“在新的市場環境和政策調控之下，積極調整公司戰略，以迴歸一二線城市為主，同時持續提升舊改項目的貢獻比例。”

編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產在2014年迎來新的調整週期。在前景不明的下行通道中，分化與轉型成為行業的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能迴歸房地產行業？健康、成熟的房地產行業何時能真正到來？

8月6-9日，2014博鰲房地產論壇海南再啓，圍繞主題“下行通道中的房地產”，觀點地產新媒體遍訪海內外知名經濟學家、企業領袖、行業精英、金融學者，梳理市場實情，明辯行業未來。

觀點地產網 不甚明朗的房地產市場，無礙於佳兆業在土地市場上風生水起。

據不完全統計，上半年公司已分別在蘇州、南京、惠州、成都、深圳等地大手筆斥資逾百億元增儲。

其中，頗為市場所關注的莫過於深圳大本營大鵬地塊的競拍以及山海美域項目的收購。

將時間軸拉至4月9日深圳史上最大“巨無霸”地塊公開出讓現場，彼時，經過20餘輪的舉牌競價，該地塊最終由佳兆業與生命人壽聯合體以54億元成功競得。

而近期佳兆業也以總價6.732億收購現已更名為“佳兆業前海廣場”的原山海美域項目，實現對項目的所有權。

值得一提的是，上述項目的獲取雖只是佳兆業上半年土地市場表現的一個縮影，但這也正符合年初佳兆業集團董事局主席郭英成於2013年業績會上的表態。

其稱，對於獲取一線城市的土地，將加大力度尋找合適的合作伙伴，加強收購合併，儘量避開高地價的競爭。

事實上，在此次佳兆業接受觀點地產新媒體採訪時亦強調，在淡市下沒有放慢拿地的原因是公司始終對房地產市場的發展充滿信心，且所取地塊大都在一二線城市，一線城市土地供應少，但需求強勁，消化速度很快，市場風險比較小，符合集團迴歸一二線城市的拿地戰略。

不過，於寸土寸金的深圳土地市場來說，除了傳統的拿地獲取項目，城市更新亦成為主流。據佳兆業透露，公司目前已擁有多個城市更新項目，總佔地面積超過1227百萬平方米。

而對於目前深圳最火熱的前海，佳兆業也表示，“長期看好前海房地產市場的健康發展，我們會在適合的時機選擇合適的項目。”

此外，佳兆業稱，面對如今的市場環境，今年公司仍將繼續保持積極的推貨策略，主打剛需產品。並且，會在多個城市集中推售新盤，銷售額方面的業績也將在下半年有所體現。

“主要的業績貢獻還是會以一二線城市城市為主，佳兆業集團董事局主席郭英成在2013年業績發佈會上也曾表示，預計未來來自一二線城市的銷售共享率將佔約60%-70%（2013年該比例為58%），而過往這些城市已錄得超過70%的去化率。今年整個舊改項目佔業績比重將會有所提高。”佳兆業進一步透露。

對於後市，佳兆業在接受觀點地產新媒體採訪時亦認為，“總體來看，未來市場還是會平穩為主、穩健發展。佳兆業不去猜測政策，希望市場、政策平穩發展，會做好自己，練好內功。”

“在新的市場環境和政策調控之下，積極調整公司戰略，以迴歸一二線城市為主，同時持續提升舊改項目的貢獻比例。”佳兆業繼續表示。

佳兆業還提到，希望通過規模的擴張，債務成本可以相應下降，同時提高利潤。另外，也將會實行積極主動的參與資本市場的運作。

以下為觀點地產新媒體對佳兆業集團的2014博鰲房地產論壇採訪實錄：

觀點地產新媒體：公司收購深圳冠洋地產事宜進展如何？今年是否有通過收購或者合作的方式進入前海的計劃？

佳兆業：根據公司公告，佳兆業（深圳）正式收購深圳市創展酒店發展有限公司51%股權，該公司全資擁有深圳冠洋房地產有限公司。佳兆業長期看好前海房地產市場的健康發展，我們會在適合的時機選擇合適的項目。

觀點地產新媒體：上半年公司已分別在蘇州、南京、惠州、成都、深圳等地的土地市場上有動作，今年房地產市場形勢不明朗的情況下沒有放慢拿地的原因是什麼？

佳兆業：佳兆業始終對房地產市場的發展充滿信心，且所取地塊大都在一二線城市，一線城市土地供應少，但需求強勁，消化速度很快，市場風險比較小，符合集團迴歸一二線城市的拿地戰略。

