“每個項目周邊消費人羣組合都不一樣，必須要隨行就市，還要根據區域的消費力來調整業態組合。”

觀點地產網 “雙十一”571億元的線上消費額似乎已經昭示了線下購物中心的艱難生存環境。

然而“這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代”，有的購物中心受線上衝擊，人氣寥寥；而有的購物中心則不斷摸索，走出了自己的道路。

在談及高德運營商業項目的經驗時，高德彙總經理李志寬在接受觀點地產新媒體採訪時透露說：“高德匯的商業項目都是租賃，不持有資產。我們最大的資產就是人、體系以及營銷等方面的平臺，所以稱之為輕資產。”

據其介紹，高德匯有寫字樓和購物中心兩類。其中，商場也是分為區域型購物中心和社區型購物中心兩類。一類為區域性項目，這類項目體量足夠大、輻射範圍夠廣、業態豐富、業態的組織可以放大；另一類則為社區型商業，高德匯致力於將購物中心做成社區居民生活上很難離得開的一個社交平臺。

目前，標準的高德匯有傳統的零售、餐飲和兒童業態。其中，非零售百貨類的餐飲、娛樂的比例最是30%到50%左右。並可能會以兒童、餐飲娛樂、傳統零售三分天下，比例並非固定，依舊會根據市場的需求來調整。據瞭解，每個項目周邊消費人羣組合都不一樣，必須要隨行就市，還要根據區域的消費力來調整業態組合，比如像廣州科學城固定居民那麼少，都是以辦公人羣為主，所以餐廳的比例高達50%。

論及目前商場的發展現狀，很多行業人士有這樣的感慨：“以前做商業地產賺的是個體戶，小商戶的錢，現在就行不通了。以前因為餐廳投入大、租期長、租金承受能力有限，各個商場都不太重視餐廳。但是現在哪個購物中心不歡迎餐廳？因為現在做商場和以前相比是兩碼事，時代變得很快，固定的模式只是一種主張和理念，具體的很多數據真的要根據不同的狀況來調整。”

而在項目的調整上，高德匯一直是一個有耐心的企業，一直在試圖解決購物中心裏面大家關心的問題。

“以高德匯奧體項目為例，周邊沒什麼住宅樓盤，到處都是生地，要解決購物中心“大”的問題；而長興項目的地理位置本身有一些先天缺陷，還被中間的商業隔斷，困在北面，沒有直接與主幹道相連。”

眾所周知，商業項目最重要的便是人氣，而沒有主幹道的購物中心很難聚攏人氣。於是，高德匯根據當地的特色，做一個燈光夜市。現在，周邊的人下班之後，都喜歡去長興項目逛一下，人氣很旺，每一個項目都會有不一樣的特色東西補充進去。

經驗無非是傳統零售、兒童業態的組合，現在說起來輕描淡寫，但是這個過程高德匯論證了很久，中間總結的經驗教訓和“交的學費”才是最有價值的東西。高德匯一直在挑戰不一樣的情況，而在解決這些不同問題的過程中，最有價值的就是總結出來的經驗。

在這樣的屢敗屢戰的努力下，高德匯逐漸取得一些引人注目的成績。

就高德匯奧體旗艦店而言，在業態的組織上，目前該項目已經達到了95%以上的出租率。

除了以上數據，高德匯該項目目前一個月的平均車流量是25萬左右。比如說七月份的消費旺季可以達到30萬，二月份的淡季可能則只有20萬左右。

此外，高德匯奧體旗艦店90%以上的主力租戶的銷售業績可以保持20%以上的增長，最高的一些主力店的增長接近50%。