此次錦城3.25萬元/平方米的均價較為合理，也符合市場需求，降息後引發投資跟改善需求，去化好也是自然。

觀點地產網 中海濟南一天5500套成交40億的餘溫尚未散去，時隔一週，中海再度於深圳大本營推出錦城項目，收金10億以備戰年關大考。

11月22日，中海錦城項目在降息首日正式開盤，當天預售總套數370套，戶型為72-134平米精裝3-4房。

據中海深圳公司相關負責人介紹，當天所推房源全部售罄，均價在3.25萬/平方米左右。

龍華前地王入市

資料顯示，錦城項目為中海地產於2013年10月16日，經過66輪競價以38.2億元總價競得的該年住宅總價與單價雙料“地王”，樓面地價為14563元/平，溢價率達91%。

彼時，除A股四巨頭“招保萬金”外，該地塊還吸引了世茂房地產、綠城等外地房企，如此熱鬧之景在深圳的土拍市場極為罕見。

有業內人士據此分析指出，該地王項目自誕生之日起便一直備受市場的關注，其原因有二。

“一為該地塊若剔除地塊包含的安居商品房9.8萬平方米的面積，實際樓面地價高達23250元/平方米，而地塊周邊當前的住宅售價不到2.5萬元/平方米，中海今後的定價無疑存在很大壓力。”

上述人士續稱，項目受關注的第二個原因，則是中海作為內地指標性房企之一，在深項目不多，土儲亦少，今年僅九號公館及錦城兩個項目。而錦城也是深圳中海地產完成今年70億元銷售目標的主力項目之一。

據瞭解，今年8月份，與中海錦城同屬龍華片區的華業玫瑰四季以2.45萬元/平方米的均價入市，當天開盤基本售罄。

上述人士強調，華業項目的低價入市曾一度為中海錦城項目蒙上一層陰影，直至龍光新地王的出現其得以成功解套。

龍光地王於10月22日產生——龍華新區A802-0305地塊作為深圳今年出讓的首宗宅地，最終被龍光地產以總價46.8億元，樓面價逾2.5萬元/平方米競得，溢價率83.35%。

“龍光地王的誕生無疑對目前整個龍華片區的房價起了新一輪的刺激拉動作用，其中便包括中海前地王項目。”上述人士進一步表示。

長江後浪推前浪，新地王的誕生總能掀開一段新的歷史，樓市亦不能例外。“由此看來，錦城項目的定價隱憂似乎可以告一段落。”

降息政策利好

價格之外，市場是否買賬亦是另一回事。值得一提的是，錦城項目開盤當天適逢央行降息首日。

11月21日晚間，央行發文下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。有數據表示，100萬元貸款按基準利率6.55%降至6.15%計算，30年下來可少還貸款近10萬元。

深圳知名地產人士林曉華認為，深圳樓市受政策影響特別大，拿限購限貸政策舉例，預計每解除一項政策，房價將會上漲20%。

在林曉華看來，此次錦城3.25萬元/平方米的均價較為合理，也符合市場需求，降息後引發投資跟改善需求，去化好也是自然。

不過，假使沒有龍光地王的拉動以及政策的利好，“十一那會入市，恐怕會有貼着成本賣的可能性，最高均價應該為三萬元，現在的利潤率已經比預想的好。”

另外，翻查資料不難發現，中海深圳項目似乎總跟政策沾邊，其於去年入市的九號公館項目同樣有踩點樓市新政情況。

彼時，中海九號公館於2013年11月3日作為深圳宣佈房貸新政後首個別墅項目入市。

而按照中國人民銀行深圳市中心支行的要求，自11月6日起貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低於70%。

也即是，中海之所以選擇在新政正式實施之前推出項目，無疑是想盡可能爭取新政正式執行前的“真空期”，二套購房者如藉機加緊過戶，或可爭取首付六成。彼時該項目開盤當日共售出約九成，均價在6萬元/平方米左右，成交總金額超20億元。

對此，也有業內人士指出，中海於深圳大本營兩個項目雖目前銷售均不錯，但除上述項目外，若無繼續補充土儲，將會面臨巧婦難為無米之炊的境況。

不過，在相關熟悉中海的分析師看來，現在中海在北方地區拿地比較多，深圳只是其中一個市場，其認為中海在四季度有拿地的機會，畢竟較好的地塊都應該在四季度推出。