“過去有限購、限貸的時候，佳兆業的銷售都比較正常，現在限購放鬆了之後，很顯然對公司會更有利。”
“佳兆業也在等待一線城市什麼時候能夠迴歸市場，放開限購。”在2014年佳兆業中期業績會上，主席郭英成在談及相關樓市政策問題時如是表示。
郭英成明確指出，對於佳兆業在一線城市推出的產品來說，實際影響並不大。
據佳兆業行政總裁金志剛現場透露，到現在為止還有5到10個城市繼續採取限購措施，包括北上廣深在內。而公司項目量比較大的地方就在於深圳，另外是上海，還有今年有項目要入市的廣州。
“深圳重申了限購，但是實際上對佳兆業項目沒有影響。”金志剛進一步表示。
公開資料顯示，佳兆業在深圳的項目有佳兆業城市廣場、佳兆業悅峯、佳兆業前海廣場、佳兆業假日廣場、龍崗大道1號等，上述項目上半年業績貢獻比例將近一半。
這似乎印證了金志剛對取消限購與否無礙佳兆業銷售的自信：“在過去有限購、限貸的時候，佳兆業的銷售都還比較正常，現在限購放鬆了之後，很顯然對公司會更有利。”
在金志剛看來，佳兆業之所以能夠直面限購，並非赤手空拳，在於公司90%以上都是中小戶型的剛需產品，在銀行信貸方面能夠獲取支持。
金志剛對業績的信心更多是出於對下半年和未來市場的樂觀預期。“尤其是最近這兩個月時間，很多城市把限購取消或者大幅度放鬆，激發了一些新的需求入市。”
“整個市場確定在回暖，這是毫無疑問的一件事情。市場熱度上來了，下半年公司新盤推向市場以後，相信表現會更令人值得佳兆業：限購無影響“過去有限購、限貸的時候，佳兆業的銷售都比較正常，現在限購放鬆了之後，很顯然對公司會更有利。”期待。”金志剛強調。
在市場下行的大背景下，去化率成為關注的焦點。對此，佳兆業首席財務官張鴻光指出，上半年公司的去化率達到60%以上，可能在一線城市會高一點點，三四線城市則相對沒有那麼理想。
至於下半年是否仍繼續積極買地，佳兆業副主席譚禮寧表示：“按佳兆業這個規模肯定會有買地的動作，不能老是以為佳兆業是100多億的規模，實際上按佳兆業300億的規模來說，上半年買90億土地是合理的。”
以下為佳兆業集團控股有限公司2014年中期業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：有報道稱深天健多個關聯股東疑屬佳兆業，這個消息是否屬實？公司是否有尋求A股上市的訴求？未來是否會複製舊改和收購爛尾項目的模式？
郭英成：近期佳兆業也看到一些相關報道，不過公司並沒有購買天健的股份，公司的員工也沒有，暫時沒有A股上市計劃。
舊改和爛尾樓始終是佳兆業的強項，公司會在一線城市特別是深圳和廣州繼續加大舊改的核心發展。近期於廣州有所突破，因為原來廣州舊改政策一直沒有落實下來，現在基本落實以後，希望白雲區小坪村項目能夠確定下來，加快完善手續。
爛尾樓會繼續發展，特別是做了這麼多年。我們對爛尾樓的改造，從技術和市場方面有自己的一些看法，所以希望這方面有更多的機遇，但是爛尾樓的發展是可遇不可求的。
現場提問：下半年有什麼策略加快銷售？對平均售價的展望是什麼？
金志剛：佳兆業上半年新增貨值比較多，差不多280億。加上公司現在庫存，合計差不多有400多億的可銷售貨源，所以貨源比較充裕，比上半年有很大的改觀。
第二個方面，現在市場回暖跡象非常明顯，所以公司銷售的情況比四五月份好很多，整個市場熱度上來了，下半年新盤推向市場以後，相信表現會更令人值得期待。
關於均價，因為佳兆業新推的項目集中在一二線城市，上半年均價水平已經到了1.1萬元，比去年年底均價高了2000多元。下半年隨着廣州項目的推出，還有杭州、蘇州這些城市項目的推出，相信公司的均價水平還會有所提升。
現場提問：內地部分城市鬆綁限購政策，會不會擴大到一線城市？怎麼看下半年一二線城市房地產市場的發展？
郭英成：現在放鬆政策其實是正常的市場迴歸，讓市場自身去調節。二三線城市基本上都放開了，但是一線城市今年可能沒那麼快放開。
首先，因為每個開發商在一線城市的土地儲備相對比較少，而且現在一線城市推出剛需產品時購買力還是特別高的，所以佳兆業也在等待一線城市什麼時候能夠迴歸市場、放開限購，但是這對公司在一線城市推出的產品影響不大。
