何建華：各位領導，各位嘉賓，各位同行，大家上午好！昨天福州又舉行了一場土地拍賣會，我們也參加了，昨天推出的地塊有6塊，有一塊是因為報名的不夠轉為掛牌。現場我去的時候總感覺到跟以前的拍賣是完全不一樣，以前座位坐滿了，很多開發商投資中心人員會提前到位會搶位置，昨天三分之一沒有坐滿。我們當時舉了一些牌，拿一塊地，當時看這種情況，包括後面看到媒體報道說福州是不是土地市場冷。我笑了，我說怎麼出這麼一個新聞出來，因為大家也知道商業地產對於很多開發商來講是比較謹慎，包括今天在座很多都是像信和、泰禾、融信、世歐確實這幾年在福州有很多的亮點，昨天幾塊地位置相對比較好，但是體量非常小。

我們福晟集團從廣州到福州以後我們原來的思路主要還是以住宅為主的一個產品線，五年前我們也開始將我們產品作為一個升級轉型，特別是我們也計劃想進入這個資本市場，這幾年也涉足了一些商業地產。我們主要的還是做一些寫字樓的項目，我想我今天儘量把時間縮短一點，我也是以一個學習的態度來參加這麼一場活動。應該說觀點媒體的活動非常有意義，前面幾次大論壇，還有一些學徒計劃我都參加了，原來我覺得可能不抱有很大的希望去參加這麼一場活動，大家知道各個城市的商業業態，城市的不同，業態也有所不同。後來我們參加這場活動覺得百變不離其宗，市場的管理等等方面，商業地產這幾年悲喜兩重天，一些大的賣場開出來，除了有明星帶動效益，還有整個業態確實經營還不錯，影響力很大。特別是福州幾大賣場，推出去，影響力比較大。有的地方整個配套，包括人口密集性不夠等等方面，到現在還在施工階段。說嚴謹一點，不敢加快施工，考慮到市場還沒有培育到位。

我想今天借這個機會跟大家簡單分享幾點，我們福晟目前在福州其中的4大寫字樓在地鐵二號線的沿線，經過福馬路，還有道路上會看到我們會打四個字，只租不售。這四個字什麼含義？可能覺得我們有一點任性，我們出於兩個目的，第一個我們這些地段的我們資產還是非常不錯，大家也知道寫字樓賣出去也有暫時的現金流，但是對未來管理上會帶來很多的問題。前幾年SOHO產品很流行，現在SOHO產品成為負擔以後，寫字樓在夾層當中是非常難受。

從五個方面跟大家一起分享一下，福州商業地產的發展的狀況。大家也知道我們福州的整個商業廣場是有傳統的商業街，百貨商場，還有Shopping-Mall，包括城市生活中心。從原來的綜合體演變為現在的叫商業體的一種模式的一個方向。我想就福州的市場供需關係，還是以數據說話，特別是在2014年的五區的供求價格走勢上面是一個非常突出的方面，這裏面數據不一一讀了。我想有兩個特點，第一個這個時候大家也知道通過限購以後，大家大量去買商業產品。還有閩侯商業體量，為什麼今天把閩侯重點拿出來來講，閩侯雖然是一個縣，有兩大區，一個甘蔗為縣城，還有高新區，上街、南嶼、南通，這兩個板塊存量非常多。高新區開發商通過高科技的形式去圈地、勾地，拿了大量低成本的地，造成了很大的庫存。第二個它整個周邊的配套，高新區高新人才還不夠，大學城大量是流通人口。閩侯這個板塊，高新區這個也是未來壓力相對比較大的地方。

還有就是目前整個福州幾大的賣點出現以後，大家也知道從我們恆力、世歐、泰禾、蘇寧廣場，兩大萬達廣場，包括紅星美凱龍愛琴海等等方面的體量推出，還有很多在建馬上開業的大型、小型、中型的綜合體，未來整個福州的存量是有大概數百萬的存量，這個數據還是壓力比較大的。我曾經在成都，我們福晟在成都有項目，因為它是西部，有很好的政策，假如你跟政府區裏面談一塊地，你的非住宅能夠達到51%的時候，你可以跟政府談條件，這就造成了很多中小企業，特別大型企業有資金實力去跟政府大量談。現在成都整個商業綜合體的存量基本上超過北上廣深，我們當時成都在後面繼續談的時候，我們馬上決策退出，不在成都做這種綜合體。因為我們畢竟不是專業的商業綜合體的經營的公司，當然每個項目都會也失敗，最近成都有一個項目大悅城項目做得不錯，位置不是特別好，經營非常不錯。

