“因城施策”基調下開啓的新一輪房地產調控新政，核心是去槓桿。那麼在供給側改革、去庫存化、因城施策的政策背景下，福州房地產行業會出現何種變化？福州杆槓化樓市的未來又在哪裏？在杆槓化樓市的行業浪潮裏，房地產企業又將尋找到什麼樣的機遇？遇見哪些挑戰？
5月10日，創立至今12年的城市觀點論壇第二次來到美麗的榕城福州。
觀點地產網作為論壇官方網站，將對論壇進行全程圖文直播。
進入專題：2016城市觀點論壇福州行
主持人：尊敬的各位來賓：
大家早上好！
歡迎大家來到福州，來到2016城市觀點論壇福州行現場。
城市觀點論壇創立於2005年，以推動中國房地產思想發展與建設為宗旨，以房地產開發、城市規劃與區域發展為主題。
十二年期間，“城市觀點論壇中國行”先後走進青島、南京、杭州、成都、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、瀋陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、福州、廈門、無錫、濟南、文登、天津、常州、昆明、貴陽、南昌、連雲港、蘇州、都江堰等近三十個省市，對中國城市發展進程、房地產建設、行業及金融政策等進行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市動力與地產發展的創新思路。
今天，城市觀點論壇第二次來到美麗的榕城福州，讓人能夠深切感覺到的是，中國房地產行業已進入了深挖市場、精耕細作的時代，這樣的時代需要房企在精準解讀政策、判斷形勢的同時還要不斷調整求變，以企業遠大而穩健的戰略、有競爭力的模式與含金量的產品去掌握市場、贏得未來。
“因城施策”基調下開啓的新一輪房地產調控新政，核心是去槓桿。那麼在供給側改革、去庫存化、因城施策的政策背景下，福州房地產行業會出現何種變化？福州杆槓化樓市的未來又在哪裏？在杆槓化樓市的行業浪潮裏，房地產企業又將尋找到什麼樣的機遇？遇見哪些挑戰？
為此，我們邀請了眾多行業精英齊聚一堂，共同探討“槓桿化樓市”，尋找新市場背景下行業的思路與對策，為新一輪發展注入新的力量。
最後，請允許我代表本次論壇主辦方觀點地產新媒體、合作伙伴匯聯金融?匯聯易家、世邦魏理仕、戴德梁行、世聯行、新景祥及5100西藏冰川礦泉水等歡迎各界朋友的到來！
下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：
著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任 陳淮先生
福晟集團董事、常務副總裁 何建華先生
金輝集團董事 鄭長勝先生
清華房地產校友會副會長，洲聯集團董事長 劉力先生
首開地產福州公司副總經理 彭紅進先生
富力地產福州公司總經理 謝威先生
華潤置地福建區域投資運營總經理 羅忠華先生
陽光城集團福州公司營銷副總經理 陳友錦先生
信和置業（福州）有限公司中國業務發展總經理 陳宏斌先生
三盛地產集團總裁助理 孫濤先生
戴德梁行廈門公司總經理 潘育敏女士
世邦魏理仕廣州分公司資產服務部副董事 羅鐵明先生
福州世聯行總經理 黃景毅先生
福州新景祥總經理 熊壽峯先生
觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人 陳詩濤女士
本次論壇還獲得了融僑、泰禾、正榮、融信、世茂、中海、禹洲、正祥、名城等眾多福州及福建實力房地產企業的參與，我代表主辦方觀點地產新媒體再一次感謝在場的嘉賓，以及所有參與、支持2016城市觀點論壇福州行的朋友們。
下面有請：觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人陳詩濤女士為我們致辭。
陳詩濤：尊敬的各位來賓，上午好！
城市觀點論壇第二次走進福州，距離上次2010年整整六年。六年前，中國房地產處於黃金時代，而今天我們面對的房地產業變化真的不小，肯定不再是粗放時代，而是市場急劇分化、房地產業面對的肯定是專業化、細分化、乃至金融化。
最近我在幾個城市參觀了幾家不同的企業，河南建業深耕河南，在做重資產開發時，目前已準備在2016-2017接50-60個項目做品牌輸出及管理，進行輕資產運營模式，並將把輕、重資產比例做到一個平衡點；在深圳，我看見寶能的樓王產品正努力打造品質，其高層坦誠“萬寶之爭，使得他們不需要再證明自己很有錢，而是要向行業證明寶能可以做品質很好的產品”；在廣州，看見金茂把其最高端的產品線金茂府帶到廣州，目標客戶對準的是第二代富裕的廣州人，其推廣手法之一就是請了著名的導演來拍以兩代廣鋼人的生活為主題的微電影，非常有溫暖內涵及社會深度；而在上海，我看見景瑞地產對房子實施“定製化產品”服務定製生活，這個以前不太敢想像的轉型升級的戰略可能使得他們很快邁向房企前三梯隊。
這些都告訴我們，房企一直都在勇於尋求改變，無論是民企還是國企，無論領頭人是五零後還是七零後，面對互聯網時代，他們都在用智慧及行動在拉長企業生存的長度與廣度。
觀點地產新媒體也在不斷學習與改變，深耕房地產領域十六年，目前正在形成一個行業服務大平臺，具體請看這個幾分鐘的PPT：
觀點產品：資訊與數據研究產品、會議及培訓產品、觀點e定製服務平臺產品。
（播放PPT）
最後，再次感謝參與論壇的所有來賓及媒體朋友，相信今天的論壇因為大家的參與將會十分精彩。預祝今天論壇圓滿成功！
謝謝大家！
主持人：非常感謝陳詩濤女士的精彩致辭，請您回坐。陳女士致辭結束後，我們今天的嘉賓致辭就到這裏，接下來將進行論壇的正式議程。
“因城施策”基調下開啓的新一輪房地產調控新政，核心是去庫存。而在去庫存背景下重新復甦的槓桿化樓市，已經成為中國房地產供給側改革中的重大命題。
尊敬的各位來賓、朋友們，2016城市觀點論壇福州行的大會主題是：槓桿化樓市下面即將展開的是演講及觀點問答環節。
首先，我們將很榮幸地請出今天論壇的第一位重量級演講嘉賓，有請：
著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任 陳淮先生
陳淮先生，您的演講時間為30分鐘，有請！
陳淮：給我的題目剛才主持人說了“去槓桿樓市與供給側改革”兩個關鍵詞，我們這11年來，觀點論壇老在討論一些ABC的問題，究竟政策有效，還是市場有效，經濟學無須回答的問題，包括去槓桿化。主持人詞當中說當前核心是去槓桿，去槓桿不意味着房地產業就不該借錢或者少借錢。房地產這種東西從它誕生古今中外非得借錢，加槓桿是完全合情合理，沒有不借錢蓋房子的事兒，誰有不動產的市場經濟。就是山區老農民給兒子娶媳婦也得借錢，動用農村社區資源，因此有槓桿不是應該都去掉，這是第一層意思。房地產業就應該由開發商不借錢，老百姓買房不負債，這個理解為去槓桿是完全不符合經濟規律。
第二層要不要去槓桿，去什麼槓桿？講個故事，一個美國人一百萬不管是美元還是人民幣，買房子，房價漲到130萬，當初我是30首付，70按揭，我現在房價漲了30萬，是不是應該按3：7的比例，貸款再借21萬，拿這21萬幹嘛？到福州去聽觀點論壇去。又漲了120萬，再加21萬，這樣的槓桿叫作負債與價格共振槓桿，這種槓桿顯而易見是應當嚴格抑制。在中國二手房買賣中銀行給不給再貸款呢，我們沒有再貸款機制。誇大中國房地產業槓桿對金融系統性風險的威脅，我覺得我們有高估。危險的槓桿不但與價格共振的槓桿，大家老說炒房子，什麼叫炒房子？在福州我一百萬買的房子，30首付，70按揭，拿30萬首付跟銀行借錢借70萬，房價漲了130萬，馬上賣了。因為明天還漲，後天還漲，大後天還漲，因為漲了還賣，你說為什麼？我賣了以後拿回130萬房款，還掉銀行70萬的貸款，還有多少現金，60萬。這個叫加槓桿，毫無疑問，如果明天、後天、大後天像我們所預期的漲，持有120萬的房子划算，還是持有200萬的房子划算，答案是不言而喻的。如果明天、後天、大後天房價真的如我們預期又漲了30%，260萬，我當然可以依葫蘆畫瓢，260萬賣掉，還掉銀行140萬貸款，還有120萬貸款。還可以30首付，70按揭，可以買400萬的房子。也就是說，沒有價格共振這樣槓桿的市場下，不用全福州的人，全福建的人，包括我們這些人，可以把福州整個福建的房子炒到天上去，這種槓桿才是危險。媒體別以為去槓桿就是負債高了，或者不借錢、少借錢。