觀點地產新媒體：深圳鹽田和尖崗山均有舊改項目的具體進展情況如何？在深圳還有沒有新的洽談項目？公司在整體舊改的總體量達到多少，對今後的發展有哪些具體意義？

佳兆業：公司已擁有多個城市更新項目，總佔地面積超過1227萬平方米，在舊城改造方面獲得足夠的認可，自2013年佳兆業入市的城市更新項目開始對公司年度銷售額產生重大貢獻，舊城改造項目開始盈利，未來，佳兆業舊改項目也將產生充沛的現金流，持續提高公司的營運能力。

觀點地產新媒體：面對今年市場下行的壓力，佳兆業的銷售業績是否仍在預期之內？在下半年中，公司方面針對300億目標的實現有什麼計劃？

佳兆業：佳兆業今年仍將繼續保持積極的推貨策略，主打剛需產品。今年會在多個城市集中推售新盤，銷售額方面的業績將在下半年有所體現。

觀點地產新媒體：今年佳兆業主要的業績貢獻會在哪個區域，重點推進的項目有哪些？預計舊改佔今年業績比重是多少？

佳兆業：今年主要的業績貢獻還是會以一二線城市城市為主，2013年業績發佈會上，佳兆業集團董事局主席郭英成就曾表示，預計未來來自一二線城市的銷售共享率將佔約60%-70%（2013年該比例為58%），而過往這些城市已錄得超過70%的去化率。今年整個舊改項目佔業績比重將會有所提高。

觀點地產新媒體：公司今年在資本市場發行了一筆4億美元的優先票據，下半年在資本市場方面是否會有更多動作？

佳兆業：今年，公司成功發行了4億美元的優先票據，獲得了發行機構投資者的踊躍支持，有逾13倍的超額認購。標準普爾和穆迪於集團公佈建議發行美元優先票據後，分別給予該票據「BB-」和「Ba3」評級，評級展望為穩定。新優先票據將有助於集團延長其債務期限，併為其進一步的業務拓展和未來債務管理奠定了穩固的基礎。

希望通過規模的擴張，債務成本可以相應下降，同時提高利潤。將會實行積極主動的參與資本市場的運作。

觀點地產新媒體：公司提到每年在銷售規模上會保持20%左右的增長，而深圳項目的整體毛利率可以達到50%，如何在保持財務平衡、產品品質的同時尋求更快的規模增長？

佳兆業：在新的市場環境和政策調控之下，佳兆業積極調整公司戰略，以迴歸一二線城市為主，同時持續提升舊改項目的貢獻比例，在保持財務平衡、產品品質的同時，保證在現有城市的開發量和供貨量，實現公司發展規模更快更好地增長。

觀點地產新媒體：現在有很多對樓市悲觀的看法，其中之一就是銀行流動性收緊，造成市場購買力不足，您覺得這種情況出現的原因是什麼？這種流動性緊縮還將持續多久？

佳兆業：我們現在正在努力適應市場環境，做好自己，在今年的政策環境下，要練好自己的內功，做好自己的成本控制、內部管控和保證品質，再攀高峯。

觀點地產新媒體：今年以來，中國房地產泡沫破裂與拐點、崩盤的觀點越來越多，怎樣看這樣的說法？對未來市場情況有怎樣的預期？

佳兆業：董事局主席郭英成在今年的業績會上，也曾表示看好中國房地產市場的發展，特別是在一二線城市，總體來看，未來市場還是會平穩為主、穩健發展。

觀點地產新媒體：今年的房地產市場也出現了分化的情況，一二線城市和三四線城市的樓市出現了完全不同的表現，您認為造成這種分化的原因是什麼？這對企業擴張又會產生什麼影響？

佳兆業：佳兆業集團董事局主席郭英成在2013年業績會上也曾表示對公司本身來說，會針對本身在每個區域的城市發展情況、儲備量情況和銷售情況配合我們擴張的步伐，對於不同的城市，我們會根據公司的資金和壓力情況來調整發展策略，我們看好一二線城市的長遠發展。

觀點地產新媒體：越來越多的地方政府都在通過各種方式放鬆調控，您覺得這樣的調整是否會蔓延至全國更多的城市？在現實的市場環境下，政府該不該救市？

佳兆業：佳兆業不去猜測政策，希望市場、政策平穩發展，會做好自己，練好內功。