劉力：大家早上好！講點具體的，現在房地產形勢跟之前有一個比較大的差別，玩法也不太一樣。先講幾點，第一個在資本方面，各路資本又開始重新湧入市場。外匯管制堵住了海外投資渠道，造成國內資本氾濫。國內內部製造業、股市都不景氣，導致資本重新湧入房地產市場。具體分為保險基金，除了基金、不動產等等。機構方面金融市場發展時間非常短，發展非常迅速，快速聚集房地產私募基金，在全國範圍內廣收項目。很多散戶也開始加大在房地產方面投資。

整個地產行業來看，高速發展期已經過了，進入了一種叫新模式，所謂“地產+”這樣一種模式。行業在區域業態明顯的分化，從區域性市場轉換到結構性市場，使房地產領域投資機會不再是全局性、系統性。以城市來看，一二線城市傳統房地產項目雖然還有吸引力，但是項目競爭非常激烈，拿地難度越來越大。三四線城市去庫存問題還沒有解決，所以房地產投資是蠻有吸引力的。這種形勢下，我們覺得去細化市場的需求，探索新的問題是企業必須謀劃新的思路。所以我們在醫療地產、教育地產、眾創空間、文旅地產等方面做了一些嘗試和研究，跟大家分享一下。

先看一下最近比較熱的養老醫療類地產，首先看一下市場的需求。國家統計局數據顯示到2015年末中國60歲以上老人的人口已經達到了2.2億人，佔總人口的16%。65週歲以上老年人人口總數達到了1.4億人，佔總人口的10.5%。以上海為例，60歲以上老年人佔總人口比例首次突破了30%這個關口。每人年均養老支出是4萬，養老產業每年市場規模將達到10萬億，這個需求非常巨大的。到了2050年老年人口數量達到峯值，超過4億人，佔總人口34%。那個時候差不多每3個人裏頭就有一個老年人。而現在房地產行業內雖然試水養老地產、醫療地產的開發商不少，更多以傳統的房地產模式在開發，這樣土地成本高、配套不完善、居住環境差，仍然賣商業地產。一些嘗試做設施配套方面，在這一方面高投入，形成專業優勢的項目，存在投資成本過高、房產壓力大，不少養老項目收費過高，超過老年人承受能力，導致入住率低，養老地產兩端都在畸形的發展。

如何解決這個問題呢？可以分成三個方面來講，第一嘗試通過資本市場和金融渠道來解決養老地產的基本問題。讓開發商頭痛的配套和設施等問題，需要專業的公司解決。養老醫療公司對口專業的養老職業培訓學校可以快速複製，提供專業運營團隊到這兒拉項目，不是簡單的養老項目只配一個醫院或者體檢中心，首先需要的是養老護理方面的人才。所以健康類的培訓學校成為新的資源。另一端老年人根據自己經濟水平和身體條件選擇適宜的養老項目，而無須通過以房養老的模式入駐。

第二大類教育地產，國內有很多的企業，比如說中瑞地產（音）。現在教育市場非常火爆，無論是成人和兒童都是需求的個體，組成了龐大的教育培訓市場，而培訓業正以每年30%的速度增長，行業整體發展速度非常快。到目前為止全國大中型培訓機構2萬億家，保持迅猛發展的態勢。2014年我們達到五千億，其中還不包括潛在的教育數量，這樣發展下去2020年市場規模將為達到萬億，這是巨大的需求。現狀不是很理想，線上的教育投資炒的很火爆，總體下線下教育資本逐步退出。全面來看教育，教育包括兩大層面，一個教學內容的傳遞，另一個教學過程中的互動，情感交流、互動等等。第一個層面互聯網手段已經基本可以完成，第二個層面是線上教育無法實現。老闆參加EMBA班、總裁班，核心賣點就是社會關係的紐帶，是交友互動的平臺。比如在美國第一個上市的職業教育的公司，關鍵點就是線下和線上的緊密結合。對於我們現在做教育地產的機會，除了主流教育投資，還有教育的細分市場。國外舉個例子，學生公寓市場發展成為非常成熟的細分市場。我朋友有專門到國外投資學生公寓，美國、英國比較大的學生公寓的建設。例如美國和英國的這些公司都是優秀的公寓開發商，為了搶奪這些，巨頭、私募股權公司或者相關公司拋售這些搶佔更多的利潤。在眾多的交易中，國外資金大手筆加入顯得尤為突出，美國這家公司一年時間裏在美國四次併購，旗下管理1.3萬套學生公寓。等等相關的例子大家可以看一下。所以在英國公寓市場不僅有企業，還包括英國本土美國、中東、東亞、印度和非洲各地的投資。在中國教育行業逐漸成熟市場化的今天，這類高端學生公寓未來也會有強大的市場需求。

