預計2010年政府還會出臺各種各樣的政策，我們會在這個政策當中尋找到一個平衡，抓住我們的機會。

　　觀點地產網 陳小麗 3月11日下午5點，香港香格里拉酒店5樓，SOHO中國2009年業績發佈會如期召開。SOHO中國執行董事兼主席潘石屹、執行董事兼行政總裁張欣、執行董事兼總裁閻巖、執行董事兼財務總裁王少劍、推广部總監王春蕾等SOHO中國領導人悉數到場。

　　在發佈會上，潘石屹表示，SOHO中國2009年基本上在這個市場中沒有錯過任何一個機會，全年完成了136億的銷售額，創下SOHO中國歷史上銷售最好的一年，並使SOHO中國連續幾年時間一直保持北京市銷售的第一位。

　　暴增7倍的盈利

　　年報顯示，截至2009年12月31日止，SOHO中國銷售面積312243平米，銷售金額136.8億元，比上年分別增長97%和77%；實現營業收入74億元，比上年增長138%；毛利為38.57億元，毛利率為52%，股東應占溢利為33億元，同比上升了727%，每股基本及攤薄盈利63.6分及62.5分，建議派末期息20分。

　　“09年我們的業績非常好，公司07年上市，從07到08到09年的每一年的增長都非常的好。07年銷售了40個億，到了08年就變成了77億，到了09年就變成136.8億。”張欣反覆強調，SOHO中國一如既往在北京市場份額佔據領先地位，比遠洋地產高出一倍。

　　據介紹，2009年SOHO中國的合同銷售貢獻主要來源三里屯SOHO、中關村SOHO、朝陽門SOHO一期、二期以及SOHO北京公館。其中，三里屯SOHO仍然佔到最大的銷售份額，達89億元，銷售均價約每平米4.7萬元，三里屯SOHO的累計銷售金額已達到160億。

　　張欣接着表示：“SOHO中國平均售價也非常高，去年銷售的5個項目平均每平方米可以達到40956元，營業收入上升了138%至74億。我們在2009年仍然保持一個很高的利潤率，毛利率是52%，這樣就使得淨利潤達到33億元，同比上升了727%，其中16.92億是來自於我們的核心淨利潤，其他的16億是來自我們的投資物業。”

　　此外，在潘石屹看來，過去的一年政府的信號遠遠大於市場的信號，這些刺激政策最見效且最受益的一個行業是中國的房地產行業，所以在2009年，全中國的房地產市場都創造了新的價格高度和新的成交量高度。

　　百億現金

　　除了全年實現136.8億元億銷售額外，SOHO中國還手握重金。潘石屹指出：“我們目前仍手持120億現金，另外有180億的銀行授信額度，但我們會進行謹慎收購，繼續發展北京及上海市場，創造盈利，回報股東。”

　　“去年SOHO中國先後斥資106億元收購了收購總建築面積近73.85萬平方米的土地儲備，同比增長65%。花了這麼多錢之後，我們手上還有很多的現金，現金量高到我們每股可以達到2.3元，目前現金水平達120億元。”張欣解釋：“08、09年我們的現金基本上是保持同樣的現金量，09年發了可轉債，同時也增加了一些銀行貸款，但是整體來講，我們的貸款與總資產的比率還是非常低，為22%，總資產的增長達到了45%。”

　　張欣還稱，預測2010年SOHO中國利潤應該是在30億，利潤當中有90%已被鎖定。據悉，截至今年2月底，SOHO中國已完成了50億元的銷售，其中26億元貢獻來自SOHO嘉盛中心，15億元來自SOHO東海廣場，另外9億元來自其它項目。

　　儘管不缺錢，但基於2009年購買土地的投資非常大，張欣表示，2010年SOHO中國對於購買項目還將保持比較謹慎的態度。

　　在談到國土資源部下發的“十九條”新政時，潘石屹認為：“產生的影響可以說是一些好的影響，市場比較混亂，有企業非要拿3、4個地，結果拿不出錢來付地價款。如果實施這個政策的話，對中國整個住宅市場影響會比較大，但我覺得這個政策對SOHO中國沒有什麼太負面的影響。”

　　最大收穫

　　回到業績主題，潘石屹直言：“2009年SOHO中國在項目收購上也是豐收的一年，按照預定的發展方向，公司收購了北京、上海繁華地段的物業和土地，當中包括天安門南（前門）項目、望京B29地塊、SOHO嘉盛中心及上海SOHO東海廣場項目，共計106億元，使得公司目前的可售物業價值達到450億元，足夠公司未來三年的銷售。”

　　潘石屹認為2009年最值得一提的事情，是收購了上海東海廣場項目，使得SOHO中國第一次走出北京，進入上海。他表示：“這個項目在我們進入上海之後取得非常大的成功，現在銷售額已經使我們收回了投入的現金。”

　　“該項目以每平米3.4萬元的價格購入，迄今為止公司已完成了33%的銷售，售價幾乎是收購價的一倍，並在幾個月時間內將出租率由30%提高到至82.5%。該項目的成功運營，驗證了SOHO中國獨特商業模式在上海是可以複製的。”張欣補充道。

　　同時，SOHO東海廣場的銷售增加和豐富了SOHO中國的客戶羣，其中該項目90%的客戶來自長江三角洲地區，這不僅給SOHO中國帶來一個新的市場，出租率也由30%增長到82.5%，使得項目業績收益率達200%。

　　張欣表示：“以前我們的客戶是集聚在一些能源方面，大部分都是一些有礦產、煤廠這樣的一些財富比較聚集的人羣。”

　　“我們北京的項目，北京地區客戶只有30%，山西佔30%。而上海的項目，浙江佔了50%，臺灣佔21%，上海只佔了15%。所以客戶羣是相當的分散。有了這個新的客戶羣，我們還有很多的項目，現在我們手上還有450億可以銷售的物業，可以夠我們未來3年的銷售計劃。”張欣介紹稱。

　　SOHO看形勢

　　對於當前形勢，SOHO中國表示，將藉助政府“保八”的背景和適當寬鬆的貨幣政策下，繼續加快已有物業的銷售。同時在項目和土地的收購上一定要採取中庸之道的策略，穩健經營。

　　“預計2010年政府還會出臺各種各樣的政策，我們會在這個政策當中尋找到一個平衡，抓住我們的機會，SOHO中國的商業模式不會改變。”潘石屹表示，SOHO中國2010年仍然聚焦在上海、北京繁華地段，從事商業和寫字樓的開發。

　　潘石屹還表示：“我們從北京到了上海，發現上海房地產市場更熱。上海周邊、長江三角洲的中小型企業是非常活躍的，但是上海的辦公環境主要是為國際企業和大型企業提供，我們的產品和商業模式可以彌補這個不足。因此，在2010年，SOHO中國主要的市場應該是在上海，在上海的投資比例應該超過北京。”

　　潘石屹認為，2010年，政府為了控制住宅價格、控制資產泡沫，已經在政策上收緊了對房地產業的貸款，2010年對房地產市場是不確定的一年，公司對於收購的態度是謹慎的。

　　最後，潘石屹指出：“中國的城市化在未來幾年是不可改變的大趨勢，也是中國經濟發展的主要動力，併為房地產行業提供了巨大的發展空間。在看到中國房地產市場未來仍有巨大發展空間的同時，政府會加大保障性住房的供應，同時對按揭貸款的優惠政策進行取消，使得住房市場的競爭更加劇烈，而商業地產受政策影響較小。”