歐陽捷：非常感謝大家能夠在這個時候還留下來聆聽我們的心得。以前我們有個觀點叫做與身份無關，以數據說話。
在我們的分析當中，包括今天上午我們聽了很多報告，大家談論的東西談過去得多，談到的東西，談宏觀的多。但是跟我們切身相關的、微觀的、前瞻的東西還不多，這裏我們再給大家分析一下我們自己的一些研究思路。
我們認為，儘管高增長的時代已經過去了，儘管去年的市場陰影還沒散去，儘管有些城市的房價已經很高，但是新一輪的房價上漲週期已經來臨了。為什麼這麼說？因為今年上半年房地產銷售業績增長了3.9%，銷售額增加10%，就意味着房價已經在上漲。
根據統計，上海的房價在往上走，上海的房價已經很高，控制房價上漲是上海調控房地產市場平穩健康發展的重要目標。注意，回顧到上一屆政府曾經反反覆覆強調的調控兩個字，又出現在了這裏。不僅是上海還有其他城市，還有北京在往上走，北京築建委主任徐賤雲說，北京的上升是在去年下降的基礎上的恢復性上漲。你們認為北京的房價是恢復性上漲嗎？我認為不是。如果是恢復性上漲，就意味着他已經認可了過去的上漲，而且現在北京房價已經創了新高。深圳就不說了，廣州房價也在繼續上漲，所以一線城市在上漲，而且銷售面積只佔了5.79%。
光一線城市上漲是帶不動全國的，因此二線也在上漲，我們看到南京、南昌、杭州都在上漲，去年杭州是全國庫存量最大的城市之一，庫存週期超過了30個月，但是今年量價提升。武漢上漲，天津上漲，合肥上漲，濟南上漲，福州是為數不多下跌的二線城市，但是我們也看到了有的二線城市甚至三線城市也有下降的，但是我們看到更多的是上漲，長沙也是恢復性上漲，常州大家都知道，鄂爾多斯之後列為又一個鬼城的城市，它的房價和銷售量也在恢復。宜昌也在上漲，所以我們認為三四線城市已經走出了市場的底部，絕大多數城市房價已經停止下跌，正因為三四線城市房價的下跌，才支撐了全國的房價的上漲，當然我們認為房價是緩慢的，差異化的。
右邊一張圖是我們2013年做的圖，非常巧合的是，這張圖裏2015年的這個點可能比2013年略高一點點。今年的整個形勢，我們上半年形勢來看，銷售面積增長了3.9%，如果下半年根據我們的市場的發展趨勢，很可能今年的增長會超過5%到6%，如果超過這個數，就意味着超過2013年。為什麼會出現這種情況？什麼原因推動了房價的上漲？在2013年8月的時候，通過新浪個人微博說過，2014年會有城市放開限購，而且我們認為真正對房地產市場影響的是限貸，不是限購。所以到今年年初又講過，如果有政策刺激市場會更加好，如果沒有，2015不會比2014年更好，但是2015年一定有政策刺激，這是我們在觀點地產上的演講，緊跟着就出現了“330”，“330出來之後，基本上解除了除了一線城市的限購措施，鼓勵地方政府推出各種各樣的降息措施。
過去我們講，投資性需求除了一線城市之後已經比較少了，特別是住房上的，當然商業上的還有一些，改善性需求在明顯下降。因為我們的面積性的改善需求已經接近頂峯，全國的人均住房面積已經到了43平方米，我們的改善需求中間還有一部分是屬於品質性的改善需求。另外我們的城鎮化需求也在下降，我們統計了全國76個城市，其中62個城市常住人口的淨增長在下降。市場在向着弱平衡的方向在趨於發展。
所以我們看到全國的施工面積同比在下降，而且同比下降目前來看已經接近了4%，4%意味着什麼？我們2013年做過一個分析，如果我們的施工總面積在過去幾年是逐年遞升的，在去年年底超過了70億平方米，70億平方米意味着什麼？按照每年的銷售面積，意味着從開工到竣工需要五六年的時間，而我們在2005年的時候發現，這個時間其實只要兩年半，這是我們正常的開發週期，所以施工面積增長之後，會把整個週期拉長。
如果把施工面積降下來，然後我們的銷售面積增長上去，最後使得整個施工面積保持一個平衡，保持平衡的時候，庫存量不再增加，恢復到五年左右的時間，我們看這條線正好是往這個方向在走。因此我們也看到新開工面積從去年一直處於負增長區間，最低的時候達到了負增長，接近26%，現在還在負的15%。同時看到住宅用地在大幅度下降，2014年比2013年下降了接近一半。住宅土地供應量的大幅飆升，使得目前出現了一個供不應求的狀態，這個狀態到目前還沒有得到明顯的緩解。
隨着土地面積的下降，土地出讓金也在下降，但是房企購地的成交量也在下降，都是負增長，都超過了13%，最低的達到了35%。因此我們看到現在房地產投資還在持續下滑，已經跌到了10%以下，之所以還有一點點的增長，是因為我們的在建面積過大，而在建面積還在投入。因此供應和潛在供應已經在縮減了，庫存最大的時期已經過去了，而土地儲備也不再像以前一樣越多越好，這是因為政策的設施。
房地產成本的剛性約束制約房價下降。國土資源部統計數據大家都懂得，雖然只有上漲不到3%，但是這個數據大家其實都是懂得。雖然一線城市的地價上漲比較快，產生拉動作用。我們看到2015年的這條粉紅的線，房地產企業的資金來源已經超過了2014年，也超過了2013年為歷史最高點，所以房企不差錢，那他為什麼要降房價呢？海外上市公司發行的債券已經超過了375億，這麼多的錢發進來之後，企業不缺這個錢了。
需求也不用擔心，三年之後人口還要增長2.2億。另外，421的家庭是不會多出房子，我們現在房子的建築壽命是50年，那時候我們的年紀是75到85歲，房子死了人還沒死，所以這個房子是不能留下來的，就算人不在了，房子的功能配套等等都不符合年輕人的需求。
房價上漲是不是曇花一現？不是，因為後面還有更多的貨幣出來，現在貨幣寬鬆已經到了很恐怖的時候，多餘的資金還有很多，一定會進入流通的渠道，所以我們看到的牛肉、雞蛋、鋼材等等已經出現上漲的苗頭，這些苗頭是趨勢性的東西，我們不知道趨勢就不能未雨綢繆。
土地財政還會成為地方政府的救命稻草，地價還會繼續上漲，買房人會加快入市，所以我們認為新一輪的房價上漲週期將打破平穩發展，干擾客戶的購買預期，但是這個事情我們認為是不可避免的，也不可迴避的，最後的結果我們相信，市場可能不會以我們的意願為轉移。我們曾經做了一個微信公眾號上做了測試，其中76%的人認為房價還會繼續上漲，同時大家認為房價上漲的週期可能會在三年時間，這個人數佔到了36%，所以我們認為未來的房價還會繼續上漲。
但是有兩個疑問沒有想明白，第一個是這一輪房價上漲週期何時結束？第二個是人民幣貶值會引發怎樣的通脹？謝謝大家。