從潘石屹的這些回覆中，我們或許可以窺見，這一年來中國房地產所經歷的風風雨雨。
伴隨着全球經濟危機而來的國內房地產市場調整讓過去的一年充滿着諸多變數，大多數的房地產商都經歷了激進後的陣痛。而潘石屹和他帶領的SOHO中國似乎是一個例外。
對於危機和市場，潘石屹具有敏銳的嗅覺。“雷曼倒閉的那天，我馬上意識到了經濟要出大事，投資必須小心謹慎，要狠抓市場賣房子。”在年初與陽光100董事長易小迪的一次聊天中，潘石屹曾如此提到。
事實上，對於這一輪危機和調整，潘石屹在各種場合強調最多的一個詞還是“信心”。而關於政策和市場的解讀，潘石屹也有自己的判斷，潘石屹曾認為，中國房地產格局要開始大規模的調整。而正是在這樣的基礎上，潘石屹在2008年發表了著名的“百日鉅變”。
時至今日，博鰲房地產論壇已經過了一年的輪迴。過去一年的時間裏，觀點地產新媒體一直與潘石屹保持着良好的溝通。我們將溝通的內容呈現給我們的讀者，從這些回覆中，我們或許可以窺見，這一年來中國房地產所經歷的風風雨雨。
2008年7月
觀點地產新媒體：以目前的形勢來看，您是否覺得情況可能要比您在百日前預測得還要惡劣？許多房地產企業開始通過土地轉讓，或者項目股權轉讓的形式規避風險了，接下來還可能會發生怎樣的情況？
潘石屹：的確，今天我們所處的經濟環境要比一百天前更加困難，無論是國際資本市場，還是中國從緊的貨幣政策都沒有發生改變，而且情況更嚴重了。一百天前我預計在資金緊張的情況下，房地產企業之間的變動更多會以兼併、重組、項目轉讓的方式來進行。但我們在這一百天中看到更多的是房地產行業在資金的巨大壓力下，拖欠政府的地價款。
至於接下來會發生什麼樣的情況，我認為現在是房地產最困難的時候，不會更壞了。風雨過後總是陽光。
觀點地產新媒體：有房地產企業2007年曾經押注一個大的項目或一塊優質土地，期望實現跨越式發展，這些土地今天已經形成企業的嚴重負累，甚至因項目拖累而使企業面臨着倒閉的風險，2008年下半年有可能出現房地產企業併購或者倒閉的高潮嗎？
潘石屹：您談的這種情況不是一兩個公司的情況，是房地產企業普遍存在的情況。那些在2007年高價拿地的房地產公司有多少家足額付清了地價款？在沒有付清地價款的時候，政府也不會把土地證辦給這些公司，這就形成了地方政府與開發商之間扯皮的事。造成的結果就是這些去年的高價土地很難在今年甚至明年之內變成市場上需要的房屋。這種拉鋸戰影響了未來一兩年市場中房屋的供應量。所以在無錫的會議上，我們把這種情況比喻成豬肉市場中的母豬。只要有了母豬，才會有源源不斷的小豬崽出生。即使小豬崽的數量暫時下降，只要老母豬活着，這種豬肉價格波動的週期就會短。如果房地產開發在第一個環節——取得土地的過程中，因為資金困難，與地方政府發生了拉鋸戰，就一定會影響到未來中國房地產市場上的供應量，從而影響房地產市場中的房價。
2008年11月
觀點地產新媒體：年底應該會有越來越多的開發商面臨資金上的巨大壓力，您預計這些房企將可能採取一些怎樣的措施緩解這種壓力？
潘石屹：前天，有位朋友問我，政府出臺瞭如此有巨大影響的政策，在未來有700萬套保障性住宅上市，而房地產商資金又很緊張，怎麼最近聽不到他們的叫聲了？我說，沒有力氣叫了。同時，他們看到不僅是房地產行業日子不好過，其它行業日子也不好過。