第三層中國雖然沒有再貸款，我們房地產業有沒有危險或者不合理的槓桿化呢？有的。第一層我們負債主體，有一些不合適的，按照證監會的話叫不適合，不合格的負債，有開發商跟銀行或者是通過其它方式貸款，貸款以後一旦市場不好，一筆預付款捲款跑了，沒有足夠的信用能力來承債，這是第一層，這種槓桿顯而易見有危險。
第二個我們的負債主體沒有退出機制，槓桿槓到底，銀行借給開發商錢，開發商還不上，銀行毫無辦法，只能把爛尾樓收回來，只能把房屋按揭貸款的業主的房子收回來。實際上，在市場經濟下這是很容易解決的，那麼誰應該承擔這個債權人的風險呢？是由市場來分散，我們的市場缺一個參與者，就像我們在世界盃足球賽雙方隊員都有守門員、前鋒、後衛，沒裁判，我們缺投資者主體，我們老是打擊投資性、投機性的需求，實際上是在打擊市場。為什麼？銀行的資產證券化就是把他的債權轉讓給資本市場的投資者來承擔。還得上你獲得，你符合預期的回報，還不上你承擔風險。包括開發商，包括銀行都同樣，有開發商在國外商業地產很少或者幾乎沒有開發商面對一個一個的散戶去買商戶的，你買我50平米商戶，你買我150平米的店面，沒有開發商面對一個個散戶，像這次開研討會動員投資者買他的商戶，沒有。誰買？商業中心建設過程中就有專門的銷售機構或者是基金，大的投資機構給買斷了，這樣開發商的負債實際上它的銷售的收入已經是沒有或者很少有風險。那麼大的基金什麼叫房地產投資基金，房地產投資基金不是給開發商提供開發貸款的金融機構、金融組織，它是長期持有，獲取穩定回報為目標的一個投資羣體。老百姓投資人普通散戶想投資商業地產或者是其他住宅地產、高端地產，你買基金份額就可以。如果你覺得我活不了那麼長，過兩天想退出，在市場中賣掉就行了，大家對市場的預期夠不夠。也就是說，這個槓桿只要有比較良性的市場化的退出機制，它本來並不可怕。
第三個缺陷我們債權人的保護不夠，比如說我們過去11年來這些年輕人結婚娶媳婦買房按揭貸款，現在是通貨緊縮，利率是三十年來歷史最低點，還給你優惠，你買了房子，你想過沒有你的按揭貸款是長期貸款，20年期、25年期、30年期的。這樣一個長期過程中利率遠遠高於現在水平的機會是9成以上，和現在持平或者低於現在水平的連5%都不到，現在通貨緊縮，因為現在利率三十年最低點，想過沒想過付按揭的時候，月供裏頭在前三到五年9成付利息，每月付五千塊錢月供，四千、四千五付利息，如果通貨膨脹，利率漲一倍，你可能一個月付九千、九千五，你付得起嗎？對這樣的債權人，那麼我們不是僅僅像投資人一樣，你活該，你為什麼不預期風險，你還不上就收你房子。不是的，我們應當有相應的政策保護他們擁有住房這樣的機會。我們的目標是讓更多的人民羣眾擁有自己的資產，讓更多年輕人分享城市化的好處。那麼遇到通貨膨脹，我們有沒有相應的政策，迄今為止什麼去槓桿化，你在這些負債主體的相應的這種保護政策體系非常脆弱或者幾乎接近於零，這是中國槓桿化第三個問題。
第四個問題政府短期負債的槓桿成為我們房地產業的風險。去年2015年連續三期實際上把地方政府債轉化為長期債，連着三期每期一萬億，三萬億，為什麼？地方政府在建設城市修橋補路，完善基礎設施，改善居住條件，改善居住環境，給城市打好發展的物質基礎的時候，他一定要投入，提供公共產品。這個公共產品當年的財政收入有經常性財政收入通常是不包含的，只能依靠負債，我們地方政府債並不是一個簡單的把它收回去，地方政府不欠錢或者少欠錢或者少欠一點才好，錯了，應該是長期性債務，不是靠銀行貸款一年到時候得還，或者是信託6個月、8個月或者一年，所謂地方政府債務之所以有危機，短期債務到期無法償還，他修了一條高速公路連接縣城的路，這條路長期對發展起作用，但是不可能在兩年內有錢來還本付息。那麼實際上這些負債者應當通過市政債的方式，一個不動產徵收稅，前年囔的比較兇，去年以來去庫存化好像有點推遲，這件事還是應該積極勻染的，房地產稅或者物業稅都是地方政府稅收的經常性稅收來源。再一個大規模的基礎設施建設依靠市政債，市政債債權人不是銀行，是資本市場的投資者，而且30年期、50年期，還有99年期，福州市政府30年前的財政收入和今天可以同日而語嗎？只需要貼息就行了，所以我剛才說第二大層意思槓桿這種東西在中國有確實存在很多漏洞、短板、薄弱環節，但不是人們以為的不借錢、少借錢。第三層意思別把去槓桿當成去風險，槓桿這個詞是個好詞，是造就中產階級一個龐大的社會階層，必不可少的良性之路。什麼叫中產階級，咱們藉此跟大家說一下，在網上頗有一些爭論，基本上說的不靠譜、不到位，年收入30萬-50萬是中產，有的是有房有車是中產，都是胡扯，什麼叫中產階級？就是吃穿用住正常消費之外，還有足夠的資產累積能力叫中產階級。別忘了中產階級中間有一個字是產，十六大、十七大、十八大隻敢提到不斷提高中等收入階層，中等收入階層不管社會發展哪個階層都有，人們收入100塊-3000塊有一箇中線，不一定是中產，中產階級是社會絕大部分羣體，第一個關鍵詞大部分羣體，第二個具備了資產累積能力。什麼叫資產累積能力？簡單說，就是支出收入比降到30%或者三分之一以下，也就是說，你和你老婆掙的錢一年吃穿用住，太太該上美容院還是上美容院，老公抽菸喝酒，花完了還有三分之一，你叫中產階級，聽好，這才叫中產階級。社會大部分人70%、80%到這個程度，大部分人買得起房。中國人買不起房因為我們的財務，我們的財富分佈在人口中的分佈結構不像發達國家是橄欖型，中間是個大肚子，而是個三角形，金字塔型。財富佔有程度每低一個層級，人口比重大一塊，大部分人不具備或者不充分具備持有不動產的財產累積能力。經常有年輕記者問我我都大學畢業八年，憑什麼我買不起房，我說你掙多少錢，六千，不算少，你花多少錢，五千五。你不具備資產累積能力，房價的高低漲落和你沒有什麼關係。當你每年的花銷佔到9成、8成的時候，你基本不具備資產累積能力，稱不上中產、不中產，你和產沒有關係，你就是工薪階層。當你的支出收入比降到60%、70%的時候，你初步具備一定資產累積能力，但是你持有的資產能帶來收益的財富叫資產，也就是買點銀行理財，開個賬戶，炒點小股，流動性好，變現性強的金融資產為主。降到50%、40%，你具有初步持有不動產的能力，但是你抗風險能力還不強，你老婆跟你離婚你還還得起房貸嗎，紀檢委查你你還還得起嗎，你工作變故等等種種風險，你抗風險能力不夠強，大多數人支出、收入比佔到三分之一或者30%及以下，我們說這叫作中產階級，大多數買得起房的條件才具備。
回到剛才的話題，怎麼樣讓大多數達到這個程度，請注意一個非常重要的，借這個機會十多年來我不斷地講，但是不知道為什麼媒體老注意一季度比去年同比增長0.3個百分點，這種表面化的問題。什麼問題，想說的是什麼？就是光靠工資性收入培育不出一個龐大的中產階級。光給公務員漲工資，企業給職工漲工資，政府推動醫保收入水平提高，光靠提高收入培育不出中產階級。讓越來越多人的人民羣眾擁有資產或者財產性的收入，才能培育出大多數人稱為中產階級。那麼再往回走一步，再扯回來，怎麼樣讓越來越多的人擁有財產性收入，加槓桿。因此買房、按揭、加槓桿，是增加人民財富累積能力，培育中產階級的捷徑和必由之路。別給我說房奴這種話，你貸款買房子實際上是槓桿與你財富累積彙報的能力，提高你的能力，我們假定預期房價的上漲和回報加在一塊兒，是高於利息，每當還給銀行一分錢、一塊錢，你的不動產的產權多了一塊錢，是個財富累積過程。
那麼為什麼我們去年2015年股市加槓桿成了系統化的風險，血洗了一部分中產階級，我們還是回到槓桿這個話題上，給大家上ABC課。股市+槓桿投資和房市+槓桿投資有什麼區別？你有30萬，買100萬的股票，借了70萬，這在股市是加槓桿。如果股票跌30%，你被強制停倉，沒你什麼事。那股市再漲回來和你還有關係嗎？沒有關係，你連本都摺進去了。現在大家幫我想一個問題，你100萬買一個房子，30首付，70按揭，福州的房價降30%，現在你成負資產了，你欠銀行的錢比你房價的現金還高，還還不還銀行貸款，還持有不持有這個房子，持有。兩層意思，第一個銀行絕不會因為房價低到負債水平之下，就強制拍賣你的房子，只要你按時還貸款，和股市加槓桿債權人不一樣。銀行當初約定的按揭，我每月還着，即便現在欠你的錢負債規模高於房價水平，只要我還，不能把我房子賣了，我還可以付，還以業主的身份支配這部分財富。第二層意思房價再漲回來，資產誰的？資產還是你的。所以它的抗風險能力和股市的加槓桿是完全不同的兩碼事。人們的財富風險不是按照現有的負債簡單的來衡量的，如果你這個時候斷路了，房子讓銀行收走，真的再想買，首付都拿不出來。實際上雖然你的負債額高於房價現價，但是這裏頭隱含着還是有一個首付，因為我只要還，而且你還得起、還不起月供，不是房價漲了還是跌了決定，而是你當初貸款的時候就已經評價和評論了的。去槓桿有以上辨析，不是複雜道理，大學一年級經濟學教科書寫的。
