2012年，我們的經營策略還是抓銷售、促去化，使現有的適銷對路的產品能夠賣得更好，高端的項目也能夠整合好。
觀點地產網 梁嘉欣 4月24日，金地發佈2011年年度報告，期內，金地實現營業收入239億元，同比增長22.08%，歸屬上市公司淨利潤30.17億元，同比增長12%，資產總額達到905億元，同比增長24.29%。
金地表示，2012年集團主要開發項目共44個，計劃新開工面積253.90萬平方米、計劃竣工面積278.83萬平方米。
“2012年，我們的經營策略還是抓銷售、促去化，使我們現有的適銷對路的產品能夠賣得更好，高端的項目也能夠整合好。”在同日召開的2011年業績發佈會上，金地集團總裁黃俊燦強調。
金地透露，2012年，公司將區別剛需產品和偏高端產品，重點考核子公司回款和去化兩項指標。同時，還將推出適合三線城市的產品線，重點面向剛需和首次置業消費者，加強產品競爭力，提升項目週轉率和經營效益。
此外，金地亦指出，2012年，公司將繼續嘗試並深化在養老住宅、養老服務等衍生領域的試點。在保證生存的前提下，把握土地投資時機。繼續拓展銀行貸款、企業債、項目股權合作、房地產基金、信託等融資渠道，同時優化債務結構，控制財務成本。
數據顯示，2011年金地集團總投資額為22.88億元，完成總計85.1萬平方米的土地儲備。報告期末，金地土地儲備達1537.40萬平方米，可以滿足未來3至5年的發展。截至報告期末，公司貨幣資金餘額達到186.4億元，預收賬款達232億元。
然而，業內最為關注的，還是金地“一體兩翼”的發展情況。黃俊燦透露，商業地產方面，2011年金地初步搭建了商業地產公司，現亦設置了獨立管理機構。去年總共有四個商業地產項目在建，其中北京金地中心錄得租賃收入2.08億，租金收繳率和物業管理費收繳率均達到100%。
據介紹，今年北京金地中心的改造，崗廈、西安、紹興等商業項目的前期研發工作穩步推進。
至於房地產金融方面，據透露，穩盛投資已經完成了從房地產公司基金業務部到獨立的基金公司的轉身。目前，穩盛投資旗下管理着一隻美元房地產基金和4只人民幣房地產基金，管理規模總計約合25億元人民幣。
“穩盛投資已經成為獨立的基金公司，目前人均資產管理規模2000萬。2012年，穩盛投資將發起設立多支基金，管理目標會提高到50億人民幣左右。”黃俊燦透露。
而在當天的業績發佈會上，金地集團董事長凌克、金地集團總裁黃俊燦、金地集團運營管理部總經理施鑫華等一眾高管現身，並就金地2011年業績及2012年發展策略一一向媒體作出詳細介紹。
以下為金地集團2011年度業績報告現場實錄：
現場提問：去年公司的產品佈局佔比中，高端產品的比重較大，今年公司的推貨量中，高端產品的佔比達到多少？今年是否會對產品結構佈局作出一定的調整？
施鑫華：去年我們高端產品的佔比確實比較多，接近總可供銷售面積的一半左右，今年的可供銷售面積與去年持平，約410萬平方米左右，但今年高端產品的佔比會有所下降，大概是46%左右。
目前對於高端產品，我們的工作重心更多放在持續做好產品上。其次，在目前的政策環境下，我們也會根據市場變化的趨勢，適時推出合適的產品。
凌克：從去年10月份開始，我們就在調整產品結構，包括產品規劃、產品設計都做了很大的調整，有意降低高端產品的比例。所以，今年高端產品比例會比去年下降了幾個百分點。
實際上，我們的高端產品也很有競爭力，我們在佛山推出的高端產品項目銷售情況表現較好，主要原因是產品競爭力強。
佛山天璽項目屬於目前公司推出的四條產品線中的“天”字系列，為最高端產品線。產品的設計、生產都非常完美，質量非常高。去年該項目其中一棟樓一開盤，去化就達到80%，後面基本賣完。當然，該項目後期還有一些別墅產品，去化速度可能會慢些。