現場提問：內地房價有下跌趨勢，公司怎麼看內地房地產市場情況？如果限購、限貸等政策真的放鬆，對公司下半年或者是未來銷售和盈利方面有什麼影響？
金志剛：說到房價，統計數據和中央電視臺都在說一線城市量價齊跌，統計的口徑比較多，市場表現也不盡然。比較低的時候是今年的3-5月份，當時在長沙、成都這些城市，有一些著名發展商的著名樓盤採取了大幅度降價的措施，所以市場相對比較恐慌。
到五月份後，央行開始要求商業銀行支持首套房貸款，彼時公司感覺價格已經企穩了，甚至像成都這樣的重災區價格已經企穩回升了，帶頭降價的幾個公司也在逐步漲價，成交量比之前好很多，市場又起來了。
最近這兩個月，很多城市把限購完全取消或者大幅度放鬆，應該說激發了一些新的需求入市，所以市場確定在回暖，這是毫無疑問的一件事情。
佳兆業三年以來的產品都是滿足剛需的，90%以上都是中小戶型剛需產品。一方面銀行有信貸要求，另外一方面現在限購政策也管不了剛需產品，所以現在限購政策取消意味着對剛需產品是支持狀態。
過去有限購、限貸的時候，佳兆業的銷售都比較正常，現在限購放鬆了之後，很顯然對公司會更有利。
到現在為止還有5到10個城市繼續採取限購措施，包括北上廣深在內。公司項目量比較大的是深圳，第二是上海，還有今年要入市的廣州。
深圳重申了限購，但是對佳兆業項目沒有影響，公司的產品賣得非常好，去年全年佳兆業是深圳住宅銷售冠軍，今年上半年也是四項冠軍，包括銷售面積、金額、單盤銷售額都是銷售冠軍，所以佳兆業的項目沒有受到多大影響。
價格方面，佳兆業觀察到整個市場的情況最起碼是穩的，有一些樓盤有小幅調升的狀態，和大家的感覺略有不同。
現場提問：上半年去化率大概是多少？下半年會不會更快？毛利率能保持四成以上嗎？
張鴻光：佳兆業六個月的平均毛利率是40%，其中深圳的貢獻大概是35%，相對來說是比較多。預計全年業績會有一個回調，應該不到40%。
一方面，鑑於聯交所的監管，公司給不出具體的數字；另一方面，大家可以參照公司過去的利潤率和大概的增長，應該可以得出答案。
對於去化率方面，上半年公司去化率達到了60%以上，在一線城市可能會高一點點，三四線城市相對沒有那麼理想。預計下半年的貨量約有450億元，多數集中在一二線城市，所以公司對於維持60%這個去化率是比較有信心的。
現場提問：下半年和明年在土地投資方面怎麼安排？管理層對土地市場有什麼判斷？
郭英成：房地產公司有錢的時候肯定是買土地，但是佳兆業會根據自身現金流的情況而定。特別是公司今年買的土地主要分佈在一二線城市，未來的銷售和市場在一二線城市的比例會越來越高。
張鴻光：佳兆業對於在資產負債表管理方面是很關注的，評估機構穆迪和標普在6月份的時候給公司調高了評級，接下來佳兆業肯定會看自己的槓桿水平，根據銷售來決定買多少土地，公司會確保財務的健康，這是最關鍵的。
譚禮寧：佳兆業今年大概買了90億土地，銷售目標是300億。
所買的土地和公司規模是匹配的，因為原來公司是100億、150億的水平，現在是300億水平，土地肯定要有所增加，如果達不到一定的規模就很難。
按照現有的土地儲備，我們明年有700億的貨值可以推向市場，如果不是這樣，規模是上不去的。
除了要看現金流和整體市場的情況，也要和公司的規模去匹配。現在公司銷售規模300億，下半年土地儲備90億，這個完全是吻合的。
現場提問：明年的銷售目標大概會達到多少？在土地市場有動作？負債率方面是什麼樣的比例？
譚禮寧：佳兆業去年是240億，今年是300億，明年肯定要超過300億。所以別人老是說佳兆業買多少地，但是這和公司的規模是匹配的，不可能說300億不買土地，這和規模是有關係的。
按佳兆業的規模肯定會有買地的動作，因為別人老是以為佳兆業是100多億的規模，實際上佳兆業是300億的規模，上半年買90億是合理的。
佳兆業現在負債率70%多，和公司的債務年期來看是完全合理的。明年公司沒有債務到期的壓力，只有一個可轉債，現在換股價已經超過了。
佳兆業重點是一二線城市，現在在上海已經有6個項目，北京也在看項目，未來主要還是以一線城市為主。