去槓桿講完，第二個供給側改革，這個關鍵詞又包含兩個關鍵詞，一個叫供給側，一個叫改革。我們很多專家寫了供給側改革文章，誰都看不懂，包括在下看不懂。還有媒體把它當成一個框，什麼都往供給側裏面裝，猶如過去往宏觀調控裏面裝，地方政府負債宏觀調控一下子，鬼樓宏觀調控一下子，城市化宏觀調控，宏觀調控治不了那些病，供給側改革也不是萬能之藥，別把什麼往一個新詞裏面裝，半懂不懂，不懂裝懂。供給側改革其實挺簡單的，跟大家說的經濟學的ABC，我們常聽說宏觀經濟，我們說的宏觀調控、宏觀政策都是從這兒來的。宏觀政策只是一個看天氣增減衣服的政策，記好了，今天晚上吃飯跟你太太說這老師說了什麼宏觀調控，宏觀調控就是一個看天增減衣服先機決策的短期政策，今天下雨你出門跟太太說穿件毛衣，至少拿着，這就是他的宏觀調控。跟你老闆提不提當集團副總沒有關係，跟你兒子考不考得上清華大學沒有關係。宏觀政策、財政政策、貨幣政策只管當年短期總量關係。我們在上屆政府十年調控裏頭，把對房地產和城市化的影響力重點放在宏觀政策中了，放在短期經濟運行的穩定程度上，放在你今天或者這個月不得感冒、不拉稀上頭，沒有注意孩子請外語，沒注意讓你人際關係，跟老闆把業績搞好，爭取提職這樣上頭，這叫宏觀調控。
什麼叫供給側？就是提高我們房地產業自身的資源優化配置的能力，別老讓16歲的扛大樑，經驗豐富當小工，提高資源優化配置能力和提高增長髮展質量。宏觀經濟學，還有一個微觀經濟學我們常聽說，企業怎麼形成凝聚力，形成市場品牌，觀點老說工匠精神，這些都和微觀經濟、微觀基礎有關係，美國經濟從2013年以來強力復甦的就是微觀經濟，企業技術開發能力、資產質量、市場銷售速度都在不斷改善微觀經濟。但對中國這樣大的經濟體來說，宏觀與微觀之間還有一個最重要的層級，注意“最”，沒有之一，叫中觀經濟。對於趕超性經濟來說，宏觀不是最重要的，看天氣增減衣服，需要不需要？需要，但是不是你們家你有出息和你兒子有出息的關鍵，關鍵是中觀經濟。什麼叫中觀經濟，兩個重要組成部分，一個叫產業經濟，一個叫區域經濟。結構老升級，房地產業是不是支柱產業，我們淘汰過剩產能這些話叫產業經濟學。城市化海西經濟的城市羣，我們推動房地產大中小城市協調發展，“一帶一路”，長江黃金水道開發這叫區域經濟，所謂供給側毫無疑問產業和區域都是改善增長質量和優化資源配置的政策。就是說，我們把過去影響房地產業的政策重心老是看你今天多穿明天少穿，你爹媽老管着你，你老也長不大了，這個政策改善到提高你的競爭力，培養你更完善的人格，在老闆面前做的工作更出彩，你就有出息了。這叫供給側和改革。
那麼為什麼要改革，實際上我們跌跌撞撞走到今天的房地產業，實際上是市場化程度最高和最低的。最高我們老說房價，這個房價價格就是市場階級市場一切矛盾的反應，買和賣，供求關係。房地產業最倚重的要素，最基礎的經濟要素有三個，第一個是人力，第二個土地，第三個資本。三要素中對土地和資金的依賴程度最高的產業是房地產業，但是恰好是土地和資金是由中國壟斷供應，市場化程度最低。市場化程度最低的這麼一個行業，要改革的就是讓房地產業，我們剛才說的槓桿配置到最適合，也就是最有能力、最合格的主體頭上，具有最優質的土地，讓最高效的支配者來佔有，這就叫優化資源配置。大中小城市的協調發展就是優化資源配置，13億人都想住在北上廣深，無論如何住不下，限購、限貸，限娶媳婦都不行。人口均衡分佈在不同城市中，特大城市的房價才能有效抑制。過去吃靠退燒藥治病，錯了，簡單來說供給側改革有很多有趣的故事，也包括去槓桿化，我剛才不一定說得對，我剛才就說從ABC說起，我們給大家或許有點啓發。
以上僅供參考，謝謝大家！
主持人：謝謝陳淮先生的精彩演講，請您留步，在臺上就座。
接下來我們進入的是觀點答問環節。
槓桿化是房地產交投與房價不斷攀升的原因嗎？去槓桿化之後的樓市能否繼續承擔中國經濟穩增長的重要作用？去槓桿後的樓市生態又會是怎樣？
因此，2016城市觀點論壇福州行觀點答問的主題是：房地產需要去槓桿嗎？
接下來有請答問提問主持上臺：
有請 戴德梁行廈門公司總經理 潘育敏女士
主持人：本次觀點答問的時間為20分鐘。下面，我們將時間交給嘉賓主持人，有請潘育敏女士為我們開啓這場觀點答問，謝謝。
潘育敏：剛才很感謝陳淮教授完全把這個問題一點一點講的非常清楚，本來大會給我這邊準備了最主要在這個環節中的問題就是中國的樓市需要去槓桿嗎，其實我相信都不用我問，剛才教授已經聊得非常清楚了。他不但從槓桿是什麼，還有槓桿對房地產業重要的作用，以及現在我們目前樓市出現的問題，為什麼大家這麼針對去槓桿，這幾點講的非常清楚。我稍微總結一下，其實陳教授這邊主要講槓桿及本身並不是一件壞事，對於我們房地產業的發展也是一個非常重要的因素，問題是出在了目前我們整個房市的一些漏洞上面，目前系統上在應用槓桿上面的漏洞，無論從政府方面或者是個人買家或者是開發商各個角度層面做了一個分析，而且正常的槓桿不單只是要用，而且是要用好，特別是對於培育我們龐大的一箇中產階級是非常有用的，因為我相信在座的很多開發商也是非常理解，對於我們未來的房市能夠有一個後勁，能夠後續發展還是需要一個龐大中產階級消費能力的羣體才能夠支撐我們未來的發展。
剛才聽了有一些問題，剛才陳教授對標了一下國外，特別是美國目前在利用槓桿方面的狀態。今天在座有很多也是來自於開發商的羣體，在開發商這邊我們也很長時間就已經講到了在美國很少把商鋪或者小街鋪賣給私人買家，風險很難控制得住。在國外通常通過房地產投資信託能夠把風險通過資本市場比較平衡的分散出去。那在這裏，我想請問陳教授一個問題，這個東西在國內講了很久，其實很多開發商自己也是很想做這個事情，我相信開發商很多都知道住宅很好做，如果是搭上公建，現在政府比較聰明，很少都是住宅地，很多搭了大量的公建項目。很多開發商覺得這部分也是一個壓力，很想通過金融工具更好把這個問題解決，可是這個事情在中國討論了這麼久，能不能請陳教授分享一下觀點，我們現在究竟是市場或者政府方有什麼樣的考慮？是否現在市場條件已經成熟能夠做這個事情？
陳淮：主持人說的這個問題，我申明一下，我是個學者，我不知道政府怎麼想。一個市場不是隻有買和賣，特別是房地產這種長期不動產資產性的東西的買賣和持有和買衣服、買鞋子，甚至和娶媳婦都不一樣，娶媳婦是貶值的，媳婦越來越老，房子越住越新，越住越值錢。我們老以為有了供和求就完了，不是的，中間有債權人、投資者的廣泛參與，我們調控十多年才懵懵懂懂知道了一點。所以這一屆政府把過去國八、國十、國五條堅決抑制打擊投資性需求這句話改成鼓勵機構和個人買房出租，發育租賃市場。更多的是金融化的投資，流動性好的投資，不特定羣體市場化的投資。
REITs並不是機構支配人他的錢，是我們大家的錢，他這個機構並不是他自己是一個公司我這個資產，是替人理財。第二層意思REITs這種東西需要一個和房地產並列的龐大的足夠強的市場，你問的這個話題可以讓我說到明天天亮，房地產這種產業與煤炭、鋼鐵、石油、石化不一樣，不一樣在哪兒？同樣需要資本市場，我剛才說的這些傳統重工業通常最依賴的是股權融資的市場，像發行股票我有兩千萬的煉鋼能力和一千萬的裝置，你買了我的股票，你的對標物，你錢的指向是與實物資產相對應，房地產業的開發商沒有多少自己的資產。儘管買了地和建的房子是不動產，對這個企業來說它是一個流動性的資產，我拿去賣，不適合用股權融資，最適合用債券融資，包括REITs實際上是一種債權和股權之間的一種槓桿方式。你說它是股權，它又不是股權，REITs買了股票把這個房子買下來。投資者又不是要這個房子本身，可以流動的，我為了獲取相對長期穩定回報為目的，就具有債權性質。這樣一個多重、多樣、多層的市場，才能夠完成所謂的去槓桿化和房地產業的健康發展。
