公租房基金的前景完全取決於政府給予的稅收優惠或其它補貼優惠，否則單靠市場化是活不下來的。
作為保障房證券化的先行者，由全國工商聯房地產商會主導的首個公租房基金即將成立。
據稱，該基金由華遠集團、路勁地產、復地集團及華潤置地等9家房地產企業和金融機構聯合發起，擬募集資金100億-300億元，於未來三年內，在全國各地投建約1000萬平方米公租房。
該基金相關負責人透露，目前公租房基金的設立方案已經擬定，並正在報批當中，預計於2011年年初正式啓動募集。
根據方案，公租房基金的租金標準將採取與地價聯動的方式，預計租金水平在市場價的50%到80%，預期年收益率介於5%到15%，基金投資後第7年退出。而發起人除作為基礎投資人，在未來公租房項目的建設過程中，亦充項目的合作方、承建方或管理運營者。
對於解決保障性住房資金來源問題而言，這似乎是個重大利好消息。
保障房資金困境
一組權威數據顯示，2009年，全國保障性住房用地供應量僅27.54萬畝，僅完成年度計劃供應量的46.66%。
雖然今年以來，中央有意加大對保障性住房建設的力度，下達了2010年全國共建設各類保障性住房和棚戶區改造住房580萬套指標。
但到目前為止，各地完成情況也普遍滯後。有分析人士統計，截止8月底，全國保障房的開工率不足75%，更有部分城市出現零開工的現象。儘管國務院一度調低了完成的標準，但依舊於事無補。
金融學家杜麗虹指出，如果今年定下的保障性住房規劃能完全實現，至少也要10年的時間。
核心似乎還在於保障房建設資金。建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東指出，資金缺口和開發力量不足是保障房開工不足最主要的障礙。
杜麗虹表示，目前而言，保障房建設的資金由政府全部出資，中央政府下達部分資金，地方政府配套剩餘資金。以政府為投資主體的開發和運營模式，必然會出現供給不足和低效率的問題。
在這樣的背景下，保障房證券化無疑是解決其資金來源問題的最好方式。相關人士表示，公租房基金的成立，將能通過引導民間資本投入公租房建設，及時補充政府的資金缺口，協助完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題。
槓桿化的擔憂
但公租房基金顯然並沒有想像中的完美。杜麗虹直指，現在中國的問題就是槓桿化不足。公租房基金的成立能不能真的撬動中國的槓桿，依然尚存疑問。
杜麗虹分析表示，從國際經驗來講，這麼大的保障性住房完全依靠政府投入壓力非常大，公租房基金這類的證券化模式是一個比較有效的途徑，具體的發展還要看政府願不願意給予相關的政策優惠。如果撬動得好，將是個正向循環，如果撬動不好，就是政府的負擔。
“否則只是政府號召成立這樣一個基金，達不到市場化的回報率，還是吸引不了民間資本進來，最後還是要靠政府出資，這跟政府全部出資是一回事。”她解釋道。
杜麗虹提醒，不能讓公租房基金變成集體建房，大家集資分擔風險的一個過程。
同時，杜麗虹建議，公租房基金如果希望有民間資本的參與，發揮槓桿作用，政府首先就要拋磚引玉，給出一定的好處，例如政策性的優惠、稅收或其它方面的補貼。
配套制度的缺位
在這點上似乎還有跡可循。2010年以來，相關部委已經相繼出臺了一些關於保障性住房建設的優惠政策。
5月中旬頒佈的“新非公36條”就提出，支持和引導民間資本投資建設公租房，享受相應的政策性住房建設政策。
9月底財政部亦頒佈有關稅收優惠政策的通知，也分別從用地以及稅收優惠方面利好公租房建設。
11月16日，財政部、國家發展改革委及住房和城鄉建設部再次聯合下發了《關於保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》，表示允許各地利用貸款貼息引導社會發展公租房。
儘管利好政策頻頻出臺，但杜麗虹認為，這些都是比較大的概念，目前政府真正明確的優惠政策仍未出臺。
她表示，基金的前景完全取決於政府給予的稅收優惠或其它補貼優惠，否則單靠市場化是活不下來的。“目前來看，沒有政府的稅收或其它優惠，它很難發展起來。”
杜麗虹另指，目前公租房基金的發展，除了依靠政府大力發展公租房，還要求資本市場發展到一定程度。
“現在仍取決於基金是走公募還是私募的通道，如果是公募，那就是REITs，這就需要國務院對REITs產品的批准，REITs產品要上市還需要一定的稅收優惠，優惠能不能給，依然是個待定的事情。如果是私募的方式，那就更需要稅收方面的優惠。如果沒有政策性的優惠，其它免談。”她表示。
“現在並非是缺乏公租房的投資資金，而是缺一個比較好的制度。”杜麗虹稱，如果政府能建立好一定的機制，將是一個點石成金的作用，給一定的優惠或政策的槓桿就能撬動大量的民間資本進入。回報率與風險並存
事實上，在投資資金方面，公租房基金的募集可能還不是什麼難題。據介紹，自公租房基金籌建以來，已經得到眾多開發商及相關機構的積極響應，9名發起人合計將認購基金總份額的10%-20%。
“建立一個基金的目的是吸引民間資本的參與，但民間資本不是傻的，沒有合理的收益是不會參與的。”杜麗虹指出。
她表示，現在就算是普通房屋的租金收益率都沒有銀行存款利率高，公租房那麼低的租金更加不可能達到一個合理的收益水平。
對房企而言，公租房基金5%~15%的年收益率，這已不僅僅是個合理的收益水平了。杜麗虹直指，但這個年收益率水平還很難達到。
據瞭解，在正常情況下，市場化的房子租金回報率，一線城市不到2%，二三線城市也僅3%-4%，而公租房的租金回報率在這個基礎上要再低20%左右。“要達到5%-15%的年收益率，政府肯定負擔了大部分的土地成本和部分的開發成本，使得地產企業的成本大大降低，在租金低的情況下能達到一定的回報率，這要求政府給出一定的資金優惠。”杜麗虹指出。
杜麗虹還是認為，在調控的背景下，儘管公租房建設利潤率很低，但卻是一個相對穩定的利潤率，房企還是願意參與。“在公租房的運營方面，如果沒有一定的回報或某種收益的補償，企業是不會願意參與的。”
公租房基金前景的另一個擔憂在於對於過度槓桿化。此前，美國爆發的“兩房”問題已經暴露出資金槓桿化潛藏的風險。
對此，杜麗虹指出，美國“兩房”問題的出現確實是過度槓桿化的結果。“對政策過度相信，資本的撥備、貸款都太過低，以至後來企業90%的資金都是來自非自由資本，這肯定容易出現槓桿化的問題。”
對於國內公租房基金如何避免槓桿化過度的問題，杜麗虹提出，只要政府對企業資本金給出一個合理的要求就可以達到。
她續稱，儘管美國“兩房”出現了問題，但它的一些做法還是值得借鑑。包括在住房方面的保障、在建資金的通道，公租房基金只是解決了股權通道，還是要有債權方面的通道。
“在正常的撥備水平下，如果使用證券化的工具，會是一個很好的槓桿。”杜麗虹表示。