觀點地產新媒體：市場傳聞很多房地產開發商項目面臨停工危機，接下來是房企的普遍裁員，請問SOHO中國下一年度是否也有準備調整開工和經營計劃？
潘石屹：SOHO中國沒有因經濟危機而停工和大規模裁員。目前，我們正在編制明年的計劃。
觀點地產新媒體：今年融資一直是開發商最為頭疼的事情，目前中央救市的態度已經比較明顯，在這樣的大環境下，09年房企的融資狀況是否會有改觀？
潘石屹：中國開發商的融資渠道絕大部分是從銀行貸款。在過去兩年從緊的貨幣政策環境中，房地產的貸款就更緊了，有許多商業銀行根本就不給房地產開發商提供貸款。目前這種形勢已經發生了很大的變化，尤其我們看到從中央政府和中國人民銀行的政策方面，都已經跟過去有所不同。不過，我接觸到的許多商業銀行，雖然上面有了政策，但他們對房地產企業的貸款還是非常擔心的，怕存在風險。因為有許多開發商已經奄奄一息了，貸給他們款，能不能救活他們，會不會形成呆帳等是這些商業銀行目前最頭疼的問題。目前已經不是中央政府和人民銀行實施從緊的貨幣政策的問題了。
2008年12月
觀點地產新媒體：您在博客中呼籲開發商不要拖欠農民工兄弟的工資，但目前開發商普遍存在資金壓力，您認為開發商可以採取哪些實質性措施來保證農民工工資的順利發放？你們自己具體是怎麼做的？
潘石屹：農民工的工資在房地產開發成本中比重不大，但涉及到的人很多。農民工兄弟的表達渠道不是很順暢，着急了就會用手中的工具來表達。記得1999年的中秋節，我就目睹了現代城保安與市政公司農民工發生械鬥。那天晚上現代城2號樓的業主們都出來批評和罵那些吵鬧的農民工，等酒醉的農民工拿着鐵鍁衝過來時，所有人不到一分鐘全跑回自己家了。這是我出面處理過的一起打架事件，事因很簡單：中秋節想家，工頭沒有給發月餅。一定要保證農民工最基本的要求，過年發足一年的工資，讓他們高高興興地回家過年。
觀點地產新媒體：日前傳聞中央希望進一步穩定房地產市場，不排除出臺放鬆二套房貸的政策。您認為如果二套房貸放鬆，在目前市場下的利弊如何？
潘石屹：啓動房地產市場，最根本的就是要讓房子流通起來：取消第二套房限制，減少二手房稅費，建立二手房交易平臺，建立租賃市場……都是讓市場最重要的特徵“流通”體現出來。而目前房地產市場限制太多，房子並沒有暢通地流通起來。目前，房地產市場最大的問題不是需求問題，也不是生產的問題，是流通的問題。
觀點地產新媒體：目前作為宏觀經濟中的重要板塊——房地產行業形勢並不樂觀。您認為中央是否會進一步出臺措施去保持房地產行業的相對穩定？
潘石屹：房地產在今天的中國經濟中起着舉輕若重的作用，因為中國正在城市化的進程之中，房地產市場有着巨大的空間，房地產行業不僅可以帶動投資，更可以帶動需求，因為只有買了房子，其他的像家電、傢俱的需求才能夠真正被帶動起來。在中國目前的經濟環境中，暫時還很難找到任何一個行業能夠代替有經濟復甦火車頭作用的房地產行業。這是中國與其他發達國家不能比的，其他的國家城市化已經完成，房地產市場的空間已經很小了。
2009年2月
觀點地產新媒體：2月2日工商銀行緊急叫停了7折房貸優惠率措施，但隨即又表示將在2月10號開始實行，您如何理解商業銀行在房貸政策上的反覆態度？您是否認為利率調整將會對中國的房地產市場產生很大的影響？蘭州新政將“90/70”政策改為“90/50”，您覺得這對開發商意味什麼，對樓市的作用又是什麼？而杭州傳言也將變“90/70”為“90/50”，這種調整在未來是否會蔓延？