潘育敏：另外一個剛才也提到了供給側改革，剛才陳教授演講的時候也是一針見血，說的是非常到位。剛才說到供給側改革無非對於房地產業三樣，資本、土地和人力。最需要改革的資本和土地都是控制在政府的手上。我也想替各位請教一下陳教授，因為這兩方面其實對於我們像開發商這樣一個羣體來說，其實他們能夠做或者能夠準備的東西也是很少的。也想聽聽陳教授這邊的建議，在大談供給側改革這樣子一個宏觀背景下，您覺得我們開發商是要有什麼樣的心理準備？或者是說對於他們來說怎麼樣才是一個比較好或者是一個比較良性的市場的狀況呢？
陳淮：又問了一個很難回答的問題。
潘育敏：因為我覺得簡單的你剛才都已經回答很清楚。
陳淮：咱們構建和諧社會，我怎麼樣和和諧相處，這個沒有辦法回答。三分之一是一個好的結論，三分之一要談談你的缺點，三分之一要把你老婆培養好。哪有一概而論，怎麼能夠和諧相處，我們怎麼改，我坦率、不客氣、不好意思的說三分之一準備去死。什麼叫優化，優勝劣汰，提高我們這個產業的質量，就等於有一部分劣質的個體被淘汰。億萬年來狼不斷追逐羊羣，你給兒子講故事，大灰狼很壞，羊羣很好，就是那幫不好的讓狼吃了，羊羣才進化。我們供給側改革有三分之一坦率說恐怕要被淘汰，淘汰的速度越快，效率越高。
第二個最先進化的成長為優質的企業，不一定大企業就好，大一定大的就最有效率，死的都是大企業，金融危機死的世界500強。進化論有兩句話八個字，一個優勝劣汰，但是後四個字比前四個字更重要叫適者生存。老虎吃大象，獸中之王，是瀕危保護動物。人不保護，它就滅種了，人類多聰明，想盡了物理、生物的辦法，聽說誰把蚊子消滅了。適者生存，一個市場需要大大小的市場主體，每個人都有他自己的生存能力。比如說通常一個比較大的開發商，開發商主體，一個金融主體，這兩個主體但他可能資產持有，各自獨立，開發商拿了一塊地建的時候，建到一定程度，金融主體把他作為專業銷售機構或者持有機構買了，開發商就真正的從負債風險、債務風險、價格風險、市場銷售風險中解脫出來，我拿一個差不多合理的回報，將來銷售機構賣的房價貴，我不眼紅。市場不好了，賣了賠的是他的。我們現在有一個改革促進這樣的發展就是營改增，當然金融機構、金融市場不是開發商自己能做的，需要一個社會化的共同發展。個體戶、私人私營企業怎麼來的，就業失業的壓力。當時沒辦法，政府包不了，大集體包不了，國企包不了，你自謀生路。我們總是在倒逼的改革下遷徙，但是我想房地產業是一個作為開發商市場主體和老百姓住房人這個主體共同推動的一個市場，不管你政府願意不願意，主動不主動，效果高還是低，最終我想我們是會進步到這一步，何況我們現在還有互聯網等非常有效率的技術手段，逼着你，你用活下去，不用你死，就這麼簡單。
謝謝！
主持人：謝謝陳淮先生的精彩答問，也謝謝潘育敏女士的主持，請各位回座休息，謝謝。
接下來進入到今天第二場演講，本次請出的演講嘉賓是：清華房地產校友會副會長，洲聯集團董事長劉力先生
劉力先生的演講題目是：“地產+”時代的機遇
劉力先生，您的演講時間為15分鐘，有請！
劉力：大家早上好！講點具體的，現在房地產形勢跟之前有一個比較大的差別，玩法也不太一樣。先講幾點，第一個在資本方面，各路資本又開始重新湧入市場。外匯管制堵住了海外投資渠道，造成國內資本氾濫。國內內部製造業、股市都不景氣，導致資本重新湧入房地產市場。具體分為保險基金，除了基金、不動產等等。機構方面金融市場發展時間非常短，發展非常迅速，快速聚集房地產私募基金，在全國範圍內廣收項目。很多散戶也開始加大在房地產方面投資。
整個地產行業來看，高速發展期已經過了，進入了一種叫新模式，所謂“地產+”這樣一種模式。行業在區域業態明顯的分化，從區域性市場轉換到結構性市場，使房地產領域投資機會不再是全局性、系統性。以城市來看，一二線城市傳統房地產項目雖然還有吸引力，但是項目競爭非常激烈，拿地難度越來越大。三四線城市去庫存問題還沒有解決，所以房地產投資是蠻有吸引力的。這種形勢下，我們覺得去細化市場的需求，探索新的問題是企業必須謀劃新的思路。所以我們在醫療地產、教育地產、眾創空間、文旅地產等方面做了一些嘗試和研究，跟大家分享一下。
先看一下最近比較熱的養老醫療類地產，首先看一下市場的需求。國家統計局數據顯示到2015年末中國60歲以上老人的人口已經達到了2.2億人，佔總人口的16%。65週歲以上老年人人口總數達到了1.4億人，佔總人口的10.5%。以上海為例，60歲以上老年人佔總人口比例首次突破了30%這個關口。每人年均養老支出是4萬，養老產業每年市場規模將達到10萬億，這個需求非常巨大的。到了2050年老年人口數量達到峯值，超過4億人，佔總人口34%。那個時候差不多每3個人裏頭就有一個老年人。而現在房地產行業內雖然試水養老地產、醫療地產的開發商不少，更多以傳統的房地產模式在開發，這樣土地成本高、配套不完善、居住環境差，仍然賣商業地產。一些嘗試做設施配套方面，在這一方面高投入，形成專業優勢的項目，存在投資成本過高、房產壓力大，不少養老項目收費過高，超過老年人承受能力，導致入住率低，養老地產兩端都在畸形的發展。
如何解決這個問題呢？可以分成三個方面來講，第一嘗試通過資本市場和金融渠道來解決養老地產的基本問題。讓開發商頭痛的配套和設施等問題，需要專業的公司解決。養老醫療公司對口專業的養老職業培訓學校可以快速複製，提供專業運營團隊到這兒拉項目，不是簡單的養老項目只配一個醫院或者體檢中心，首先需要的是養老護理方面的人才。所以健康類的培訓學校成為新的資源。另一端老年人根據自己經濟水平和身體條件選擇適宜的養老項目，而無須通過以房養老的模式入駐。
第二大類教育地產，國內有很多的企業，比如說中銳地產。現在教育市場非常火爆，無論是成人和兒童都是需求的個體，組成了龐大的教育培訓市場，而培訓業正以每年30%的速度增長，行業整體發展速度非常快。到目前為止全國大中型培訓機構2萬億家，保持迅猛發展的態勢。2014年我們達到五千億，其中還不包括潛在的教育數量，這樣發展下去2020年市場規模將為達到萬億，這是巨大的需求。現狀不是很理想，線上的教育投資炒的很火爆，總體下線下教育資本逐步退出。全面來看教育，教育包括兩大層面，一個教學內容的傳遞，另一個教學過程中的互動，情感交流、互動等等。第一個層面互聯網手段已經基本可以完成，第二個層面是線上教育無法實現。老闆參加EMBA班、總裁班，核心賣點就是社會關係的紐帶，是交友互動的平臺。比如在美國第一個上市的職業教育的公司，關鍵點就是線下和線上的緊密結合。對於我們現在做教育地產的機會，除了主流教育投資，還有教育的細分市場。國外舉個例子，學生公寓市場發展成為非常成熟的細分市場。我朋友有專門到國外投資學生公寓，美國、英國比較大的學生公寓的建設。例如美國和英國的這些公司都是優秀的公寓開發商，為了搶奪這些，巨頭、私募股權公司或者相關公司拋售這些搶佔更多的利潤。在眾多的交易中，國外資金大手筆加入顯得尤為突出，美國這家公司一年時間裏在美國四次併購，旗下管理1.3萬套學生公寓。等等相關的例子大家可以看一下。所以在英國公寓市場不僅有企業，還包括英國本土美國、中東、東亞、印度和非洲各地的投資。在中國教育行業逐漸成熟市場化的今天，這類高端學生公寓未來也會有強大的市場需求。
第三類就是所謂的眾創空間。現狀2015年全國有科技孵化器超過1600家，大學科技園115家，在孵企業8萬多家，就業人數170多萬。去年全民創業潮的興起，去年下半年至今這個數據飛速增長，主要集中在沿海地區和中部地區。隨着政策應運而生大批的眾創空間，靠投資孵化項目掙錢為主的公司，各種辦公模式如雨後春筍般的開發。老舊的廠房等等成為眾創空間聯合辦公的物理載體。雖然很火爆，但是難點比較突出，目前國內各大聯合辦公空間的盈利點，租金仍然是主要的來源，其次才是提供服務收取費用以及未來潛在的物業增值。但正是在這一點恰好是產業主要的隱患，在不到一年的時間，部分眾創空間走了下坡路，有的關門，有的被兼併。這些問題的本質對創業者來說創業困難只有15%來自於物理空間，比如說創業場所的硬件和設備支持。更大的困難，主要的困難來自資金和政策軟件缺乏，其中缺乏資金是投資者遇到最普遍的問題。其次，分別是導師輔導、政策諮詢等等。這個領域裏面的機會，調整我們的思維，從地產思維，只提供物理空間，最低端的服務轉化到做純服務，從地產思維到服務思維。眾創空間投資中投資人一定要評估一下自己的能力，衡量一下自己是否具備各方面的能力，不能只關注物理本身。創業空間解決創業者面臨的問題，為創業者提供種類越多，越能深入介入到創業者的項目中去，變成了合夥人。所以，創業企業的成長上市、增值遠大於租金的收入。創客空間可以依據自己對創業空間的前景判斷，選擇與創業者進行何種程度的合作，從而調整自己的收益結構。孵化器最核心價值未來成為他的股東，孵化器有20家企業，有5家上市，股權大幅度增值。
