陳淮：給我的題目剛才主持人說了“去槓桿樓市與供給側改革”兩個關鍵詞。這11年來，觀點論壇老在討論一些ABC的問題，究竟政策有效，還是市場有效，還有經濟學無須回答的問題，比如去槓桿化。
主持人說當前核心是去槓桿，去槓桿不意味着房地產業就不該借錢或者少借錢。房地產這種東西從誕生古今中外非得借錢，加槓桿是完全合情合理，沒有不借錢蓋房子的事兒。誰有不動產的市場經濟，就是山區老農民給兒子娶媳婦也得借錢，動用農村社區資源，因此槓桿不是應該都去掉，這是第一層意思。
房地產業就應該是開發商不借錢，老百姓買房不負債，這個理解為去槓桿是完全不符合經濟規律。
第二層要不要去槓桿，去什麼槓桿？講個故事，一個美國人100萬買房子，房價漲到130萬，當初我是30首付，70按揭，我現在房價漲了30萬，是不是應該按3：7的比例，貸款再借21萬，拿這21萬幹嘛？到福州去聽觀點論壇去。又漲了30萬，就再加21萬，這樣的槓桿叫作負債與價格共振槓桿，這種槓桿顯而易見是應當嚴格抑制。
在中國二手房買賣中銀行給不給再貸款呢？我們沒有再貸款機制。誇大中國房地產業槓桿對金融系統性風險的威脅，我覺得有高估。危險的槓桿是與價格共振的槓桿，大家老說炒房子，什麼叫炒房子？在福州我100萬買的房子，30首付，70按揭，拿30萬首付跟銀行借錢借70萬，房價漲了130萬，馬上賣了。因為明天還漲，後天還漲，大後天還漲，因為漲了還賣，你說為什麼？我賣了以後拿回130萬房款，還掉銀行70萬的貸款，還有多少現金，60萬。這個叫加槓桿，毫無疑問。
如果明天、後天、大後天像我們所預期的漲，持有120萬的房子划算，還是持有200萬的房子划算，答案是不言而喻的。如果明天、後天、大後天房價真如預期又漲了30%到260萬，我當然可以依葫蘆畫瓢，260萬賣掉，還掉銀行140萬貸款，還有120萬現金。還可以30首付，70按揭，可以買400萬的房子。也就是說，沒有價格共振這樣槓桿的市場下，不用全福州的人，全福建的人，只要我們這些人，就可以把福州甚至整個福建的房子炒到天上去，這種槓桿才是危險。媒體別以為去槓桿就是負債高了，或者不借錢、少借錢。
第三層中國雖然沒有再貸款，我們房地產業有沒有危險或者不合理的槓桿化呢？有的。第一層我們負債主體有一些不合適的，不合格的負債，有開發商跟銀行或者是通過其它方式貸款，貸款以後一旦市場不好，一筆預付款捲款跑了，沒有足夠的信用能力來承債，這種槓桿顯而易見有危險。
第二個我們的負債主體沒有退出機制。槓桿槓到底，銀行借給開發商錢，開發商還不上，銀行毫無辦法，只能把爛尾樓收回來，只能把房屋按揭貸款業主的房子收回來。實際上，在市場經濟下這是很容易解決的，那麼誰應該承擔這個債權人的風險呢？是由市場來分散。
我們的市場缺一個參與者，就像我們在世界盃足球賽雙方隊員都有守門員、前鋒、後衛，就是沒裁判，我們缺投資者主體，我們老是打擊投資性、投機性的需求，實際上是在打擊市場。為什麼？銀行的資產證券化就是把債權轉讓給資本市場的投資者來承擔。還得算上符合預期的回報、承擔風險等。
包括開發商、銀行都同樣，在國外商業地產很少或者幾乎沒有開發商面對一個一個的散戶去買商戶的，也沒有像這次開研討會動員投資者買商戶的，都沒有。那麼誰來買？商業中心建設過程中就有專門的銷售機構或者是基金、大的投資機構給買斷了，這樣開發商的負債實際上銷售的收入已經是沒有或者很少有風險。
那麼什麼叫房地產投資基金？房地產投資基金不是給開發商提供開發貸款的金融機構、金融組織，它是長期持有，獲取穩定回報為目標的一個投資羣體。老百姓投資人普通散戶想投資商業地產或者是其他住宅地產、高端地產，買基金份額就可以。如果你覺得這個基金活不了那麼長，過兩天想退出，在市場中賣掉就行了。也就是說，這個槓桿只要有比較良性的市場化退出機制，本來並不可怕。
第三個缺陷是對債權人的保護不夠，比如過去11年來這些年輕人結婚娶媳婦買房按揭貸款，但現在是通貨緊縮，利率是三十年來歷史最低點，還給優惠買房子。你想過沒有按揭貸款是長期貸款，20年期、25年期、30年期的。這樣一個長期過程中利率遠遠高於現在水平的機會是9成以上，和現在持平或者低於現在水平的連5%都不到，現在通貨緊縮，因為現在利率三十年最低點，想過沒想過付按揭的時候，月供裏頭在前三到五年9成付利息，每月付五千塊錢月供，四千、四千五付利息，如果通貨膨脹，利率漲一倍，可能一個月要付九千、九千五，你付得起嗎？
