觀點地產網 總價51.8億元，樓面價2.9萬/平方米的北京豐臺區兩地塊，碧桂園在經過利益盤算後最終還是選擇了放棄，不過，“作為千億的企業，沒有一線市場是不完美的”，喊出這樣一句話的碧桂園顯然沒那麼容易停止對一線城市的渴望。

12月17日，碧桂園4.16億元拿下上海市奉賢區南橋新城13單元31A-04A區域地塊，樓板價9243元/平方米，溢價率為54.05%。

這是碧桂園第二次在上海拿地，而與其第一次在上海拿地相比，這一次的地塊依舊是小體量、遠郊區，且價格不過十億。也許對於有着“郊區之王”的碧桂園來說，這樣的地塊與它更為契合。

碧桂園上海二度拿地

12月17日，上海土地市場成功出讓兩宗地塊。這兩幅土地均位於奉賢區南橋，分別為奉賢區南橋鎮D-01-13區域地塊和奉賢區南橋新城13單元31A-04A區域地塊。

其中，奉賢區南橋新城13單元31A-04A區域地塊共吸引8家房企角逐，分別為金地、中南、東原、新城、K2地產、碧桂園、寶龍以及旭輝。

最終，碧桂園以總價4.16億、樓板價9243元/平方米成功拿下其在上海的第二宗地塊，溢價率為54.05%。

據觀點地產新媒體查詢，該宗地塊為商住用地，東至大寨河，南至白沙五路，西至已建設用地，北至白沙四路，土地總面積約為1.96萬平方米，容積率2.3，起拍價約為2.70億。

而值得注意的是，該宗地塊有諸多開發限制，根據出讓規定，該地塊內中小套型（90平方米以下）住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的50%，計18002.47平方米；項目除20%的商業外不得再配建住宅配套商業；所有商業物業均不得出售，須在出讓年限內自持。

這就意味着碧桂園無法通過出售這塊地的商業部分以快速回籠資金。上海鏈家研究部總監陸騎麟在接受觀點地產新媒體採訪時也提到，無法出售所有商業物業是一個比較大的限制條件，特別對於外圍區域來說，這個限制條件較為苛刻，“上海外圍區域的商業是供過於求的，自持對碧桂園來說，經營壓力還是還是挺大的”。

也正因此，碧桂園拿下的這塊地溢價率遠不及中鐵建同一天拿下的奉賢區南橋鎮D-01-13區域地塊。根據資料，奉賢區南橋鎮D-01-13區域地塊，面積為11.77萬平方米，為純住宅用地，中鐵建以總價38億，樓板價1.92萬元/平方米拿下這塊地，溢價率220%，據媒體報道，這一溢價率為今年新高，這一樓板價也讓該地塊成為區域地王。

小體量、遠郊地

從區域位置上來看，碧桂園和中鐵建拿下地塊所在的區域——奉賢區是上海較為偏遠的區域。

陸騎麟在採訪中提到，就這個區域來說，碧桂園4億拿下這宗商住用地，價格還算符合市場預期，而中鐵建38億的純住宅用地則有些偏高，“這個區域是上海相對來說比較偏遠、比較低端的區域，奉賢區目前的購房人羣主要以當地購買改善型、剛需型的人羣為主，軌道交通可能會帶來一定的人口導入，帶來一定的外來購房人羣，但其樓盤品質還是相對不高。”

而聯想到今年4月末碧桂園在上海拿下的第一宗地，也是小體量、遠郊地。

據觀點地產新媒體查詢，4月29日，碧桂園以6.08億元奪得上海嘉定徐行鎮6.24萬平方米純宅地，樓板價8108元/平方米，溢價率62.16%。若扣除5%保障房，實際成交樓板價為8534元/平方米。

這塊地，也就是由碧桂園提供產品，平安好房提供平臺的全國首個眾籌開發項目——碧桂園·嘉譽。

“碧桂園在上海拿的地區位品質都不高，嘉定的位置也是比較差。”陸騎麟說，“不過，它拿的這兩塊地，和它在三四線城市開發的中低端品質樓盤有一定的契合度，與它開發中低端樓盤經驗豐富有一定的聯繫。”

而不僅是上海，碧桂園在深圳獲取的地也屬於小體量、遠郊地。根據資料，7月28日，碧桂園聯合專業地產金融上市公司匯聯金融，以股權收購的方式開發位於深圳市坂田中心片區坂雪崗大道和中興路交匯處的兩個新地塊，該地塊總佔地面積合計約2.5萬平方米。

而此前，碧桂園最終放棄的兩宗北京豐臺區地塊，也離北京市中心較遠。據悉，四合莊A地塊土地面積為4.01萬平方米；而四合莊B地塊土地面積為2.11萬平方米。

曾有一位上海房企人士在接受媒體採訪時稱，碧桂園一向以三四線城市或者二線城市遠郊大盤開發模式著稱，例如，碧桂園在華東區域的重點城市南京區域，目前在做的三個項目均超過一萬畝。而相比之下，碧桂園在一線城市拿下的這幾宗地體量都很小，該人士還曾說：“碧桂園拿下的第一宗上海地塊，從拿地區域到項目體量，都不符合碧桂園一貫作風。”

碧桂園相關人士也曾表示，碧桂園要從原先的大盤開發模式，轉向嘗試“小盤”模式。而有業內人士認為，考慮到一線城市的項目成本過高，且其在一線城市沒有經驗，其所擅長的大盤在一線城市風險又較大，碧桂園只好先打游擊戰，從小體量開始做嘗試。

陸騎麟則認為，碧桂園要進入一線城市還需一定的調整，“因為一線城市開發的話成本還是相對比較高的，如果純粹是跑量，碧桂園的這種模式還算是可行，但如果要追求一定的利潤，或者土地價格不是特別便宜的話，那麼怎麼做好產品的附加值與增值是碧桂園需要考慮的重點。”