第四類就是文旅、文創類的產業，在這個方面我們有比較多的嘗試，還有環保項目我們也在更多的研究，未來都會成為中國地產城市發展方面新的熱點。文旅、文創首先驅動還是國內的消費市場，國內消費升級市場巨大，以院線的票房為例，一年裏面差不多翻了一番，主要表現在三四線城市，反應中國消費能力潛力巨大。另外一點，舉個例子看看迪斯尼上海的開業，迪士尼為什麼這麼受歡迎，除了時尚、創意能力，最主要掌握了這些所謂的知識產權以及IP。賣的米老鼠、唐老鴨這些孵化產品，這些是別人沒有辦法去侵權的，有核心的競爭力。現在也有朋友在美國買了IP，到中國各大城市開幾個設施，開幾個主題公園，有地方政府、大型開發商都有興趣跟他們合作。
我們可以看一下日本、韓國，包括英國倫敦這些城市，區域非常小，為什麼有這麼強的競爭力。對中國地產行業未來轉型發展，輕資產化有很好的啓示。下面這幾個項目大家有空可以關注一下，江蘇茅山東方鹽湖城、曲阜尼山聖境、陝西的漢中園，這是遵義幸福小鎮，這一類不涉及到美國知識產權，我們可以大幅去做。
總結一下，未來的地產行業不再是隨着地價、房價上漲也能掙錢的行業，在結構性市場中需要投資方擦亮眼睛，大膽遠識，精準找到值得投資的新行業、新地產。具體來說歸納為三個口號，細化需求、嫁接資源、轉型服務。
謝謝各位！
主持人：謝謝劉力先生的精彩演講，請您回位，稍做休息。
接下來繼續演講環節，有請下一位演講嘉賓：福晟集團董事、常務副總裁 何建華先生
何建華先生的演講題目是：福晟商業地產發展解析
何建華先生，您的演講時間為15分鐘，有請！
何建華：各位領導，各位嘉賓，各位同行，大家上午好！昨天福州又舉行了一場土地拍賣會，我們也參加了，昨天推出的地塊有6塊，有一塊是因為報名的不夠轉為掛牌。現場我去的時候總感覺到跟以前的拍賣是完全不一樣，以前座位坐滿了，很多開發商投資中心人員會提前到位會搶位置，昨天三分之一沒有坐滿。我們當時舉了一些牌，拿一塊地，當時看這種情況，包括後面看到媒體報道說福州是不是土地市場冷。我笑了，我說怎麼出這麼一個新聞出來，因為大家也知道商業地產對於很多開發商來講是比較謹慎，包括今天在座很多都是像信和、泰禾、融信、世歐確實這幾年在福州有很多的亮點，昨天幾塊地位置相對比較好，但是體量非常小。
我們福晟集團從廣州到福州以後我們原來的思路主要還是以住宅為主的一個產品線，五年前我們也開始將我們產品作為一個升級轉型，特別是我們也計劃想進入這個資本市場，這幾年也涉足了一些商業地產。我們主要的還是做一些寫字樓的項目，我想我今天儘量把時間縮短一點，我也是以一個學習的態度來參加這麼一場活動。應該說觀點媒體的活動非常有意義，前面幾次大論壇，還有一些學徒計劃我都參加了，原來我覺得可能不抱有很大的希望去參加這麼一場活動，大家知道各個城市的商業業態，城市的不同，業態也有所不同。後來我們參加這場活動覺得百變不離其宗，市場的管理等等方面，商業地產這幾年悲喜兩重天，一些大的賣場開出來，除了有明星帶動效益，還有整個業態確實經營還不錯，影響力很大。特別是福州幾大賣場，推出去，影響力比較大。有的地方整個配套，包括人口密集性不夠等等方面，到現在還在施工階段。說嚴謹一點，不敢加快施工，考慮到市場還沒有培育到位。
我想今天借這個機會跟大家簡單分享幾點，我們福晟目前在福州其中的4大寫字樓在地鐵二號線的沿線，經過福馬路，還有道路上會看到我們會打四個字，只租不售。這四個字什麼含義？可能覺得我們有一點任性，我們出於兩個目的，第一個我們這些地段的我們資產還是非常不錯，大家也知道寫字樓賣出去也有暫時的現金流，但是對未來管理上會帶來很多的問題。前幾年SOHO產品很流行，現在SOHO產品成為負擔以後，寫字樓在夾層當中是非常難受。
從五個方面跟大家一起分享一下，福州商業地產的發展的狀況。大家也知道我們福州的整個商業廣場是有傳統的商業街，百貨商場，還有Shopping-Mall，包括城市生活中心。從原來的綜合體演變為現在的叫商業體的一種模式的一個方向。我想就福州的市場供需關係，還是以數據說話，特別是在2014年的五區的供求價格走勢上面是一個非常突出的方面，這裏面數據不一一讀了。我想有兩個特點，第一個這個時候大家也知道通過限購以後，大家大量去買商業產品。還有閩侯商業體量，為什麼今天把閩侯重點拿出來來講，閩侯雖然是一個縣，有兩大區，一個甘蔗為縣城，還有高新區，上街、南嶼、南通，這兩個板塊存量非常多。高新區開發商通過高科技的形式去圈地、勾地，拿了大量低成本的地，造成了很大的庫存。第二個它整個周邊的配套，高新區高新人才還不夠，大學城大量是流通人口。閩侯這個板塊，高新區這個也是未來壓力相對比較大的地方。
還有就是目前整個福州幾大的賣點出現以後，大家也知道從我們恆力、世歐、泰禾、蘇寧廣場，兩大萬達廣場，包括紅星美凱龍愛琴海等等方面的體量推出，還有很多在建馬上開業的大型、小型、中型的綜合體，未來整個福州的存量是有大概數百萬的存量，這個數據還是壓力比較大的。我曾經在成都，我們福晟在成都有項目，因為它是西部，有很好的政策，假如你跟政府區裏面談一塊地，你的非住宅能夠達到51%的時候，你可以跟政府談條件，這就造成了很多中小企業，特別大型企業有資金實力去跟政府大量談。現在成都整個商業綜合體的存量基本上超過北上廣深，我們當時成都在後面繼續談的時候，我們馬上決策退出，不在成都做這種綜合體。因為我們畢竟不是專業的商業綜合體的經營的公司，當然每個項目都會也失敗，最近成都有一個項目大悅城項目做得不錯，位置不是特別好，經營非常不錯。
我想福州商務區，因為我們福晟這幾年做四大寫字樓，第一個就是大家最清楚的五四路的中央商務區CBD，最早我們也是在這個區域辦公，辦公有兩大特點，第一個進去難、出來難，這是傳統的一箇中央商務區，造成配套方面沒有到位，造成很多企業很想進入這裏面，但是也有一點尷尬，大家知道這個地方是非常堵的，造成了配套的問題。但這也不是主要問題，很多人逆反思維，越堵的地方才是人氣越旺的地方。目前福州老牌的CBD，這個區域目前出租率還是比較理想，隨着未來時間的變化，這個區域也會成為老大難的問題。
第二個海峽金融街板塊，金融街板塊通過大量的金融機構進入這個板塊，還有萬達廣場，包括一些高大上的酒店進入這個區域以後，這個區域目前整個金融機構，包括一些投行、基金公司、管理公司也進入這個板塊，但現在這個區域大家也知道它同時推出了幾個超高層的寫字樓，存量一下子增大，造成這一年半左右的時間租金壓力非常大。但是金融街這個板塊存在一個大的問題，地鐵沒有跟這個區域連貫上，地鐵我後面會稍微重點提一下，地鐵對福州未來有很大的影響。這是金融街的大的一個情況。
還有一個閩江北中央商務區是省廣電旁邊，正好我們在這個區域也有一個項目一個超高層，255米高的一個項目。這個區域是很多業內人說這個區域是未來重點發展的區域，我想它有三點，第一個萬寶商圈在這個區域的成熟，第二個隨着真正的華潤萬象城，還有蘇寧廣場，包括很多有實力的房地產企業也好，還是央企的總部入駐到這個區域。還有地鐵二號線的下穿。下半年如果大家觀察到媒體有一個報道，這個區域有幾棟高樓取消掉，按照福州榕城的概念做的108摩天大樓取消，還有周邊幾棟即將推出的寫字樓也取消了。通過了解政府為什麼取消這個，他們也說一個主要是存量問題，第二當地的拆遷問題。所以說我想這個區域從居住角度，還有辦公角度，商業的角度，這個區域應該說未來整個在福州影響是非常大的，這是中央商務區的一個情況。
重點跟大家一起講講地鐵，福晟從廣州到福州，北上廣深很多的企業感受到了地鐵帶來的便利或者說很多人認為地鐵是一種改善交通的理念，我覺得這樣的理解是片面的。特別我們福州的地鐵一號線南段5·18要通一部分，年底爭取全線貫通。可能很多人感受到可能是未來帶動的是一種改善交通，其實我理解的是會改變你的整個居住的習慣。地鐵沿線的房地產項目會繼學區房又是一個上漲價格的概念，現在為了做地鐵，很多地方造成很大的擁堵，一要走修地鐵的地方頭就痛，肯定堵。這個堵給大家造成的陰影，這個路我不想走。隨着地鐵通了以後，隨着地下的貫通，地上的改造，這個帶來的是天翻地覆的變化。福州地鐵一號線即將開通，二號線已經在全面施工，6號樓、5號樓、4號樓國家發改委已經通過，這個區域大家可以關注。
