杭州這個城市很奇怪，不僅是做商業，做房地產也是這樣——大家都看好，因為數據顯示不錯，但是真正進來競爭的時候，會發現競爭太過於激烈。
觀點地產網 大悅城在去年10月正式簽約進入杭州後，項目進展就備受市場關注，最近有市場消息傳出，杭州大悅城項目已搭建設計、招商、運營、推廣等團隊。
資料顯示，杭州大悅城預計投資80億元，是繼銀泰、萬達、水晶城之後，杭州又一個集購物中心、甲級寫字樓、服務公寓、高檔住宅為一體的大型城市綜合體。
4月28日，在2015城市觀點論壇杭州行現場，中糧置地杭州公司(大悅城)總經理陳雪松在接受觀點地產新媒體專訪時透露，目前大悅城項目正在做建築設計方案，計劃今年年底前開工，2017年年底前營業。
對進入杭州市場的初衷，陳雪松對觀點地產新媒體稱，大悅城做綜合體首先看中的是市場消費水平。“我們覺得杭州的人口和經濟數據特徵，能夠承載得起大型商業體的發展。”
不過他也指出，商業時刻都在進行變革，原來杭州商業以百貨零售為主，而且在百貨零售這塊，杭州是走在全國前列的。比如銀泰原來做百貨商業就很好，反而現在產業升級的時候就有點慢。
就應對當前商業市場變革，陳雪松指出，“大悅城在這方面動作比較早，在北京已經先做了綜合體。”
“綜合體不是簡單做零售，而是一種綜合性的商業購物形式，甚至是一種生活消費形式。我們覺得綜合體有其商業基礎、人口基數和商業氛圍，在商業裏面是一個創新性產品。”陳雪松稱，大悅城一直在對區域進行選擇，在這樣的背景下，杭州項目等了4年才落地。
據他介紹，杭州大悅城計容積面積總共29萬平方米，其中持有型的核心商業面積是13萬平方米。另外16萬平方米是可銷售的，其中有3萬平方米的街鋪。
另外寫字樓部分是12多萬平方米，未來會全部用來銷售。不過因為體量較大，會留一部分暫時不銷售，用來出租，但是最後還是要銷售的。
雖然項目還未正式開工，但陳雪松對大悅城進入杭州市場還是頗具信心。“大悅城定位非常精準，不做所有人的生意，只做年輕人的生意。其次在做綜合體同時也集中在做人流量，我們是持有型物業，把店鋪出租給商家，商家要把生意做好是靠有人。”
他還指出，不像有的商業體只關心營業額，大悅城關注營業額，但營業額並不是全部。大悅城會做各種活動，比如針對年輕人做創業街、企鵝公社這類創意天地，為年輕人營造他們喜歡的場所，用這種方式吸引年輕人到這裏來。“之後生意要怎麼做，那是商家要考慮的問題，這才是我們的經營思路。”
對杭州市場，他的看法是，杭州這個城市很奇怪，不僅是做商業，做房地產也是這樣——大家都看好，因為數據顯示不錯，但是真正進來競爭的時候，會發現競爭太過於激烈。
“競爭過於激烈最終必然要淘汰一部分，但整體數據顯示還是偏好，就是有做得好的。目前的情況是，肯定有做出來而且做得好的，但死掉的更多。”陳雪松表示，有想法並且勇於挑戰，杭州還是值得一試。
他稱目前大悅城在杭州可能就是一個項目，而且暫時沒有考慮去做第二個。“我們必須把這個項目做成精品，而且必須影響範圍從拱墅區擴大到整個杭州，獲得市場的認可之後，才會考慮做第二個。”
而作為市場風向標的杭州市場，自然也無法避開政策帶來的影響。陳雪松認為，當前多項房地產利好政策的推出，並不是政府在救市。“政府把不該管的東西現在逐漸不再管，恢復到一種常態。其實政府不可能真正救市，它的初衷也不是說把市場救起來，而是要追求平穩。”
同時他還指出，杭州今年不具備價格變動的條件，因為有巨大的庫存在這裏，已有的庫存至少要一年以上才能消化完。而且一旦行情有好轉，新的產品馬上進入，如果新品價格沒怎麼動，老盤更不能動得了。
“在當前這個價格條件下，大家把去化率提高，把原來不好的庫存翻新一下就不錯了。”