對這樣的債權人，那麼我們不是僅僅像投資人一樣說你活該，你為什麼不預期風險，你還不上就收你房子。不是的，我們應當有相應的政策保護他們擁有住房這樣的機會。我們的目標是讓更多的人民羣眾擁有自己的資產，讓更多年輕人分享城市化的好處。那麼遇到通貨膨脹，我們有沒有相應的政策，迄今為止什麼去槓桿化，在這些負債主體相應的保護政策體系非常脆弱或者幾乎接近於零，這是中國槓桿化第三個問題。
第四個問題，政府短期負債的槓桿成為房地產業的風險。
實際上去年把地方政府債轉化為長期債，連着三期每期一萬億，三萬億，為什麼？地方政府在建設城市，完善基礎設施，改善居住條件和環境，給城市打好發展的物質基礎的時候，一定要投入，提供公共產品。
這個公共產品當年的財政收入通常是不包含有經常性財政收入的，只能依靠負債。地方政府債並不是簡單的收回去，不欠錢或者少欠錢才好，錯了，應該是長期性債務，不是靠銀行貸款一年到了得還，或者是信託6個月、8個月、1年。
所謂地方政府債務之所以有危機，是短期債務到期無法償還。例如政府修一條連接縣城的高速公路，這條路長期對發展起作用，但是不可能在兩年內有錢來還本付息，那實際上這些負債者應當通過市政債的方式償還。
一方面，不動產徵收稅，前年嚷的比較兇，去年以來去庫存化好像有點推遲，但這還是應該積極勻染的，房地產稅或者物業稅都是地方政府稅收的經常性稅收來源。
再一個方面，大規模的基礎設施建設依靠市政債，市政債債權人不是銀行，是資本市場的投資者，而且30年期、50年期，還有99年期，福州市政府30年前的財政收入和今天可以同日而語嗎？只需要貼息就行了。
所以我剛才說第二大層意思，槓桿這種東西在中國有確實存在很多漏洞、短板、薄弱環節，但不是人們以為的不借錢、少借錢。第三層意思，別把去槓桿當成去風險，槓桿是個好詞，是造就中產階級一個龐大的社會階層必不可少的良性之路。
什麼叫中產階級？藉此跟大家說一下，就是吃穿用住正常消費之外，還有足夠的資產累積能力叫中產階級。別忘了中產階級中間有一個字是“產”，十六大、十七大、十八大隻敢提到不斷提高中等收入階層，不管社會發展哪個階層都有中等收入階層，人們收入100-3000塊有一箇中線，不一定是中產。
中產階級是社會絕大部分羣體，第一個關鍵詞是大部分羣體，第二個具備資產累積能力。什麼叫資產累積能力？簡單說，就是支出收入比降到30%或者三分之一以下。也就是說，你和你太太掙的錢一年吃穿用住，太太該上美容院還是上美容院，老公抽菸喝酒，花完了還有三分之一，那麼你就叫中產階級。聽好，這才叫中產階級，社會大部分的人70%、80%到這個程度，大部分人買得起房。
中國人買不起房是因為我們的財務。我們的財富分佈在人口中的分佈結構，不像發達國家的橄欖型，中間是個大肚子，我們是個三角形，金字塔型。財富佔有程度每低一個層級，人口比重大一塊，大部分人不具備或者不充分具備持有不動產的財產累積能力。
經常有年輕記者問我，都大學畢業八年，憑什麼買不起房？我問，你掙多少錢？六千。不算少，你花多少錢？五千五。那你不具備資產累積能力，房價的高低漲落和你沒有什麼關係。
當你每年的花銷佔到9成、8成的時候，你基本不具備資產累積能力，稱不上中產、不中產，你和產沒有關係，就是工薪階層。
當你的支出收入比降到60%、70%的時候，你初步具備一定資產累積能力，但是你持有的資產能帶來收益的財富叫資產，也就是買點銀行理財，開個賬戶，炒點小股，流動性好，變現性強的金融資產為主。降到50%、40%，你具有初步持有不動產的能力，但是抗風險能力還不強。你太太跟你離婚，或者紀檢委查你，你還能還得起房貸嗎？還有工作變故等等種種風險，這些都說明你抗風險能力不夠強。大多數人支出、收入比佔到三分之一或者30%及以下，這才叫作中產階級，大多數買得起房的條件才具備。
回到剛才的話題，怎麼樣讓大多數達到這個程度。請注意一個非常重要的問題，十多年來我不斷地講，但是不知道為什麼媒體老注意一季度比去年同比增長0.3個百分點這種表面化的問題。這個非常重要的問題就是，光靠提高工資性收入培育不出一個龐大的中產階級。光給公務員、給企業職工漲工資，政府推動醫保收入水平提高等培育不出中產階級，讓越來越多人的人民羣眾擁有資產或者財產性的收入，才能培育出稱為中產階級的大多數人。