我想福州商務區，因為我們福晟這幾年做四大寫字樓，第一個就是大家最清楚的五四路的中央商務區CBD，最早我們也是在這個區域辦公，辦公有兩大特點，第一個進去難、出來難，這是傳統的一箇中央商務區，造成配套方面沒有到位，造成很多企業很想進入這裏面，但是也有一點尷尬，大家知道這個地方是非常堵的，造成了配套的問題。但這也不是主要問題，很多人逆反思維，越堵的地方才是人氣越旺的地方。目前福州老牌的CBD，這個區域目前出租率還是比較理想，隨着未來時間的變化，這個區域也會成為老大難的問題。

第二個海峽金融街板塊，金融街板塊通過大量的金融機構進入這個板塊，還有萬達廣場，包括一些高大上的酒店進入這個區域以後，這個區域目前整個金融機構，包括一些投行、基金公司、管理公司也進入這個板塊，但現在這個區域大家也知道它同時推出了幾個超高層的寫字樓，存量一下子增大，造成這一年半左右的時間租金壓力非常大。但是金融街這個板塊存在一個大的問題，地鐵沒有跟這個區域連貫上，地鐵我後面會稍微重點提一下，地鐵對福州未來有很大的影響。這是金融街的大的一個情況。

還有一個閩江北中央商務區是省廣電旁邊，正好我們在這個區域也有一個項目一個超高層，255米高的一個項目。這個區域是很多業內人說這個區域是未來重點發展的區域，我想它有三點，第一個萬寶商圈在這個區域的成熟，第二個隨着真正的華潤萬象城，還有蘇寧廣場，包括很多有實力的房地產企業也好，還是央企的總部入駐到這個區域。還有地鐵二號線的下穿。下半年如果大家觀察到媒體有一個報道，這個區域有幾棟高樓取消掉，按照福州榕城的概念做的108摩天大樓取消，還有周邊幾棟即將推出的寫字樓也取消了。通過了解政府為什麼取消這個，他們也說一個主要是存量問題，第二當地的拆遷問題。所以說我想這個區域從居住角度，還有辦公角度，商業的角度，這個區域應該說未來整個在福州影響是非常大的，這是中央商務區的一個情況。

重點跟大家一起講講地鐵，福晟從廣州到福州，北上廣深很多的企業感受到了地鐵帶來的便利或者說很多人認為地鐵是一種改善交通的理念，我覺得這樣的理解是片面的。特別我們福州的地鐵一號線南段5·18要通一部分，年底爭取全線貫通。可能很多人感受到可能是未來帶動的是一種改善交通，其實我理解的是會改變你的整個居住的習慣。地鐵沿線的房地產項目會繼學區房又是一個上漲價格的概念，現在為了做地鐵，很多地方造成很大的擁堵，一要走修地鐵的地方頭就痛，肯定堵。這個堵給大家造成的陰影，這個路我不想走。隨着地鐵通了以後，隨着地下的貫通，地上的改造，這個帶來的是天翻地覆的變化。福州地鐵一號線即將開通，二號線已經在全面施工，6號樓、5號樓、4號樓國家發改委已經通過，這個區域大家可以關注。

最後一個我想講的就是地鐵未來福州新區，還有三江口、倉山區應該是一個非常熱。最後，我想講福州未來的發展一個五區疊加，大家知道國家新區、自貿區、海上絲綢之路、兩岸經濟合作，還有平潭綜合實驗區，這個應該是非常值得大家去關注的。還是有風險東西在，我簡單講一下，商業地產政策引導是最重要的。中國的政治是政治經濟學，整個政策的變化會影響很多，無論是住宅，還是商業，為什麼現在出現兩級分化，你看昨天拍商業地塊就報名的寥寥無幾，如果是住宅用地，大家削尖腦袋都要去拍。第二個市場，出租率和入住率的問題，還有資金的問題。因為寫字樓是燒錢，從你的拿地、施工、管理、配套、經營團隊。最後我想就是一種開發模式，今天很多老師給了我很好的建議，包括前面陳教授給我們很好的建議，我想開發模式是我們未來探討的一個話題，也借這個機會希望我們通過觀點媒體這種平臺，以後我們福州區域很多的業內人士可以加強交流和溝通，共同把福州商業地產這個行業打造成一種穩健的發展。

謝謝大家！