也是剛性需求進一步的發展。第三塊就是把房地產投資作為金融的產品，在房地產投資裏有投資，要獲得一定的回報。從這三塊來講，我覺得第三塊投資就要有回報這個概念來說，我們在座的每位都有投資的經歷，比如說證券市場、股權市場、古玩，包括福州的壽山石市場，都是一種投資，投資就是希望得到回報。
我們回顧一下房地產政策這幾年來，從2010年一直到2014年上半年陸續出臺了很多條的抑制措施，我起的標題是“由抑制到支持”。前三、四、五年這些連續的抑制房地產市場發展的這些政策主要是去掉房地產投資泡沫，把投資泡沫擠掉，這是政策的方向性的導向。到了2014年下半年其它一些城市陸續取消了這些政策，我們知道取消政策的結果就是一線城市的房地產迅速反彈。這就帶來了一個剛才說的我們房地產在投資領域國家政策的狀況，這個狀況我覺得可以看出來在投資領域裏對國民經濟保增長到底是一個什麼樣的作用，我們每個人有自己的理解。我這兒寫了一個股市，就是剛才我們提到的個體投資，另外一個項目我寫一個股票的代碼，這是我所服務的企業首開地產600376，我不是做廣告，我就想畢竟我在這家企業工作了很多年，我認為大家也可以關注這隻股票。
由國家房地產政策從抑制轉向支持，我覺得一項政策從發出到落地一定有一個過程，有一個我們說叫窗口期。這個窗口期在不同的城市，不同的地方帶來的反應是不一樣的。我認為是在2015年-2016年整個窗口期就是這樣，國家在房地產調控過程中越來越有經驗，越來越知道怎麼戰怎麼打。接下來說到了地產，在去年的中央經濟會上去庫存已經成為樓市主要的風向標，是調控的基調。前面幾位專家都提到去庫存，對去庫存我是這樣理解，一方面從國家大的政策講是提到叫城鎮化率，城鎮化率和城市化率這兩個理解不一樣，城市化率涉及到人口遷徙，我們國家提城鎮化率，城鎮化率對國家的穩定可能更靠譜。去庫存由人來買單，這個人在哪兒，我理解國家這套政策非常重要。第二塊去庫存我覺得就是要從剛才前面陳教授也說了供給側改革，我覺得作為房地產開發商，我們要在這塊拿出我們自己一些改變來。一個項目從選址到你中間的可行性研究、過程管理、成本控制、銷售以及後期的物業管理，我覺得非常重要，整個全過程如果你管控好了，一個項目從開始的定位就特別的合理，我個人認為不存在庫存。有一些房地產開發商從拿了項目以後，定位非常不合理，還沒有出臺，他已經是庫存。對庫存的理解我是這樣看的，不同的城市壓力不一樣，一線城市可能不存在庫存壓力，一般可能三個月到半年區劃掉了。對二線城市要將近一年左右區劃掉了，三四線城市確實有庫存壓力。這是不同的城市，對同一個城市壓力主要來自於產品本身和細分、定價。像福州城我覺得市區內的住宅產品應該說不存在壓力，像剛才何總講昨天拍地，開發商寥寥無幾，因為產品是商務辦公類的產品。這種產品今天也有一個很好的信息，國家出臺了一個政策，這樣的產品你也可以把它改造成租賃。總的來看，這類的產品不受開發商特別的追捧。如果是住宅產品，蜂擁而至，這是房地產市場產品劃分。
在同一個城市裏頭，區位不同，你選擇的項目也會影響庫存。還是剛才那句話，一個項目來了，已經是庫存。有的項目一出來售光。我們首開在廈門翔安那個地方，不是很好，比較偏，我們有項目。推出來各路要房子，房子有那麼難買，我說什麼時候開盤，今天上午開盤，最後買了4樓104，一上午推出那麼多條，一下子沒有了，這樣的產品不存在庫存壓力。開發商要在住宅產業化，被動式住宅這些方面要加強自己的內功。還有提到的營改徵，這裏面確實其中有一條就是對企業，在這裏確實有一定的激勵。
最後我想簡單說說福州的樓市，我在福州待了五年，從“一萬時代”現在福州市區已經進入到“兩萬時代”。去年以及今年上半年年初不斷出新樓王，我覺得“四萬時代”很快可以看到，這是勿庸置疑。整體房地產市場會不會有瓶徑出現？我覺得福州不存在，這幾年整體發展比較平穩，沒有忽高忽低的走勢，全國還是有瓶頸，剛才說的去庫存的這種政策調控，但是福州市場我覺得不存在。我這裏寫了2015、2016年窗口期，其實想提示各位，如果對福州房地產有看法，過了窗口期“四萬時代”馬上來臨。謝謝各位！