最後一個我想講的就是地鐵未來福州新區，還有三江口、倉山區應該是一個非常熱。最後，我想講福州未來的發展一個五區疊加，大家知道國家新區、自貿區、海上絲綢之路、兩岸經濟合作，還有平潭綜合實驗區，這個應該是非常值得大家去關注的。還是有風險東西在，我簡單講一下，商業地產政策引導是最重要的。中國的政治是政治經濟學，整個政策的變化會影響很多，無論是住宅，還是商業，為什麼現在出現兩級分化，你看昨天拍商業地塊就報名的寥寥無幾，如果是住宅用地，大家削尖腦袋都要去拍。第二個市場，出租率和入住率的問題，還有資金的問題。因為寫字樓是燒錢，從你的拿地、施工、管理、配套、經營團隊。最後我想就是一種開發模式，今天很多老師給了我很好的建議，包括前面陳教授給我們很好的建議，我想開發模式是我們未來探討的一個話題，也借這個機會希望我們通過觀點媒體這種平臺，以後我們福州區域很多的業內人士可以加強交流和溝通，共同把福州商業地產這個行業打造成一種穩健的發展。
謝謝大家！
主持人：謝謝何建華先生為我們帶來的精彩演講，請您回坐，稍做休息。
下面請出今天大會最後一位奉獻演講的嘉賓，有請：首開地產福州公司副總經理 彭紅進先生
彭紅進先生的演講題目是：寬鬆金融窗口期的地產
彭紅進先生，您的演講時間為15分鐘，有請！
彭紅進：大家上午好！辛苦了，前面幾位嘉賓都講了很多，我儘量用最短的時間來完成今天題目的分享。我分享的題目叫：寬鬆金融窗口期的地產。
目前我們國家國民經濟，我個人認為是處在一個轉型期，為什麼說處在一個轉型期？通過一個數字，我們大家理解一下。二三十年對外宣傳一個數字叫GDP年增長10%，現在的數據是7%。我覺得這個數據起作用很大，接近百分之二三十，一定可以證明我們國家國民經濟正處於比較深度的轉型。在轉型期過程當中，我今天討論的題目主要是房地產經濟，我更覺得房地產投資領域，我把它分為剛性需求的投資。大家都知道一個人結婚、生子就要住房。第二塊是改善性需求，隨着人們收入的增加，年齡的增長，對住宅的需求一定有改善的需求，這種需求也是剛性需求進一步的發展。第三塊就是把房地產投資作為金融的產品，在房地產投資裏有投資，要獲得一定的回報。從這三塊來講，我覺得第三塊投資就要有回報這個概念來說，我們在座的每位都有投資的經歷，比如說證券市場、股權市場、古玩，包括福州的壽山石市場，都是一種投資，投資就是希望得到回報。
我們回顧一下房地產政策這幾年來，從2010年一直到2014年上半年陸續出臺了很多條的抑制措施，我起的標題是“由抑制到支持”。前三、四、五年這些連續的抑制房地產市場發展的這些政策主要是去掉房地產投資泡沫，把投資泡沫擠掉，這是政策的方向性的導向。到了2014年下半年其它一些城市陸續取消了這些政策，我們知道取消政策的結果就是一線城市的房地產迅速反彈。這就帶來了一個剛才說的我們房地產在投資領域國家政策的狀況，這個狀況我覺得可以看出來在投資領域裏對國民經濟保增長到底是一個什麼樣的作用，我們每個人有自己的理解。我這兒寫了一個股市，就是剛才我們提到的個體投資，另外一個項目我寫一個股票的代碼，這是我所服務的企業首開地產600376，我不是做廣告，我就想畢竟我在這家企業工作了很多年，我認為大家也可以關注這隻股票。
由國家房地產政策從抑制轉向支持，我覺得一項政策從發出到落地一定有一個過程，有一個我們說叫窗口期。這個窗口期在不同的城市，不同的地方帶來的反應是不一樣的。我認為是在2015年-2016年整個窗口期就是這樣，國家在房地產調控過程中越來越有經驗，越來越知道怎麼戰怎麼打。接下來說到了地產，在去年的中央經濟會上去庫存已經成為樓市主要的風向標，是調控的基調。前面幾位專家都提到去庫存，對去庫存我是這樣理解，一方面從國家大的政策講是提到叫城鎮化率，城鎮化率和城市化率這兩個理解不一樣，城市化率涉及到人口遷徙，我們國家提城鎮化率，城鎮化率對國家的穩定可能更靠譜。去庫存由人來買單，這個人在哪兒，我理解國家這套政策非常重要。第二塊去庫存我覺得就是要從剛才前面陳教授也說了供給側改革，我覺得作為房地產開發商，我們要在這塊拿出我們自己一些改變來。一個項目從選址到你中間的可行性研究、過程管理、成本控制、銷售以及後期的物業管理，我覺得非常重要，整個全過程如果你管控好了，一個項目從開始的定位就特別的合理，我個人認為不存在庫存。有一些房地產開發商從拿了項目以後，定位非常不合理，還沒有出臺，他已經是庫存。對庫存的理解我是這樣看的，不同的城市壓力不一樣，一線城市可能不存在庫存壓力，一般可能三個月到半年區劃掉了。對二線城市要將近一年左右區劃掉了，三四線城市確實有庫存壓力。這是不同的城市，對同一個城市壓力主要來自於產品本身和細分、定價。像福州城我覺得市區內的住宅產品應該說不存在壓力，像剛才何總講昨天拍地，開發商寥寥無幾，因為產品是商務辦公類的產品。這種產品今天也有一個很好的信息，國家出臺了一個政策，這樣的產品你也可以把它改造成租賃。總的來看，這類的產品不受開發商特別的追捧。如果是住宅產品，蜂擁而至，這是房地產市場產品劃分。
在同一個城市裏頭，區位不同，你選擇的項目也會影響庫存。還是剛才那句話，一個項目來了，已經是庫存。有的項目一出來售光。我們首開在廈門翔安那個地方，不是很好，比較偏，我們有項目。推出來各路要房子，房子有那麼難買，我說什麼時候開盤，今天上午開盤，最後買了4樓104，一上午推出那麼多條，一下子沒有了，這樣的產品不存在庫存壓力。開發商要在住宅產業化，被動式住宅這些方面要加強自己的內功。還有提到的營改徵，這裏面確實其中有一條就是對企業，在這裏確實有一定的激勵。
最後我想簡單說說福州的樓市，我在福州待了五年，從“一萬時代”現在福州市區已經進入到“兩萬時代”。去年以及今年上半年年初不斷出新樓王，我覺得“四萬時代”很快可以看到，這是勿庸置疑。整體房地產市場會不會有瓶徑出現？我覺得福州不存在，這幾年整體發展比較平穩，沒有忽高忽低的走勢，全國還是有瓶頸，剛才說的去庫存的這種政策調控，但是福州市場我覺得不存在。我這裏寫了2015、2016年窗口期，其實想提示各位，如果對福州房地產有看法，過了窗口期“四萬時代”馬上來臨。謝謝各位！
主持人：謝謝彭紅進先生的精彩演講，請您回坐休息。
親愛的各位來賓，我們今天上午論壇的演講環節內容到這裏就告一段落，讓我們再一次感謝為我們奉獻精彩內容的所有嘉賓，謝謝大家。
接下來，我們將進入福州行論壇的重點環節之一--城市觀點論壇中國行福州圓桌
政策收緊、利潤走低、地價上升、庫存受壓，新的一年房地產不再一路高漲；當去槓桿化成為樓市政策基調之時，房地產企業如何在市場變革之時維持平穩、快速的銷售？
尊敬的各位來賓，本次福州圓桌的主題是：去槓桿化樓市走向
本次福州圓桌的主持嘉賓是：
戴德梁行廈門公司總經理潘育敏女士
接下來有請參加討論的嘉賓上臺，他們是：
著名經濟學家、社科院城鄉建設經濟系主任陳淮先生
福晟集團董事、常務副總裁何建華先生
首開地產福州公司副總經理彭紅進先生
清華房地產校友會副會長，洲聯集團董事長劉力先生
潘育敏：很高興今天能把所有演講嘉賓集到臺上進行圓桌討論，剛才陳教授主題演講從宏觀一個層面來分析了槓桿化情況下整個樓市的情況。現在圓桌討論也想從微觀的方面進行一個切入，聊一下整個樓市，特別我們也是非常關心福州的樓市。現在大的環境下，整個市場上，特別是媒體出現了最多的一個詞就是“去庫存”和庫存壓力。首先問一下福州兩位開發商，你們的感覺你覺得福州是有一個庫存的壓力嗎？
何建華：這就是一個矛盾，剛才前面想講這個話題，到處都說去庫存，福州哪裏存在什麼庫存壓力，但福州運氣好，借用了去庫存的好政策把它帶動。所以剛才彭總也講到了這一點，所以我覺得福州現在不是去庫存的問題，是缺少庫存，特別是土地庫存太少了。大家知道最近一條新聞出來了，有5600多畝的地即將推向市場，我覺得這個每年都有看到相類似的新聞說有大量的地推出來，往往雷聲大雨點小，老是看不到這種出來。所以為什麼大家在土地市場達到麪粉和麪包的價格的時候，大家也擔心有這種風險，但是福州這個地方很特殊，三面臨江，馬上要跨到海邊福州新區的概念。我反而多呼籲一下政府多推一點土地出來，真正希望福州還能夠達到去庫存的壓力。謝謝！
潘育敏：問一下彭總，從您演講當中可以看到你非常樂觀的心態。
彭紅進：剛才主持人問的福州市場存不存在庫存壓力，我個人覺得兩方面，要看我們開發商提供的產品，住宅產品不存在庫存壓力，其它綜合類的產品一定存在一定的庫存壓力。我覺得要在產品細分上去研究，但總體來說，還是一句話，福州市場沒問題。謝謝！