第三類就是所謂的眾創空間。現狀2015年全國有科技孵化器超過1600家，大學科技園115家，在孵企業8萬多家，就業人數170多萬。去年全民創業潮的興起，去年下半年至今這個數據飛速增長，主要集中在沿海地區和中部地區。隨着政策應運而生大批的眾創空間，靠投資孵化項目掙錢為主的公司，各種辦公模式如雨後春筍般的開發。老舊的廠房等等成為眾創空間聯合辦公的物理載體。雖然很火爆，但是難點比較突出，目前國內各大聯合辦公空間的盈利點，租金仍然是主要的來源，其次才是提供服務收取費用以及未來潛在的物業增值。但正是在這一點恰好是產業主要的隱患，在不到一年的時間，部分眾創空間走了下坡路，有的關門，有的被兼併。這些問題的本質對創業者來說創業困難只有15%來自於物理空間，比如說創業場所的硬件和設備支持。更大的困難，主要的困難來自資金和政策軟件缺乏，其中缺乏資金是投資者遇到最普遍的問題。其次，分別是導師輔導、政策諮詢等等。這個領域裏面的機會，調整我們的思維，從地產思維，只提供物理空間，最低端的服務轉化到做純服務，從地產思維到服務思維。眾創空間投資中投資人一定要評估一下自己的能力，衡量一下自己是否具備各方面的能力，不能只關注物理本身。創業空間解決創業者面臨的問題，為創業者提供種類越多，越能深入介入到創業者的項目中去，變成了合夥人。所以，創業企業的成長上市、增值遠大於租金的收入。創客空間可以依據自己對創業空間的前景判斷，選擇與創業者進行何種程度的合作，從而調整自己的收益結構。孵化器最核心價值未來成為他的股東，孵化器有20家企業，有5家上市，股權大幅度增值。

第四類就是文旅、文創類的產業，在這個方面我們有比較多的嘗試，還有環保項目我們也在更多的研究，未來都會成為中國地產城市發展方面新的熱點。文旅、文創首先驅動還是國內的消費市場，國內消費升級市場巨大，以院線的票房為例，一年裏面差不多翻了一番，主要表現在三四線城市，反應中國消費能力潛力巨大。另外一點，舉個例子看看迪斯尼上海的開業，迪士尼為什麼這麼受歡迎，除了時尚、創意能力，最主要掌握了這些所謂的知識產權以及IP。賣的米老鼠、唐老鴨這些孵化產品，這些是別人沒有辦法去侵權的，有核心的競爭力。現在也有朋友在美國買了IP，到中國各大城市開幾個設施，開幾個主題公園，有地方政府、大型開發商都有興趣跟他們合作。

我們可以看一下日本、韓國，包括英國倫敦這些城市，區域非常小，為什麼有這麼強的競爭力。對中國地產行業未來轉型發展，輕資產化有很好的啓示。下面這幾個項目大家有空可以關注一下，江蘇茅山東方鹽湖城、曲阜尼山聖境、陝西的漢中園，這是遵義幸福小鎮，這一類不涉及到美國知識產權，我們可以大幅去做。

總結一下，未來的地產行業不再是隨着地價、房價上漲也能掙錢的行業，在結構性市場中需要投資方擦亮眼睛，大膽遠識，精準找到值得投資的新行業、新地產。具體來說歸納為三個口號，細化需求、嫁接資源、轉型服務。

謝謝各位！