一般情況下，濱江會定一箇中軸線，“以往它的中軸線是100億，今年我們定在120億左右，如果市場好，可能會更多一點”。

觀點地產網 4月28日，濱江集團一次性交出了兩份成績單。其中，2014全年實現銷售157億元(含協議金額)，2015年一季度營業收入27.7億元。

同日，在2015城市觀點論壇杭州行活動現場，觀點地產新媒體與濱江集團副總經理朱立東進行了一場約半小時的訪談。

期間，談及的話題除涉及濱江集團自身的銷售目標、多元佈局、發展戰略外，還囊括了朱立東對當前杭州市場、政策救市等問題的不同思考與見解。

如果用一句話來概括，朱立東認為，當前的房地產就是一個動態的市場，所以目標制定是動態的，開盤節奏是動態的，戰略佈局也是動態的。

浮動性的目標

“我們會有一個銷售目標，但是這個目標也是根據市場在調整的，它也是浮動性的。”問及濱江集團2015年的銷售目標，朱立東給出的關鍵詞是“浮動”。

據朱立東介紹，由於受市場、政策等各方面因素影響較大，一般情況下，濱江會定一箇中軸線，“以往它的中軸線是100億，今年我們定在120億左右，如果市場好，可能會更多一點”。

但如果市場不好的話，“100億”則是濱江必須守住的底線。對此，朱立東給出的解釋是，作為一家有區域影響力的房企，只有維持100億元的銷售額，才能保證公司對市場的影響力以及話語權。

有了底線，有了中軸線，當然也需要一個上限。“這個上限我們也不會把它定得很高，比如說要超過200億或是300億，因為這樣的話，對公司整個管理體系的要求肯定更高。”

據觀點地產新媒體查閱，濱江集團公佈的2014年報顯示，期內公司實現營業收入117.59億元，較上年同期上漲13.26%；並實現銷售額157億元(含協議金額)，其中包括代建業務銷售金額32.4億元。

對比上述數據，在日前濱江2014業績說明會上，董事長戚金興則對銷售“上限”給出了一個更為明確的界定。

“考慮到今年總體穩健、謹慎樂觀的經營環境，公司確定的銷售計劃是150億元，確保122億元。”戚金興表示。

而對於濱江集團今年一季度的銷售情況，朱立東在接受觀點地產新媒體採訪時稱，“一季度銷售近30億元，超過了去年同期”。

朱立東認為，今年一季度銷售同比出現上漲，一方面是基於公司的品牌、品質、口碑，另一方面，3月底政策出臺打開了整個銷售窗口期，人們對整個市場的預期、信心都在提升。

“值得一提的是，這些銷售的增加是在我們沒有新開項目情況下取得的，如果有新開一些項目的話，我估計銷售情況會更好一些。”

其實，對濱江集團來說，在目前近400億元的可售貨值中，華家池項目無疑是今年的“亮點”。據朱立東介紹，這個項目受關注一方面是由於當年那場“拿地大戰”，另一方面則是地塊的區域及三大項目開發商的知名度。

“我們那個項目預計在4月底、5月初開放樣板區，到5月中下旬或6月初可能會進行蓄客引流，根據蓄客情況來定一個開盤計劃。”朱立東透露，至於具體的開盤日期，目前沒有詳細時間表，這也是一個動態的概念。

加速多元佈局

除了浮動的銷售目標外，朱立東認為，經過十幾年高速發展後，整個地產行業已進入平穩期，行業利潤也趨於社會平均水平。

在這種情況下，濱江集團進行多元化戰略佈局，亦是基於一種動態的市場考量。“對我們來講主營肯定還是要繼續做好，但市場總體是供大於求的，就可以拿出一部分精力和金錢去進行其它方面的投資。”

而濱江集團也在2014年報中明確指出，2015年濱江集團將積極拓展海外項目、小鎮建設，並嘗試對房地產行業以外的新興產業互聯網行業進行投資，力爭打造“多元濱江”。

在互聯網+方面，今年3月，濱江以自有資金人民幣1億元通過增資擴股方式投資杭州沃安供應鏈管理有限公司，該公司主要業務為互聯網電子產品生產、銷售。

涉足互聯網領域外，朱立東告訴觀點地產新媒體，濱江集團的第二條多元化思路就是拓展海外項目。

朱立東稱，據瞭解，國外，比如說在美國，最近這幾年經濟已經開始慢慢復甦，可能會進入到一個相對繁榮的階段。“從這個角度來講，我們也要找到一個處在上升階段的，或者說在復甦階段的一個區域，去進行投資。”

相關資料顯示，2015年2月，濱江集團簽訂了海外投資意向協議，意向投資美國紐約和西雅圖的地產項目，向佈局海外市場邁出第一步。

此外，朱立東認為，現在中國社會已經進入到老齡化階段，而人們對生活的品質及休閒度假的高要求，則為濱江集團提供了第三個多元佈局思路，即小鎮建設。

“我們可以在離杭州不是太遠的周邊環境較好的區域，做一個集旅遊功能、休閒功能、養老功能為一體的小鎮的。”朱立東指出，目前，小鎮建設的意向性的土地已經在接洽過程中，預計今年落地的可能性較大。

據觀點地產新媒體瞭解，2015年，濱江集團準備在臨安西天目建設860畝的文化小鎮，產權將全部自持。剩餘的560畝土地，將集蔬菜園、果樹園、垂釣園、養殖園、健身園，集旅遊、休閒、文化於一體。

隱性庫存穩定

“庫存大對杭州來講，這個本身不是一個祕密，是眾人皆知的事。”問及新政下的杭州市場情況，朱立東首先提到的是“高庫存”。

在朱立東看來，我們通常所講到的是顯性庫存，主要是指已經進入到透明售房網的這些房源。“但是，其中更多的是在這幾年已經拍的土地，到了開發商手上以後尚未開發，或者說還沒有完全實現銷售的，那都是存量房。這個存量還是一個非常大的數字。”

朱立東向觀點地產新媒體指出，前幾年，由於市場不景氣等多種原因，在不違規、不違反土地開發要求情況下，很多開發商都放緩了開發節奏，現在隨着銷售窗口期打開，多個樓盤扎堆入市。因此，從表面看來，杭州市場的庫存是隨着樓市回暖而出現上升的。

“然而，從總體的存量來講，杭州的整體隱性庫存應該是不會有太大的變化的，偏向於穩定。”

據透明售房市場研究院最新數據，2015年4月，杭州市區共新增批准預售14219套，環比2015年3月8104套增加了6115套，增幅為75%，同比2014年4月增加22%，共新增批准預售148萬平方米。

另外，截至2015年4月30日24時，杭州市區新建商品房可售159394套，環比2015年3月末的155042套增加了4352套，再次刷新各月末庫存歷史最高紀錄，直逼16萬套大關。

在競爭如此激烈的市場上，如何脫穎而出，則是拋給濱江集團的一個難題。對此，朱立東指出，把產品做好是硬道理；其次，要把企業的品牌形象打造好；第三，要在銷售階段儘可能有好的性價比；第四，要把今後的物業服務做好，要把它管理好，要把它服務好。

而對於恒大、保利等掀起的營銷大戰，朱立東則認為，每家公司都有每家公司不同的套路，濱江集團一直堅持穩健經營，對外的形象也比較實在。“我們的理念是，希望給消費者的產品，我們做的比說的更好一些。”

但他也對觀點地產新媒體指出，這從另外一個角度來講，也意味着濱江還要向同行裏邊的優秀業者學習，爭取做到我們說的跟做的一樣好。