黃俊燦：2011年首置和首改項目會比較好銷一些。從去年及今年頭幾個月來看，首置和首改項目都賣得很好，例如南京自在城項目，去年賣了100多套，今年一個月也賣了500多套，銷售速度很快。所以在今年，我們對首置、首改項目會推得更多一些。
現場提問：產品結構的調整，是否會對公司今年的毛利率產生一定的影響？
凌克：會有些影響，因為產品越高端，利潤就越高。但是，毛利率的影響還不是主要這個原因造成的，比如說最近房價又開始下跌，這個影響因素稍微大一些。
現場提問：投資方面，公司今年的購地成本計劃是多少？
黃俊燦：從目前來看，今年土地市場確實蘊藏一些機會，我們也一直在密切關注市場情況。從近期來看，很多土地基本上是以底價成交，應該說，市場上的競爭強度的確有點低，因此，如果有一些好的項目，我們也會盡力去拿，我們目前也在積極關注這些項目。
在合適的情況下，我們會做一些新的投資，因為調整結構需要更多的首次和首改項目支撐。
現場提問：金地去年土地投資是23億，但今年則提高了很多，翻了很多倍，是否意味着金地有意大力抄底土地市場？金地目前怎麼看土地市場的情況？如何判斷土地市場價格的走勢和方向？
黃俊燦：總體來看，我們覺得土地市場機會在增多，競爭在減弱，這對我們現在手上還有比較多的現金公司來講，還是比較有利的。所以，我們現在在積極地尋找土地機會。
意向投資的項目主要還是集中在二、三線城市，且是首置、首改性質土地。至於什麼時候拿，還需根據目前尋找的目標情況而定。我們今天出差剛回來也是到外面去看一些項目。
我們認為，土地市場價格大幅下調的可能性也不多，因為整理這些土地也是需要成本，而且，整理這些土地也不太容易。現在開發商還沒有到虧本賣樓的時候，政府也沒有到虧本賣地的時候，只不過溢價和競爭程度會減少一些，不排除有時候會揀到一兩塊好地。
現場提問：金地更多會考慮從公開市場還是從企業轉讓項目上尋找好的收購機會？
黃俊燦：我們都會考慮。從我們歷史拿地情況來看，這兩種情況都差不多一半對一半，一半是從政府手裏實打實的硬拼取得，還有一半就是去跟人家談，包括收購等等。
現場提問：2011年金地的銷售金額增速高於銷售面積增速，是否意味着金地去年的平均價格上漲？今年公司在價格方面有何應對策略？
黃俊燦：我們的定價策略一向隨行就市，也不會做一個獨立於市場之外的策略，畢竟這是一個市場經濟，我們所能夠做到的就是比市場的反應稍微快一點。
去年我們的銷售金額有增長，但銷售面積下降，這樣算出來銷售價格確有上升，但這主要還是結構性問題。因為高端產品的佔比較多，去年花了很大力氣去推這些高端產品，所以隨着高端產品的去化比例增加，平均價格也隨之上漲。
現場提問：去年金地的淨利潤增幅只有12%，但今年公司新開工面積同比縮減近兩成，加上調控還會持續，那麼今年公司的利潤增幅是否會繼續下降，是否有措施做改善？
黃俊燦：現在的市場環境對房地產行業的盈利水平確實產生一定的影響。因此，利潤的表現也會受一些影響。
實際上，對我們來講，2012年要取得好業績，我們要做的是什麼呢？第一，提高產品的競爭能力。去年我們在幾個產品線上花了較多的精力，在今年還會繼續提高產品的競爭力。
第二，繼續控制成本，我們的成本還是有調配的空間。當受到限價的時候，本來能夠賣10元的東西只能賣8元，這樣只能在配置上做一些適當的調整，成本控制是我們今年要花更多的力氣去做優化的。
另外，在費用控制體系方面也會做的更好一些，比如會在廣告採購上進行優化降低營銷成本。
現場提問：金地去年實現銷售額309億，未達到原定年度目標，公司如何看該銷售業績？今年的銷售目標是多少？
黃俊燦：2011年原定的銷售目標是400億，最終我們完成309億的銷售額，差不多完成75%左右。對於這樣的銷售結果，我們還是能夠接受，因為去年產品結構不算太好。
在受調控影響最大的高端產品結構佔比接近一半的情況下，經過自己的努力，我們還是能夠完成75%的計劃，而且比2010年還略有增長。
2012年的銷售額，我們還是希望能夠跟去年持平，因為不見得今年市場會有很大的變化。
