考慮到目前房地產形勢還不足以充分樂觀，只是謹慎樂觀，“所以我們在挑選項目上還是很苛刻的，不想一下子鋪得很大”。

觀點地產網 “房地產基金行業是一個朝陽行業，還處在一個方興未艾的洗牌階段。”4月28日，在2015城市觀點論壇杭州行金融閉門會上，鼎信長城基金高級副總裁丁紅兵如是概括。

丁紅兵在接受觀點地產新媒體採訪時稱，2010年是房地產基金行業的元年，但大多數的房地產基金都是從2011、2012年開始做，“雖然我們已經走在了前列，業績能排在前三，但這仍然是一個確定市場地位、確定市場規模的初級階段。”

據丁紅兵介紹，2014年以前，鼎信長城的存量管理規模大概300億元左右，整個2014年新增了80億元，而2015年的目標則是在去年基礎上增加20億至100億元。

“謹慎擴張”是丁紅兵對鼎信長城今年目標的總體評價，他認為，做出這樣一種判斷，主要是考慮到目前房地產形勢還不足以充分樂觀，只是謹慎樂觀，“所以我們在挑選項目上還是很苛刻的，不想一下子鋪得很大”。

因此，在地產行業大背景出現變化後，鼎信長城基金在投資區域、投資項目等方面也出現了一定的調整。

其中，在區域選擇上，鼎信長城逐漸聚焦一二線城市，“實際上，我們已經濃縮到16個城市，除了北、上、廣、深這些一線城市之外，還有蘇州、杭州、南京、武漢、合肥、鄭州、成都、重慶、天津這樣一些二線城市。”

而在投資項目上，丁紅兵向觀點地產新媒體指出，項目選擇還是以住宅為主，也可以有商業，但商業的佔比不要太大，大部分都是可銷售性的，自持佔比較低。

“因為我們考慮到一般基金的年限最長不超過五年，現在以兩年、三年為主，要在這個開發週期內能夠實現銷售的回籠。”

除物業類型外，丁紅兵還指出，在選擇項目時，鼎信長城在不同場合反覆強調的則是“四優原則”。四優具體是指，優質的交易對手、優選城市、優質的項目地段和優秀的交易方案。而所謂交易方案就是開發商能夠提供的徵信措施，包括股和債的合理配置，從交易方案上進行優化。

據觀點地產新媒體瞭解，目前，鼎信長城基金是以股權投資為主，其中，股權投資分為同股同權，包括夾層的股+債，即配一部分股權加一部分固定收益的債權，還有一種是純債權融資。

然而，在整個地產基金行業“大洗牌”下，如何繼續搶食市場份額，以確定自己的市場地位，則需靠實力說話。對此，丁紅兵強調，“獨立性”“專業性”和“主動性”是鼎信三大“法寶”。

丁紅兵認為，從獨立性或公正性方面來看，由於鼎信沒有開發商的背景，無論做任何開發商的項目，我們並不存在偏袒某一個開發商，或者進行利益輸送，我們完全是站在為投資者服務的角度。

另一方面，主要來自金融機構且有房地產操盤經驗的人才，加上主動管理的能力，則使得鼎信的投資專業化程度較高。

雖說，房地產基金是一個朝陽行業，但在丁紅兵看來，這一個過程的實現可能需要三到五年的時間，“這其中比較重要的是REITs(房地產信託投資基金)這種特定的投資方式”。

丁紅兵認為，在當前情況下，即便是REITs這種形式在國內也不可能馬上實現，一個是政策法規還不完善，還有一個就是目前的房價跟租金價格優點背離，租金回報率比較低，對投資者缺乏吸引力。

“比如說這個200萬的房子，通常一年的租金能租4萬塊錢，只有2%到3%的回報率，這對投資者也沒有吸引力，除非你的租金回報比你現在買銀行理財要高，達到這樣的租金回報率才能實現。這種實現一個是期望房價迴歸理性，我指的是商業物業，一個是租金上漲，還有一個就是通過管理機構進行結構化配置來實現收益的上漲。”

此外，對於政策利好帶動樓市回暖對房地產基金行業的影響，丁紅兵則透露，“房地產回暖，我們投的項目就能實現很好的回報”。

“回暖這個不能簡單這麼說，就像黃金時代進入白銀時代，這是一個分化的時代，在不同的城市、不同的地段、不同開發商做的項目會有很明顯的分化。”

丁紅兵認為，回暖不回暖，其實不要過多地關注這個政策層面，而是關注開發商本身的操盤能力，城市的地段分析，具體的問題具體分析，而不是一刀切的。