潘育敏：剛才是福州本地開發商的觀點，福州沒有庫存的壓力。也想請教一下另外兩位，包括陳教授，還有劉總這邊，從外面的一個視角，現在目前中國的樓市基本上也非常清楚，今年一個狀況，一線城市火爆，三四線城市巨大的庫存壓力。福州究竟是一個什麼定位？福州從外面人角度經常會把它說是在二線城市，可是福州自己可能也未必這麼看，覺得自己靠近1.5線這種概念。所以也想請教一下陳教授和劉總，你們從一個外來者或者從外面觀察者的角度，你覺得福州這樣一個市場定位，他們會是什麼樣的一個狀況？他們所面臨的一個壓力，你的關注點會是在哪裏？
陳淮：先不接主持人的話，剛才發言老總大會主持人，中央去年放鬆了有關的限制政策，對一線城市，我要糾正一下，北上廣深從來沒有放鬆過，反而是收緊的。所以這個上漲並不是放鬆，第一個。第二個剛才大會主持人說的那個話不準確，2015年房地產成交面積和成交量超過2013年，創歷史新高。2016年第一季度我們的成交面積比去年同期上漲33%，成交金額增長54%，所以房地產市場的估計，我真的不好意思的說一句，不一定看媒體，十幾年來央視基本可以不看，基本沒說對，這是第一層。
第二層去庫存化這件事，需求這種東西是不可以把它消滅的，打個比方，一個小夥子娶一個老婆，不是調控就不娶了，不是放鬆就娶倆。房地產需求是累計供給和累計需求之間的對比關係，不要一城一地，或者一年、半年、兩個月供大於求，還是供不應求說明是庫存還是不庫存。八到十年的累計供給和累計需求之間的對比，剛才說福州，我們才能說明供和求孰強孰弱。對開發商一個企業來說關鍵的是今年的銷售額、銷售目標，但是對於政府或者是研究者來說，他的視角不是以今年能不能賣，今年不買，房地產的需求有個特點，前中後周期非常長，你也可以給你上初三的兒子買房子準備結婚，這個需求可能是八年之後才產生，提前八年你就實現。也可能你結婚五年之後再買房，推遲五年，前中後周期很長。跟吃飯不一樣，沒有人把昨天的需求推到今天，沒有把明天的需求拉到今天來實現。房子的週期不能用一年說明庫存還是不庫存，多還是少。
第二個房地產的供和求的節奏是完全不同的，上海一出臺新的限購政策馬上需求下來，但是供給不是在短期內就能夠發生變化，兩年前的土地和資金政策決定的。
第三個它的發佈均衡性，汽車的供和求，假定廣州的汽車賣不掉，北京賣，廣州汽車運到北京去就行了，但是不能把廣州的房子運到北京去賣。這些話題都和所謂去庫存連在一塊兒，不是簡單的房子蓋多了，那就應該去庫存，如果人人都討了老婆，每個人娶一個媳婦，再去庫存，倒貼錢也去不掉，他也只能是剩女。房子這種東西和股票又不一樣，股票的需求是無限大，只要人們相信明天股價會漲，人們會努力把自己的資金投入到股市當中來，負債我要投入。但是房子不會是無限大，你就是出租或者房價上漲，一定是預期未來有更多人住在福州才會產生。如果沒有那麼多的人口住在福州，那你房價也不會漲。千萬不要把去庫存化只要當成只要降價或者政策支持或者怎麼，人們都買房子、都住房子。房子不能在空間上變的，所以就出現了我們現在也發現在去年中央經濟工作會前後對房地產市場的估計，對去庫存化估計過重，對分化估計過輕了，低估了。今年一來分化情況比較嚴重，一線超大城市。但是這個超大城市只是屈指可數，二線城市也只是屈指可數的。剛才你說1.5線或者是二線也可以，跟隨超大城市只不過是杭州、蘇州、南京，最近一段合肥，屈指可數。這個羣體後面是成都、福州、武漢。那麼在31個省會、自治區裏面，加在一塊兒，也不過10個，三分之二的省會城市比如貴陽、西寧、呼和浩特、烏魯木齊，還有東北三省仍然確實二線城市是去庫存也還壓力比較大。但我想這和區域經濟發展密切聯繫，不是房地產的問題，在我們2014年、2015年全國經濟增速最低的四個省、五個省裏面，東北三省佔三，除了山西墊底就是他們。所以人口淨流出不是去庫存政策就可以解決的。
最後一條是小城鎮，這是四線、五線城市這是去庫存的重點，重災區，坦率說，這些重災區恐怕有三分之一甚至更強在未來一段時間的房子，這和當年海南去庫存一樣，沒有那麼多的人口湧入，你說讓機構給他買下來做個租賃房出租，現在市場化租房比你機構公租房還便宜。別看經濟落後，但是當地的房子並不缺。所以我們因城施策、因地制宜變得更重要，我們在福州就說福州，別把去庫存那帽子戴在我們頭上。但是我們也別高估福州供和求中供不應求的這些因素，也不具備上海、深圳類似的外來需求。有外來人嗎？有，也許臺灣人會來買，選福州、廈門、泉州，應該選後兩個。更別說華人買一套房子存着，在廈門可能有，在杭州可能有，老說上有天堂，下有蘇杭，我有足夠的錢在這兒買一套擱着。最美好的地方天堂，去的人都沒回來，誰也沒見過，只好退而求其次杭州買一套。這種外來需求，投資性都算不上，資產配置的需求，只有非常非常少的城市才具備。上海也是，上海人家有一種叫機會收益的需求，比如我世界500強，我把我的亞洲總部建在首爾、臺灣，我在中國大陸做生意，一年掙70個億，把亞洲總部到上海一年掙130個億，花100個億買寫字樓買不買，比機會收益，不是房價比首爾、臺灣貴來決定的。房地產是有趣，但並不是那麼簡單的學問。
謝謝！
潘育敏：謝謝陳教授，也想聽一下劉總的看法。
劉力：補充一點，房地產市場還是要看具體形勢，城市化進程雖然是非常快，中國人口已經超過50%。但是這是一線城市最得益，部分的省會城市。看了一下福州去年人口增長是33萬，一年裏面增長33萬，這個趨勢能持續十年，300萬。不用持續那麼久，如果未來幾年持續增長，市場相對樂觀。我們給很多城市做規劃、諮詢、研究，比方說東北有一些城市政府的雄偉規劃挺厲害的，建新區，但是講完偉大的構想以後發現一個問題，人口是流出還是流入，人口淨流出，這些實現不了。福州在省會城市還是屬於發展比較好，雖然比不上一線城市，作為一個邊緣，未來幾年還是有比較好的機會。
陳淮：劉總，對不起，打斷一下，實際上它比一線好，一線暴起暴落，或者人口過度湧入，其實不是一個正常，謝謝！
潘育敏：剛才劉總點到非常關鍵一個點人口流入、流出的狀況對城市的發展，特別是樓市的發展是很關鍵的一個因素。剛才幾位演講嘉賓對整個在轉型中的房企給出了建議或者他們自己集團在做的事情，包括像劉總剛才談到的“房地產+”概念，福晟的何總談到集團向商業地產上的轉變，彭總也強調了要抓住在現代窗口期，金融寬鬆的條件下，他們的一個想法和一個動作。我這邊也想聽一聽各位，再更深的聊一下，目前這樣子的狀況下，房地產企業怎麼樣能夠更好的生存或者有什麼更好的辦法，陳教授剛才也談到了可能有三分之一要失望，只能夠遭受到優勝劣汰，就希望適者生存。所以也想我們具體再探討一下“適者生存”這四個字，怎麼樣讓自己成為適應者呢？陳教授，這邊能不能再闡述一下。
陳淮：其實房地產企業是容易生存的，為什麼？因為他手裏的資產有一個最大的特點，一般沒有技術貶值或者無形損耗。什麼叫無形損耗，比如你買的汽車、手機、電腦、家電，買了你連包裝箱還沒有打開，一年之後貶值50%。也就是說，它的自然壽命還沒有開啓，那一半錢不知道哪兒去了。重工業比如鋼鐵、石油它的設備本來可以用三十年，第五年經濟壽命和技術壽命完了，成本過高，經濟壽命完了。房地產企業都是優質資產，地越來越值錢，有任何一個城市可以無限多的蓋嗎，福州供地不夠，福州能把全福建的人都住在這兒，住得下嗎？無論任何住不下，劉謙也辦不到的事兒。第二個是現金，現金是流動性最好。第三個就是在建項目。
房地產企業最大優勢手裏的資產幾乎永遠是優質資產，那麼為什麼房地產企業會死呢？靠風險，你手裏有一塊原始寶玉，一塊翠石非常值錢，雕琢出來身價百倍，但是你沒有能力。關鍵是我們在自己的融資，資源支配的效率以及滿足市場急速變化升級，和運用包括互聯網在內的技術手段，剛才說的適者生存，要適應這些變化。大的要足夠大，但是大的過程中，你一夜之間銀行所有環節收你的信貸，你必死無疑，而且死會很難看。小的足夠小，就在一個城市深耕細作，或者一個大的項目土地上反覆來運作，那麼也很有價值。我們很難以一言以蔽之，房地產企業怎麼適者生存，沒有一幅藥可以管用，怎麼娶得漂亮的老婆，沒有那麼的事兒，各有不同。像這樣的城市穩定的，需求和供給在博弈中此漲彼消，反覆輪動，但是沒有大起大落的過程中，對投資者，對居民，對持有人，對開發商都是一個最有利的政策。牛皮式的股市最容易賺錢，知道大盤的高點在哪裏，反而是最容易掙錢的。大起大落你經常享受上上下下的快樂，上去了，短期內就翻番。但是過兩天又回到原點了，上上下下的快樂。對持有者來說你一個房子不適合，像股市一樣高拋低息，我房子賣了，一會兒再買回來，對老百姓持有者不適合，你適合長期持有，對抗通貨膨脹，實現自己資產保值增值，提升自己資產信用。資產信用很重要，你有房子在應急的時候拿給銀行。
