“通過3年的結構調整，目前調整已經基本到位，從越秀投資發展成為一個房地產開發商，形成一個很好的發展開始。”
觀點地產網 見習編輯 陳澤佳 “越是困難的時候越是有發展的機會，我們必須把握好這個發展機會。”即使2012年依舊是房地產困難的一年，但越秀地產董事長陸志峯仍對未來表示充滿信心。
3月1日，越秀地產在香港舉行了2011年度業績報告發佈會。越秀地產董事長陸志峯、執行董事林右烽、唐壽春以及執行董事兼營運總經理陳志鴻出席了發佈會。
2011年越秀地產實現全年營業收入102.72億元，同比增長47%，盈利方面實現80.82億元，淨資產收益率提升至25%，歸屬公司股東應占盈利為51.37億元。
另外，物業銷售2011年實現合同銷售金額約為90.54億元，同比上升2.2%，完成全年目標的101%，廣州國金中心寫字樓全面交樓。。
截止目前，公司土地儲備約為1116萬平方米，新開工面積為159萬平方米，在建面積約為396萬平方米。
2011年，全國9個新項目實現開工，新開工和施工規模分別達到160萬平方米和400萬平方米，均創歷史新高。
年前該公司高層就表示，銷售額中超過半數的收入來自商用物業。作為重點打造的旗下廣州國金中心項目，2011年為越秀地產帶來47億元評估升值。
土儲方面，越秀地產董事長陸志峯表示，公司未來仍會積極吸納土儲，當中亦會考慮二、三線城市，暫預算54億元於年內購地。
“通過”越秀地產+越秀房托“這一國內唯一的平臺組合優勢，着力打造商業經營能力，確立”開發+運營+金融“的商業地產發展模式，推進越秀地產與越秀房托形成常態化的互動。”公司執董林右烽如是說。
對於2012年，陸志峯表示，目前的房地產調控基本見底。雖然短期內仍會持續下去，但是再加碼的可能性不大，房地產的長期向好的趨勢沒有變，越秀地產不降低2012年的銷售目標，而在去年90億元的基礎上，爭取達到100億元，將大力發展商業。
陸志峯稱，通過3年的結構調整，目前調整已經基本到位，從越秀投資發展成為一個房地產開發商，形成一個很好的發展開始。
他還表示，目前集團擁有的兩個上市平臺，即越秀房托和越秀地產，互動將要進入常態化。
陸志峯認為，2011年對於房企來說是很困難的一年，但2012年會好轉起來。雖然調控政策是長期執行，但在擠掉泡沫後會正常發展起來。
以下是業績會現場答問實錄：
現場提問：越秀地產今年的資金支出是140億，但合同銷售目標卻是100億，這是基於什麼考慮？另外，年初，看到越秀地產在今年要在9個城市推出22個項目，但報告上是16個項目，是不是基於對市場的判斷？
在調控政策不放鬆的情況下，越秀計劃在2012年達到比較大的營業規模，請問對市場是怎麼看待的？之前越秀一直是立足廣州，佈局珠三角，拓展全國的戰略，在2012年這個戰略會不會有一些新的變化？
唐壽春：關於資金問題，資金的支出大概是140億元，而合同銷售目標收入只有100億，這有什麼樣的關係，有兩層意思。
第一，100億的銷售收入是與去年基本持平，略有增長的銷售目標。這個銷售目標是越秀基於今年房地產的形勢以及自身實際情況定而制定的一個比較穩健的銷售目標。
但是支出中的140億包含了54億左右的土地投入，也就是說在2012年原有的基礎上進行發展，如果有好的地塊還是會去增加投入。所以，就加了50億，顯然支出會大於當期經營的現金流。另外，還有銀行額度，以及其它的資產儲備等，所以這個資金不是問題。
陳志鴻：年初說要推出市場的有22個項目，今天表上說的只有16個項目，這並不是說減少推量，只是這兩個數據是口徑不一致，項目建設和推盤還是會按照計劃進行。
而關於今年對市場的判斷，我認為，整個中國房地產未來發展的前景還是很大的，需求也很旺盛。而目前政策環境下國家用行政手段控制需求，這個政策沒有鬆動之前，需求和供給之間好像是供給大於需求。所以，限購政策會持續一段時間的。
中國人多地少，房子成稀缺品，國家通過各種手段來控制需求。但整個市場供給和需求在各種調控之下是會有變化的。如果今年政策再從緊往下，那麼這個行業可能就會存在崩盤，所以這個行業還是會按照既定的規律發展。因為國家在新的調控措施下把規則定好了，企業會在這基礎上調整人員、戰略等以利於企業健康發展。基於該判斷，越秀2011年的開發策略和銷售計劃還是按照制定的計劃來實行。
至於戰略問題，三年制定的戰略規劃是立足廣州，發展珠三角，佈局全國，如今越秀依舊堅定，不會改變，朝着這個大方向繼續前進。
