雖然是一個夕陽行業，但也是一個不可或缺的零售業組成部分。

編者按：11月27日，由觀點地產新媒體主辦的2013觀點商業年會在經過一天精彩議程，以及“2013年度商業最佳表現獎頒獎典禮”之後，於11月27日晚圓滿閉幕。

大會圍繞主題“商業的未來”展開討論，通過數十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現場數百房地產與商業行業尤其是商業地產的專家學者、典範項目打造者、運營者，知名商業運營商及零售商、品牌商，深入討論了中國商業地產現狀與未來。

12月24-28日，觀點地產新媒體將陸續推出“商業的未來”2013觀點商業年會現場採訪系列報道。

觀點地產網 見習編輯 郭淨淨、楊澤偉 “我們做的是購物中心百貨化，而不是百貨的購物中心化。”樂松購物廣場總經理馬俊軍接受觀點地產新媒體採訪時強調。

樂松購物廣場是哈電置業股份有限公司於2004年投資開發的購物中心，位於黑龍江省哈爾濱市香坊區，總建築面積12萬平方米，總營業面積8萬平方米，地上4層，地下2層，融購物、休閒、娛樂、餐飲、文化於一體的大型現代化SHOPPING MALL，是香坊商圈第一家大型綜合性購物廣場。

隨着萬達、凱德等外地新型購物中心的不斷湧入，樂松也在不斷調整自身，迎接新的競爭形勢。

“樂松廣場要定位為一個時尚、潮流、年輕化的有品質的購物中心。”為此，馬俊軍表示，未來要弱化超市和麥當勞、肯德基、蛋糕店在樂松的地位，同時重新引進一些如快時尚的主力店，引進年輕、時尚客羣喜聞樂見的主力店。

對於新型購物中心所帶來的競爭壓力，馬俊軍指出，還不存在正面的競爭或衝突。

馬俊軍還表示，新型購物中心對哈爾濱的購物業態是一個有益的補充，也是未來的發展方向，“哈爾濱現在的零售狀況是健康的。”

以下觀點地產新媒體對哈爾濱樂松購物廣場有限公司總經理馬俊軍先生的採訪實錄：

觀點地產新媒體：樂松廣場運作及管理模式是怎樣的？

馬俊軍：大家一直在談購物中心的運營，我認為是專業、創新、長遠這三點是非常重要的。

專業就是團隊要專業，這是決定購物中心生命和健康狀態的因素。

創新需要開放思維，截止到目前，中國的購物中心還沒有一個確定的、可以無限複製的模式，還是處在一個摸索、成長的階段。

作為一個開發商，還要有長遠的思路，要集中精力。另外，購物中心的運營也不要好高騖遠，結合所在的位置，結合周邊的商業環境，結合的運營能力，做出符合性格的產品。

觀點地產新媒體：樂松廣場的盈利狀況怎麼樣？

馬俊軍：盈利沒有問題，開業9年了，從第一年開始一直都盈利。但為什麼還要改造升級？就是想賦予它新的性格、新的時尚度，賦予新的更大的影響力。要賦予時尚、潮流、年輕化，在周圍的環境裏面有核心競爭力。

觀點地產新媒體：怎麼應對萬達、凱德這樣的外地項目？

馬俊軍：傳統百貨發展到現在遇到了各種衝擊，第一個是超市的衝擊，把百貨類從超市裏分離出去了；第二個是以蘇寧、國美為代表的家電連鎖，把傳統百貨裏家電品類又分出去了；第三個是購物中心；第四個是電商。未來可能還有新的衝擊，但百貨為什麼還活着，而且還活得不錯？雖然這幾年遇到一些壓力，但是傳統百貨盈利能力遠遠大於購物中心，投資回報率也高於購物中心。

在這種情況下，凱德、萬達廣場進入到哈爾濱有幾個問題，第一，老的零售企業的品牌、知名度、美譽度上顧客更有競爭力；第二，我們所處的位置是商業核心地段。道里商圈、南崗商圈是哈爾濱公認的兩大商圈，而第三個市級的商圈就叫樂松商圈，是以樂松命名的，我們每天的客流量達到5萬人。新型購物中心所開的位置一般都是新區，客流量可能只有我們的1/10，所以還不存在什麼正面的競爭或衝突。

但是由於他們的進入，我們會觀察、借鑑，看有哪些可以為我所用。例如一些體驗式消費、親子業態，在新樂松改造中要加入，包括增加一些主題餐飲，增加一些娛樂，增加一些文化的因素，增加一些休閒的因素，這個是我們要借鑑的。