我覺得像這樣既有外來需求，又不集中的湧入的，而且和人口脫離，像我說的杭州、上海和人口增長相關性不大的這種外來需求，福州明顯不大。杭州、上海有很多人口相關性很小的，北京、廣州、深圳都有這樣的，這種情況我覺得這個事從中和長期發展來看，它實際上是好，它健康程度是好於一線城市。第二個基礎設施改善是福州最大的優勢，因為我們無論他有沒有商機，有沒有資源，都是中央國家一定要重點的投入，不是光依靠你福建，你中央投入來改善你大外部環境和基礎設施，高鐵、高速、機場、碼頭、港口這些地方，一個是新疆不用說，都是關係我們核心利益的。第二個是西南，就是面向東南亞的這一塊，我們向南出口。再一個稍微複雜一點，我不說了，黃河以北沒有外部的出海口，只有面對黃海的出海口，但是面對日本海和朝鮮半島沒有，那個對我們也是核心的一點。第三個就是海峽兩岸的海西，不管有沒有開發商投資，產業基礎如何，那也要改善它，因為它關係我們的核心利益。這個潛臺詞是不言而喻，所以只要高鐵、港口、機場建設不斷發展，你說福州好還是不好，本來就是其它省會城市不能與你比，長江有這個待遇嗎，鄭州有這個待遇嗎，和福州關係眼前和中期利益，臺灣就要換屆，你說福州重要還是不重要。我想如果我們的眼光有稍微開闊一點，看的更高一點，你對你的企業和你的資產，和福州城市的前景這三樣應該是有基本估計的。
潘育敏：謝謝陳教授！何總這邊。
何建華：我覺得叫適者生存，應該是適合市場的生存。大家說到福建外省的人首先想到還是廈門，但是民營經濟最發達又是泉州，福州又是省會。省會代表一個省的文化、經濟、政治的中心，福州這個市場是很特別的。我以前很多朋友問我，很多年前他們問我們房地產以後是不是會出問題，房價會不會跌，過幾年問哪裏會漲哪裏會跌，過幾年再問我買的房子會不會漲，現在買房子選擇對的地方肯定會漲。所以這種問的話題有變化，這個市場也在變化。應該講我是聽着我們陳教授的觀點長大，我記得他以前也講過盒飯的價格不會影響海鮮的價格，原來大量的租賃房、安置房出來，我們自己在業內這麼長時間，大家應該會很清楚，現在房地產市場很多的阻力在哪裏或者怎麼推動，房地產拍賣市場這種舉牌不是拼着資金實力的感覺，很多企業拼的是融資能力，融資成本在哪裏。大家知道土地成本固定的，建安成本、管理稅費、發債能力等等方面，一個比一個低。還有城市之間，剛才提到長沙，十年前的長沙跟福州的房價是差不多，通過這十年的發展，福州已經跨入了“兩萬時代”，長沙還要七八千徘徊，甚至有的地方賣五六千。而且長沙現在GDP比福州還高，八千多萬，福州才六千多。所以我想這些數據有些東西完全太神話也會誤導人，我們知道選一個城市，經濟、人口、未來潛力、國家扶持政策等等等等方面，很多我們的決策者或者業內大家要客觀去看一下這個市場適者生存，還是適應這個市場的生存，這是最關鍵的。北上廣深現在在控，還沒有放鬆，今天陳教授一直講婚姻、戀愛等等等等方面，看起來很粗糙的例子，深層次含義是非常深的。我們作為在福州，我們身在福中要知福，同時也要看到一個市場太火熱、火爆的時候也會存在一些問題，我們盲目地去樂觀，可能造成的問題也會很嚴重。我們很幸運能在這個行業，不是實體經濟，不是鋼筋、混凝土，整個倒灌，能拿到成本就可以了，我們頭腦發熱去拿高價地，能不能支撐，還是要有清醒的頭腦。我想適者生存最關鍵是適應這個市場的生存。謝謝！
劉力：房地產從行業從業人員數量會大幅度減少，我認識的朋友大的集團企業，人力資源一天信箱裏收到上千封的求職信，北京聘一個人價格很高，現在到北京找工作什麼條件都不敢提。我不太清楚開發公司加上項目公司到底有多少，上千家有可能。但是未來幾年可能也就30家，30家裏面10家本地土豪，10家外地土豪，10家央企、國企等等。假設30家，一年區劃比較難。地產行業規模的縮減和寡頭化應該是不可避免。什麼是房地產商，什麼是開發商，到底重點是放在資本上，還是放在操作專業性上。資本里頭錢並不是問題，錢有的是投不出去，關鍵是看看有沒有好項目。民間資本特別在福建根本不是問題，雖然莆田系受到一點影響，還是有錢。那至於投在什麼樣的項目上，如果你是一個孵化器裏面的公司，一個小的，盯上你的資金資本有的是，看你有沒有好的發展方向。現在很多開發商轉型，憑着自己的專業性。有的有一些特殊資源，做醫院、養老運營，做教育的，有幾個國際教育品牌，這個就會很好的轉型。所以未來出路有，但一定你得找到一個專業方向，最好能夠手裏握着幾張王牌，幾個特殊的專業資本。謝謝！
彭紅進：補充一點，主持人這個話題適者生存，我相信各位都很清楚的，我想一個就是涉及到房地產開發商，像我們從北京來的企業在這五六年，適者生存就是一個例子，其實我們以合作方式生存的，是一個明顯的例子，跟本土企業進行合作，這是我們生存之道。第二個生存就是開發出來的產品賣出去了開發商才能生存。剛到福州的時候，我們第一個產品發佈會上福州是省會城市，所有全國我們看一下省會城市的二環邊的房價都不會很差，我希望你們買，因為在二環邊，如果買這樣的就是適者生存，現在來看當時的話也是正確的。一個合作共贏，第二個產品適銷對路。謝謝！
潘育敏：最後想請各位嘉賓，房地產界被別人問的最多未來房價是漲還是跌，這種問題還是最受關注。我也代表臺下的各位問臺上的嘉賓，能不能用簡單一兩句話分享一下你們對未來房市走向的一個看法。
陳淮：這個問題是stupid問題，問我這個病能不能治，斬釘截鐵說能治好就是莆田系，凡是說房價會漲會跌那都是江湖人士，我說一個肯定符合規律就是有時候漲有時候跌，總體是漲，但是不排除下跌，它符合規律。什麼價格是一條直線的運動呢，福州講今年或者明年這價格下跌了，也可能後年漲的更高。你說我說它漲好還是跌好呢，這是第一層原因。
第二層漲了你賣不賣，那漲還有意義嗎，跌的時候你買不買。所以資產是一個長期過程中，二十年後和今天相比我們不用說過去五年、過去十年，如果那個十年前在福州有一百萬買了房子和一百萬做了金融理財到今天，那恐怕買房子更不要說隨意存款，房價那都是媒體問題。
謝謝！
何建華：世界上沒有預言家，只有事後諸葛亮，陳教授說有漲有跌，這種回答最安全。我個人觀點就是兩極分化，一個市場的兩極分化，北上廣深一線城市，包括最近漲的比較厲害的蘇州、南京這些城市，還會繼續往上漲，但是需求也在。三四線城市無論國家怎麼支持農民工進城購房等等等等方面，還是庫存壓力非常大。真正的去庫存還真的是這些城市。那開發企業也一樣的，有實力的企業越來越有實力了，雖然不管怎麼樣拿到地王也是地，也有他整個剛才說槓桿的融資能力等等等等方面，有市場的佔有率。那越拿不到地的越在原來三四線城市拿到土地，可能壓力會越大。我覺得兩極分化，一個是企業，一個是市場。謝謝！
潘育敏：福州呢？
何建華：福州前面已經講的很明白了，如果跟着我們國家政策走，就是聽黨的話，跟政府走，像福州新區、倉山，包括整個跨江面海這些區域，剛才前面個人演講裏面提到了這種地鐵沿線的、配套到位的，我覺得這些地方肯定是沒問題的。當然有一些邊遠的地方，配套沒到位的，特別是還不完善的區域，我不點很多地方，還是有很大的壓力。我們公司有高管在福州買房子買了十幾套，唯一在貴安買一套房子還虧錢。選城市的地段也是很重要的，我們還是非常非常看好福州的市場，福州只會漲，特別是好的區域。那跌的地方有一些配套不大完善，特別是一些原來大量的庫存存在的這些邊線縣城的地方，我覺得還是有壓力的。謝謝！
劉力：我非常同意陳主任說的，我換一個表達方式，房價漲不漲不知道，漲不漲有具體情況，但是跌是沒有可能的。為什麼？賣的比較好的城市可能會繼續往上漲，比較差的或者市場確實崩潰的，沒有跌的空間。因為房價是一個房產價值貨幣的表達，你貨幣本身沒有印鈔種種問題。還有就是房地產商市場不好，剩下爛尾樓一期建不完，二期不建了，和倉庫裏的庫存不太一樣。即便房地產市場不好，也就是賣的慢了，價格想像不出來能夠跌多少。謝謝！
潘育敏：問一下彭總，福州什麼時候進入“四萬時代”。
彭紅進：我覺得今年底明年初大家一定可以看到，房價關鍵看開發商項目的地段。好地段、好地段，還是好地段，福州的好地段在哪兒？城市核心區閩江沿岸這都是好地段。
潘育敏：最後用掌聲感謝四位嘉賓精彩的分享，謝謝！