現場提問：越秀地產2012年的合同銷售是100億，請問會採取什麼樣的策略來保證這個目標的實現？
另外，此前越秀是率先在廣州進行了一個限期18天的優惠促銷活動，銷售也比較理想，那麼接下來會不會有類似的動作以進一步擴大集團項目的走貨，爭取達到這個銷售目標？
陳志鴻：100億的銷售目標的制定是建立在越秀這三年來擴大規模之後，擁有足夠的適銷對路產品，能夠滿足消費者的需求。
而春節之後越秀也採取了一系列銷售活動，也是按照適銷對路的措施而制定的，調整產品在新的市場環境下能夠滿足新需求的方向，達到市場能夠接受的價格，所以幾個項目的銷售都是比較理想的。
至於還會不會有具體的銷售措施的問題，答案是肯定的。要不斷提高營銷能力，不斷創新營銷手段，按照適銷對路的方向，根據市場需求的變化來調整產品的適應程度。同時，保障產品的市場價格來實現制定的銷售目標，越秀表示還是相當有信心的。
現場提問：越秀2012年的基本開支還是很高，今年現金流入和流出差不多是相等的，大概有幾十億在手。但是，看到你一年內要還的債務大概也有100多億，請問是怎樣處理這些短期債務？是否有融資和配股的想法？
另外，2012年前兩個月的合約銷售情況是怎麼樣？
唐壽春：今年的到期債務大概是106億，實際上，106億實際上是分成兩個部分，一部分是在香港，大概40億，一部分在國內，60億左右。
香港部分，一季度到期的大概10多億，還有將近30億在是四季度到期的，現在採取的措施基本是跟銀行談妥進行再融資，例如沒有通過其它配股這些方式來還款的，基本上是採用再融資的方式。
第一季度的10億已經談妥了，也跟銀行簽了協議，第四季度也已經在做準備。從銀行反饋的信息顯示再融資目前是沒有任何問題的。
而內地部分的60億到期主要是開發貸款，開發貸款的一個項目結束後，差不多就要還貸款。然而，新開發的樓盤又可以取得開發貸款，即開發貸款是具有流動性的。所以，通過最簡單的方式，香港採用再融資，國內採用新開發貸款，基本是沒有問題的。
陳志鴻：今年前兩個月的銷售狀況由於年後採取了一些銷售措施取得了不錯的成績。最新統計數據，已經實現的合同銷售金額是10.3億，加上已經認購還沒有籤合約的，總共是16.3億左右。這個數字和去年同期比基本上是持平，下降的幅度不到1%。
現場提問：關於土地儲備方面，今年是否會繼續用54億來買地，怎麼看待在一二三線城市拿地，越秀如何佈局一二三線城市？
剛才提到越秀地產會發揮越秀地產加越秀房托的平臺，那麼具體措施是怎樣的？
陳志鴻：關於土地儲備問題，首先，越秀大的戰略發展方向已經明確，就是立足廣州，拓展珠三角，佈局全國，這就包含了一二三線城市，所以今後的拿地是有計劃性的，根據戰略方向佈局。
其實，越秀拿地是有判斷標準的。第一，項目要符合區域佈局；第二，要看項目的評估，並非一定要進入一線或是二三線城市。
至於怎麼看待二、三線城市，我認為中國未來房地產市場的發展方向，特別是中國城鎮化的發展，二、三線城市更是充滿更多機會。這就是考慮一個區域的發展機會，也考慮一個項目的經濟指數。
陸志峯：新增土地儲備的過程中非常重要的一點是地點的選擇，也就是說房地產關鍵的要素是地點。隨着國家戶籍制度的改革，允許二、三線城市的戶籍開放，這意味着國家在加速推進城鎮一體化進程，這就充分證明了二、三線城市下一步的重點是住宅供應。所以，這就是機會，二三線城市也是越秀重點考慮的地方。
而一線城市，因為越秀地產擁有兩個平臺的優勢，強強聯合，重點是城市綜合體開發，比如瀋陽的項目，杭州的項目，廣州的一些大型項目等。現在兩個平臺的互動，住宅開發與城市綜合體的開發都會基於對地點的選擇。
現場提問：關於負債比率，是否還會繼續調整？借貸是否還會發債？與越秀房托合作，重大收購時，房托是否會發基金？
唐壽春：首先，關於負債比例，大陸和香港的比例，大陸是65%，香港佔35%。這個比例是經過兩年的努力調整的，而這種調整帶來的好處主要是人民幣升值。
負債比率的目標還要進一步調整，按照董事會的目標要求是要做到香港和大陸貸款總額比例達到50：50。而存在問題是香港的資金要籌集進入大陸要通過什麼樣的方式。事實上，方式有控股，發債，或是銀行貸款等。而從目前的形勢看首選是銀行增加信貸，因為成本是最低的。而發債，也並不排除。
關於房托進行收購是否會發行基金單位的問題，這要視情況而定。如果有重大收購項目時，需要支付地價，發行基金單位是其中一種籌資方式，但是目前沒有。