那麼再往回走一步，怎麼樣讓越來越多的人擁有財產性收入，加槓桿。因此買房、按揭、加槓桿，是增加人民財富累積能力，培育中產階級的捷徑和必由之路。別給我說房奴這種話，貸款買房子實際上是提高槓杆與你的財富累積彙報的能力。假定預期房價的上漲和回報加在一起是高於利息的，每當還給銀行一分錢、一塊錢，你不動產的產權就多了一塊錢，這是個財富累積過程。
那為什麼2015年股市加槓桿成了系統化的風險，血洗了一部分中產階級？還是回到槓桿這個話題上，給大家上ABC課。股市+槓桿投資和房市+槓桿投資有什麼區別？
你有30萬，買100萬的股票，借了70萬，這在股市是加槓桿。如果股票跌30%，你被強制停倉，沒你什麼事。那股市再漲回來和你還有關係嗎？沒有關係，你連本都摺進去了。
現在大家想一個問題，你100萬買一個房子，30萬首付，70萬按揭，福州的房價降30%，現在你成負資產了，你欠銀行的錢比房價的現金還高，還還不還銀行貸款？還持不持有這個房子？持有。
兩層意思，第一層，只要你按時還貸款，銀行絕不會因為房價低到負債水平之下，就強制拍賣你的房子，這和股市加槓桿債權人不一樣。銀行當初約定的按揭，你每月還着，即便現在欠銀行的錢負債規模高於房價水平，只要你還，不能把你房子賣了，你還可以付，還以業主的身份支配這部分財富。
第二層意思，房價再漲回來，資產誰的？資產還是你的。所以它的抗風險能力和股市的加槓桿是完全不同的兩碼事。
人們的財富風險不是按照現有的負債來簡單衡量的。如果你這個時候斷路了，房子讓銀行收走，真的再想買，首付都拿不出來。實際上雖然你的負債額高於房價現價，但這裏頭還是隱含着一個首付，而且還得起、還不起月供，不是房價漲跌決定，而是你當初貸款的時候就已經評價和評論了的。
去槓桿有以上辨析，不是複雜道理，大學一年級經濟學教科書寫的。
第二是供給側改革，這個關鍵詞又包含兩個關鍵詞，一個叫供給側，一個叫改革。很多專家寫了關於供給側改革的文章，但是誰都看不懂，包括我也看不懂。另外，媒體則把它當成一個框，什麼都往供給側裏面裝，猶如過去往宏觀調控裏面裝，例如地方政府負債宏觀調控、鬼樓宏觀調控和城市化宏觀調控，宏觀調控治不了這些病，供給側改革也不是萬能之藥，不要把什麼都往一個新詞裏面裝，不懂裝懂。
供給側改革其實挺簡單的，大家所常說的經濟學的ABC、宏觀經濟、宏觀調控和宏觀政策均從供給側改革而來，而宏觀政策只是一個看天氣增減衣服的先機決策的短期政策，宏觀政策、財政政策、貨幣政策只管當年短期的總量關係。在上屆政府十年調控裏，對房地產和城市化的影響重點放在了宏觀政策上，放在了穩定短期經濟運行上。
什麼是供給側？就是提高房地產行業自身的資源優化配置能力和發展質量。與宏觀經濟學相對應的還有一個微觀經濟學，其內容例如企業怎麼形成凝聚力、形成市場品牌以及觀點論壇常說的工匠精神。
美國經濟從2013年以來強力復甦的就是微觀經濟，但是對中國這樣大的經濟體來說，宏觀與微觀之間還有一個最重要的層級，注意“最”，沒有之一，那就是中觀經濟。對於趕超性經濟來說，宏觀依舊需要但是並不是最重要的，而其關鍵是中觀經濟。
什麼是中觀經濟？其由兩個重要的部分組成，一個是產業經濟，一個是區域經濟，產業經濟是指類似如結構升級、房地產產業是不是支柱產業，淘汰過剩產能等議題，區域經濟則指的是推動房地產大中小城市協調發展、“一帶一路”以及長江黃金水道開發等。因而，所謂的供給側就是指無論是產業經濟或是區域經濟都是改善優化資源配置和增長質量的政策，而供給側改革就是重心由產業經濟提高至區域經濟。
那麼為什麼要改革？房地產行業跌跌撞撞走到今天，實際上是其市場化程度最高和最低的階段。最高是指房價，目前房價的價格是市場一切矛盾的反應；最低則是指市場化程度最低，房地產行業是對土地和資金依賴程度最高的行業，但是恰好這兩個要素均由政府壟斷供應。
在這個市場化程度最低的行業，要改革就是要使得這個行業的槓桿配置做到最合適，讓最高效的支配來佔有最優質的土地，這就叫優化資源配置。大中小城市的協調發展也是優化資源配置，人口均衡分佈在不同城市中，特大城市的房價才能有效抑制。
以上僅供參考，謝謝大家！