現場提問：今年金地在融資方面是否會有新的計劃？目前金地賬面現金量很充足達186億，業內評價金地的戰略較為保守或穩健，金地對此是怎麼看的？
黃俊燦：總體來講，地產企業是一個資金密集型行業。雖然我們現在帳面上的資金較多，但我們還會積極拓展一些融資渠道。我們現在也在做這方面的工作，例如在債務融資方面尋找一些創新的方法，或在項目股權合作方面尋求更大的機會。
至於說186億的現金，投資106億是否會太保守？第一，我們這個錢不只是用來買地，還要用來支付較多的工程款支出。總體來看，這個投資金額是在財務風險相對可控，現金流相對穩定的情況下制定出來的計劃，但我們也會根據市場情況變化，適時調整投資計劃。
我覺得在這種市場情況下，投資的步伐也不應該太激進，略微穩健一些比較合適。
現場提問：早前市場傳出金地有些裁員的舉動，而近期房企關於裁員減薪的討論也很多，金地是怎麼看關於裁員的情況？2012年金地在人員上會否有一些調整？
凌克：我們沒有裁員的計劃。但我們會對新加入人員的數量進行控制，總的數量會偏少些。
現場提問：今年金地是否會繼續尋求在香港上市融資的機會？
凌克：我們暫時沒有香港上市融資的計劃。
現場提問：養老地產方面，金地目前在上海及廣州均有試點項目，能否簡單介紹一下該兩個項目的情況？
黃俊燦：我們在上海格林世界項目中，有差不多2萬平的土地用作養老地產項目的開發。我們覺得這個地方比較適合做養老地產，跟城中心關係比較近，車程僅有半小時，環境跟空氣也很好。
另外，格林世界是個大盤項目，住房者涵蓋各年齡層，形成一個社區環境，不會給人以養老院的感覺。我們計劃在該地塊上做一些公寓產品給一些有需要的人士，同時還會配上各種服務，包括醫療服務、顧問服務、保健服務等。
廣州養老試點項目跟上海項目相類似，我們在廣州荔湖城中拿出一塊土地做試點。我們覺得一線城市收入水平比較高，各方面的設施也較為現代、先進，且需要養老的老年人基數也更大，所以我們選擇在廣州、上海做些嘗試。
或者一線城市老人需要養老的基數也會更大一些，我們就在這些方面做一些嘗試。
現場提問：金地深圳天悅灣項目由金地聯合另外三家開發商聯合開發，打出的旗號是打造一個國際居住區。但當時招商開盤時把總價拉得比較低，業內普遍認為，金地被合作伙伴擺了一道。金地以後是否還會考慮大規模採用合作方式開始片區？金地是否會加大其它項目的合作？
黃俊燦：只要你是市場的參與者，跟同行的合作和競爭是市場中永恆的主題，金地還會繼續和同行進行合作，橫向合作總是有益的。
這個片區也完全是炒作出來的，一個片區有這樣幾個開發商進去以後，整個城區面貌確實會發生變化，這也是我們這麼多年看到的社會現實情況。雖然說有些開發商賣得比較貴，但是城市形象越來越漂亮。
總體來說，我們也非常樂意跟同行進行一些合作。將來如果有機會，我們也願意與同行有更緊密的合作方式，比如說股權合作。
現場提問：金地近年來的排名不算太靠前，作為傳統的四大家之一，金地還會不會謀求自己的江湖地位？
凌克：金地注重不注重規模？規模當然是注重。地產公司要有兩個東西，第一是規模，第二就是口碑，就是品牌。金地今後還要把規模做得更大一些，但具體大到多少，我看也未必要那麼大。
去年金地公司排名稍微提升，今年我們爭取把這個排名往前靠一點，我看也有機會。我覺得300多億的金額增長空間還是很大，還有機會往前，我們可以努力再爭取一點。
當然，光有規模也沒用，產品質量不好就不行。既要有規模，還要有個好的品牌，品牌和規模我們是同樣看重的。所以，我們在不斷的把設計工作、生產工作做得更好，使產品質量更好，更能滿足廣大用戶的需求，吸引他們來買我們的房子。
至於金地今後的競爭意識是否削弱，或者不是那麼注重競爭，回答肯定不是的，我們的競爭力還要進一步加強。我相信，我們競爭力也能夠進一步加強，目前中國房地產行業管理水平較低，還有很大的增長潛力。我們現在正在做這些工作，我相信這些工作一定會取得成效。