觀點地產網 上海土地市場的火爆正在郊環線外蔓延，在農曆新年後的首場土拍中，距離上海市中心數十公里的青浦輕而易舉地刷出了地王。
2月25日，青浦區朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊和盈浦街道盈浦路北側49-04地塊進入到現場競價環節，上述兩宗地塊均吸引了十餘家房企報名參與。在快節奏的激烈爭奪下，中南地產和融信成為最後的贏家。
其中，中南以總價8.57億元拿下的朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊，溢價57.8%，成交樓板價約2.21萬/平方米；而融信摘得盈浦街道盈浦路北側49-04地塊的代價為9.8億元，成交樓板價為1.54萬/平方米，溢價28%。
從該片區過往出讓的地塊來看，2015年9月首創競得的青浦區盈浦街道澱山湖大道北側53-04地塊為此前樓板價最高的地塊，達1.73萬元/平方米。這也意味着，是次中南的拿地價格再次刷新區域樓板價新高，成為新晉地王。
“今日拍出的價格略顯偏高，未來想要盈利的話，售價至少要在4萬元以上才行。”上海鏈家市場研究部總監陸騎麟指出。毫無疑問，在青浦、嘉定、松江、奉賢等遠郊地價屢創新高時，這些曾經被視作價格窪地的板塊也正行走在房價奔“4”的路上。
中南造地王與融信搶入
從競價現場來看，此次率先競拍的朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊共吸引了包括中南、融創、碧桂園、金地、綠地、正榮在內的13家房企報名，49-04地塊的爭奪也基本是集中在上述陣容中。
由於朱家角鎮盈浦路北側38-06地塊性質為純宅地，該地塊的爭奪也成為本場土拍的最大看點。手持7號牌的正榮和手持4號牌的中南從一開始便短兵相接，舉牌加價此起彼伏，毫不相讓。
雖然近來拿地勢頭兇猛的融信也在其中摻了“一腳”，但最終該地塊在經過近一個小時的爭搶後被中南地產收入囊中，成交價定格在8.57億元，溢價高達57.8%。
公開資料顯示，該地塊總面積2.69萬平方米，出讓面積1.94萬平方米，容積率2.0，起始價5.43億元。地塊出讓條件規定，未來項目中中小套（90平以下）住宅面積不得低於總建築面積的55%，住宅總套數不小於422套，保障性住房建築面積佔5%，全裝修住宅建築面積100%。
觀點地產新媒體查閱過往資料發現，是次中南地產2.21萬/平方米的成交樓板價已經超越去年首創奪得該區域地塊時創下的17324元/平方米樓面單價紀錄。
緊隨而至的49-04地塊同樣遭到了12家房企的鬨搶，經過多輪競拍後被融信拔得頭籌，代價9.8億元，成交樓板價為1.54萬/平方米，溢價28%。據瞭解，對於該地塊商業物業部分，政府將100%回購，上限為1.5萬元/平方米。
“從某種程度上來說，這些房企拿地還是比較激進，在三四線城市前景不明的情況下，只能往一線城市擠，一線城市的中心城區成本太高，外圍至少還有一些市場好的點可以支撐，資金足夠的話可以慢慢開發，資金不夠到時也可以再做調整。”上海中原地產研究諮詢部經理盧文曦對觀點地產新媒體分析道。
事實上，眼下不管是中南地產還是融信都面臨着往一二線城市佈局的新命題。以中南地產為例，這家發家於海門的開發商在經歷了三四線的尷尬後，從2014年開始明確提出回調一二線。去年十月，中南以5.73億元競得奉賢區南橋新城地塊，首次挺進上海，為拓展一線城市邁出了重要的一步。
而成功登上香港資本市場的融信更是在近期重金佈局一二線。據觀點地產新媒體統計，僅2月份，融信已經在福州、杭州、上海拿下四宗地，合計代價達34.62億元。
上海遠郊房價奔“4”
“從成交樓板價推算，未來中南項目的成本價最少要到3.4萬/平方米，如果再加上10%的合理利潤，這個項目的售價可能要達到4萬元/平方米。”在盧文曦看來，這樣的價格水平與當前區域內周邊競品售價還存在一段距離。
觀點地產新媒體獲悉，目前上述兩幅地塊周邊項目較多，在售的項目包括東渡青築、大發融悅等項目。上海鏈家市場研究部監控數據顯示，東渡青築今年的成交均價為2.61萬元/平方米、大發融悅為2.57萬元/平方米，後者計劃3月份推出的洋房價格在2.8萬至2.9萬/平方米。
陸騎麟強調，從青浦的澱山湖區域來看，教育資源、商業配套萬達廣場的即將開業以及17號線今年通車在即都為青浦區域房價上漲做了鋪墊，但考慮到地塊距市中心的遠距離，兩宗地拍出的價格還是略顯偏高。
其實，經歷2013年的樓市大熱，青浦房價開始大幅上漲，地鐵17號線通過環評審批後，區域內房價更是出現跳躍式上升，這也再次印證“地鐵一響黃金萬兩”的定律。有統計數據顯示，從2013年到2015年底，青浦的房價漲幅已接近30%。
“從未來看，遠郊房價奔4是一個趨勢，但目前還不能以點帶面，高地價對周邊項目的價格肯定會有拉動作用。”盧文曦如是指出。
雖然4萬的房價在上海郊環線外尚未形成“燎原之勢”，但不可否認，地價的不斷抬高正迫使青浦、嘉定、松江、奉賢等區域開啓奔“4”的征程。
2015年12月，嘉定新城A03-5地塊和夏陽街道秀澤路南側13A-01A地塊分別以樓板價17981元/平方米和15632元/平方米成交。不菲的價格和溢價率不禁讓上海業內人士感慨，“按照這樣的地價來看，未來想要獲利的話，這兩個項目至少要賣到4萬元以上。”
諸如此類的論斷已經成為上海遠郊地價高漲的另一種腳註。盧文曦稱，隨着上海軌道交通的外延發展，之前的價格窪地正一點點被填上。“等上海大部分都是軌道房的時候，利好就會消失，優勢也就不明顯，價格窪地也被填平了。”