觀點地產新媒體：今年很多傳統百貨在向購物廣場業態發展？

馬俊軍：這是一個趨勢，傳統百貨就是以購物為主，比較單調，但是購物環境、商品以及營銷等競爭越來越激烈，最後就是價格競爭，不搞活動，不搞滿百減、滿百送，顧客就不到你那裏購物。但是也不代表百貨失去存在的價值了，雖然是一個夕陽行業，但也是一個不可或缺的零售業組成部分。

購物中心的最大特點就是空間比較大，使人感覺到比較新奇、比較舒服；二是增加了很多業態，這是百貨沒有的；第三就是購物中心的業態是綜合的，也就是一站式購齊，吃喝玩樂購都有。

現在來看，百貨向購物中心轉變、學習，它是有度的，不是完全變成購物中心。全國的傳統百貨到現在還活得不錯的，一定是在城市的核心地段，人流、商業價值大的地段，寸土寸金的地段，這樣的地段也沒有條件做成購物中心。另外，即使是有這種條件，做購物中心還是做百貨？哪種效益收益會更好？大家都會算賬。

現在有一個觀點，做購物中心的不能做百貨，但是做百貨的可以做購物中心。因為購物中心現在還是一個粗放式、淺層次的，甚至是一租了事的形式，是一種簡單的運營模式。但做百貨是深耕細作的，要考慮到顧客的感受、員工的感受、供應商的感受，還有社會媒體和氛圍的感受，綜合到一起，百貨公司才能做到各方面都滿意的零售場所。

觀點地產新媒體：在品牌方面是不是也形成長期合作關係？會不會引入一些新的品牌？會引入哪些品牌，有什麼要求？

馬俊軍：一個購物中心引入什麼品牌，就像是一個人今天戴什麼首飾，明天戴什麼手錶，後天穿什麼鞋子、穿什麼衣服一樣。其實零售業的發展，購物中心的發展，樂松的發展，每個階段有不同發展內容，這種變化是正常的。比如說我們剛開業的時候，選擇了家樂福超市作為主力店。另外，我們前幾年選擇一些蛋糕店、咖啡店，還有麥當勞、肯德基作為主力店。

未來要弱化超市的作用，弱化麥當勞、肯德基、蛋糕店的地位。為什麼要這樣？因為項目發展到今天需要升級改造，重新引進一些主力店，比如快時尚，重新做一些吸引力大的，覆蓋半徑廣的主力店，重新引進一些年輕、時尚客羣喜聞樂見的主力店，就是把樂松重新做一個有機結合，讓業態更有活力、更有張力、更有特色，能讓顧客感覺到物有所值，甚至是超出他的預期。

這種調整是動態的，任何一個企業不調整，無論是什麼模式也一定會有衰敗的一天，所以動態的調整是必要的。

觀點地產新媒體：樂松提升業態，創新的地方主要在哪些方面？

馬俊軍：樂松廣場升級改造分為幾部分，第一部分是店內外的裝修要重新改造，物業設施需要升級，需要更專業、更合理。這個過程是樂松成立9年的一個必要過程，會結合很多國內先進的設計公司、調查公司以及自身團隊綜合論證，確定改造方向。

結合樂松所處的地理位置、周邊的人羣、顧客的消費特點，以及競爭對手和哈爾濱市場的生態等多方面考慮，確定樂松廣場要定位為一個時尚、潮流、年輕化的有品質的購物中心，然後佈置業態，涵蓋百貨和購物中心的業態。我們做的這種購物中心是一種購物中心的百貨化，而不是百貨的購物中心化，我們也相信樂松的改造一定會是成功的。

觀點地產新媒體：電商對傳統百貨業的衝擊是不是很大？

馬俊軍：我不完全認同這一點，電商和傳統百貨業一定是共生共榮的過程，傳統的零售業是路，電商是橋，不可能沒有路只有橋。傳統零售業是基礎；電商可能會更便捷，但是無論是什麼樣的橋，總有下橋的時候，下了橋就要走到路上。橋再多，總量也不可能比路更多，這是基本的規律，我覺得它們之間是一個共生、共榮、共存的關係。

電商作為一個新興的事物，可能被神話了，但終究會落下神壇，和傳統商業主動融合。在全國範圍內最終留下來的企業不會超過三五家，那一定是叢林法則在起作用。一旦傳統的零售業和電商達成一個平衡，互相有機融合到一起的時候，就不存在狼來了的問題。比如現在大家談得比較火的O2O就是一個渠道，也是電商和傳統零售業的橋，這個橋不是起到路的作用，也不完全是替代誰的作用。