提問主持：戴德梁行廈門公司總經理潘育敏女士

答問嘉賓：著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮先生

潘育敏：剛才很感謝陳淮教授完全把這個問題一點一點講的非常清楚，本來大會給我這邊準備了最主要在這個環節中的問題就是中國的樓市需要去槓桿嗎，其實我相信都不用我問，剛才教授已經聊得非常清楚了。他不但從槓桿是什麼，還有槓桿對房地產業重要的作用，以及現在我們目前樓市出現的問題，為什麼大家這麼針對去槓桿，這幾點講的非常清楚。我稍微總結一下，其實陳教授這邊主要講槓桿及本身並不是一件壞事，對於我們房地產業的發展也是一個非常重要的因素，問題是出在了目前我們整個房市的一些漏洞上面，目前系統上在應用槓桿上面的漏洞，無論從政府方面或者是個人買家或者是開發商各個角度層面做了一個分析，而且正常的槓桿不單只是要用，而且是要用好，特別是對於培育我們龐大的一箇中產階級是非常有用的，因為我相信在座的很多開發商也是非常理解，對於我們未來的房市能夠有一個後勁，能夠後續發展還是需要一個龐大中產階級消費能力的羣體才能夠支撐我們未來的發展。

剛才聽了有一些問題，剛才陳教授對標了一下國外，特別是美國目前在利用槓桿方面的狀態。今天在座有很多也是來自於開發商的羣體，在開發商這邊我們也很長時間就已經講到了在美國很少把商鋪或者小街鋪賣給私人買家，風險很難控制得住。在國外通常通過房地產投資信託能夠把風險通過資本市場比較平衡的分散出去。那在這裏，我想請問陳教授一個問題，這個東西在國內講了很久，其實很多開發商自己也是很想做這個事情，我相信開發商很多都知道住宅很好做，如果是搭上公建，現在政府比較聰明，很少都是住宅地，很多搭了大量的公建項目。很多開發商覺得這部分也是一個壓力，很想通過金融工具更好把這個問題解決，可是這個事情在中國討論了這麼久，能不能請陳教授分享一下觀點，我們現在究竟是市場或者政府方有什麼樣的考慮？是否現在市場條件已經成熟能夠做這個事情？

陳淮：主持人說的這個問題，我申明一下，我是個學者，我不知道政府怎麼想。一個市場不是隻有買和賣，特別是房地產這種長期不動產資產性的東西的買賣和持有和買衣服、買鞋子，甚至和娶媳婦都不一樣，娶媳婦是貶值的，媳婦越來越老，房子越住越新，越住越值錢。我們老以為有了供和求就完了，不是的，中間有債權人、投資者的廣泛參與，我們調控十多年才懵懵懂懂知道了一點。所以這一屆政府把過去國八、國十、國五條堅決抑制打擊投資性需求這句話改成鼓勵機構和個人買房出租，發育租賃市場。更多的是金融化的投資，流動性好的投資，不特定羣體市場化的投資。

REITs並不是機構支配人他的錢，是我們大家的錢，他這個機構並不是他自己是一個公司我這個資產，是替人理財。第二層意思REITs這種東西需要一個和房地產並列的龐大的足夠強的市場，你問的這個話題可以讓我說到明天天亮，房地產這種產業與煤炭、鋼鐵、石油、石化不一樣，不一樣在哪兒？同樣需要資本市場，我剛才說的這些傳統重工業通常最依賴的是股權融資的市場，像發行股票我有兩千萬的煉鋼能力和一千萬的裝置，你買了我的股票，你的對標物，你錢的指向是與實物資產相對應，房地產業的開發商沒有多少自己的資產。儘管買了地和建的房子是不動產，對這個企業來說它是一個流動性的資產，我拿去賣，不適合用股權融資，最適合用債券融資，包括REITs實際上是一種債權和股權之間的一種槓桿方式。你說它是股權，它又不是股權，REITs買了股票把這個房子買下來。投資者又不是要這個房子本身，可以流動的，我為了獲取相對長期穩定回報為目的，就具有債權性質。這樣一個多重、多樣、多層的市場，才能夠完成所謂的去槓桿化和房地產業的健康發展。

潘育敏：另外一個剛才也提到了供給側改革，剛才陳教授演講的時候也是一針見血，說的是非常到位。剛才說到供給側改革無非對於房地產業三樣，資本、土地和人力。最需要改革的資本和土地都是控制在政府的手上。我也想替各位請教一下陳教授，因為這兩方面其實對於我們像開發商這樣一個羣體來說，其實他們能夠做或者能夠準備的東西也是很少的。也想聽聽陳教授這邊的建議，在大談供給側改革這樣子一個宏觀背景下，您覺得我們開發商是要有什麼樣的心理準備？或者是說對於他們來說怎麼樣才是一個比較好或者是一個比較良性的市場的狀況呢？

陳淮：又問了一個很難回答的問題。

潘育敏：因為我覺得簡單的你剛才都已經回答很清楚。

陳淮：咱們構建和諧社會，我怎麼樣和和諧相處，這個沒有辦法回答。三分之一是一個好的結論，三分之一要談談你的缺點，三分之一要把你老婆培養好。哪有一概而論，怎麼能夠和諧相處，我們怎麼改，我坦率、不客氣、不好意思的說三分之一準備去死。什麼叫優化，優勝劣汰，提高我們這個產業的質量，就等於有一部分劣質的個體被淘汰。億萬年來狼不斷追逐羊羣，你給兒子講故事，大灰狼很壞，羊羣很好，就是那幫不好的讓狼吃了，羊羣才進化。我們供給側改革有三分之一坦率說恐怕要被淘汰，淘汰的速度越快，效率越高。

第二個最先進化的成長為優質的企業，不一定大企業就好，大一定大的就最有效率，死的都是大企業，金融危機死的世界500強。進化論有兩句話八個字，一個優勝劣汰，但是後四個字比前四個字更重要叫適者生存。老虎吃大象，獸中之王，是瀕危保護動物。人不保護，它就滅種了，人類多聰明，想盡了物理、生物的辦法，聽說誰把蚊子消滅了。適者生存，一個市場需要大大小的市場主體，每個人都有他自己的生存能力。比如說通常一個比較大的開發商，開發商主體，一個金融主體，這兩個主體但他可能資產持有，各自獨立，開發商拿了一塊地建的時候，建到一定程度，金融主體把他作為專業銷售機構或者持有機構買了，開發商就真正的從負債風險、債務風險、價格風險、市場銷售風險中解脫出來，我拿一個差不多合理的回報，將來銷售機構賣的房價貴，我不眼紅。市場不好了，賣了賠的是他的。我們現在有一個改革促進這樣的發展就是營改徵，當然金融機構、金融市場不是開發商自己能做的，需要一個社會化的共同發展。個體戶、私人私營企業怎麼來的，就業失業的壓力。當時沒辦法，政府包不了，大集體包不了，國企包不了，你自謀生路。我們總是在倒逼的改革下遷徙，但是我想房地產業是一個作為開發商市場主體和老百姓住房人這個主體共同推動的一個市場，不管你政府願意不願意，主動不主動，效果高還是低，最終我想我們是會進步到這一步，何況我們現在還有互聯網等非常有效率的技術手段，逼着你，你用活下去，不用你死，就這麼簡單。

謝謝！