潘石屹：銀行按揭貸款和小戶型的問題，已經討論過許多年了。導致今天這種情況的發生，主要因素就是各個部門對經濟形勢的判斷沒有共識，存在較大分歧。各銀行的變化，各個地方政府的變化，也都像扭秧歌一樣“三步一回頭，兩步一擺手”。而市場最怕的就是這樣的混亂信號。只有大家齊心協力，才能戰勝經濟危機。我估計，這種局面還會持續一段時間，在不發生大矛盾的前提下協調這些政策的一致性、可執行性，還需要時間。
觀點地產新媒體：下月全國兩會即將召開，業內不少人士認為這次兩會可能將出臺有關房地產行業的最新政策，您對此有何期待？
潘石屹：過去四年時間，房地產商最怕政策出臺，但從去年下半年以來，房地產商是盼着政策出臺。我最近接觸的很多業內人士，把太多精力放在這方面了。其實重要的還是市場，在目前這種經濟環境下，任何政策都不可能讓房地產市場有巨大變化。
觀點地產新媒體：今年年初以來，各地土地市場上流拍、底價出讓的消息此起彼伏，您如何看待今年的土地市場？對於資金充裕的企業來說，目前是否是增加土儲的最佳時機？
潘石屹：各個城市土地出讓市場的下滑，就是房地產市場不景氣的表現。2009年土地出讓市場不會有明顯好轉。因為，一方面房地產企業的資金很緊張；另一方面，房地產住宅市場的成交量並沒有真正恢復。
2009年3月
觀點地產新媒體：全國兩會即將召開，傳聞會上將推出一個房地產產業長期發展規劃。你認為這將產生什麼影響？
潘石屹：今天下午，我去參加了一個研討會，這個研討會由中金公司的哈繼銘博士主講，他提出一個判斷就是，下一輪中國經濟要走出低谷，最大的亮點是房地產。只有靠房地產帶動其他的行業，中國的經濟才能走出低谷。在會場上也有人不同意這種看法，但是也找不到別的亮點，找不到別的任何一個行業可以替代房地產行業。
觀點地產新媒體：全國工商聯提出了一個觀點“房地產企業的開發費用有一半流落到政府的腰包裏了”，對此，有官員否認該說法，您對此說法有何見解？
潘石屹：我也注意到媒體上報道的全國工商聯的這個觀點，因為他們拿出了確切的數據。根據我們在一線開發房地產的經驗，這些數據都是真實可靠的。土地成本在房屋成本中佔的比例最近幾年確實非常高，在2007年達到了極點，所以就出現了所謂“麪粉價格比麪包價格貴”的現象。“麪粉價格比麪包價格貴”就意味着土地的成本不僅高出了同樣地段項目的成本，甚至高出了同樣地段項目房屋的銷售價格。但土地的成本在項目總成本中所佔的比重中並不是固定不變的，一般的趨勢是：越是大型城市，越是在繁華地段，這種比重越高。例如，在北京最繁華地段，土地的成本可能佔到總成本的70%。但在北京偏遠的懷柔、平谷區，土地的成本可能僅佔總成本的20%、30%。
觀點地產新媒體：我記得你以前開發房地產的時候之所以選擇東邊，是因為東邊晚上燈火輝煌，西邊黑燈瞎火。現在實踐證明你當時的決定是正確的，這是否說明城市傍晚燈光亮度與城市經濟發展程度的關係成正比？
潘石屹：一個城市傍晚時燈光的亮度與這個城市經濟發展的程度和市場繁榮程度的確是有着密切關係的。我記得許多年前，我曾看到一張香港報紙上登出傍晚時朝鮮半島的地圖，給我很大的啓發就是：開發房地產要到傍晚時燈光明亮的地方去。前天，我又在GoogleEarth上搜索到一張傍晚時在朝鮮半島拍的照片，大家可以從這張照片上看出南朝鮮和北朝鮮之間的差距。界限十分明顯，就是以“三八”線為界。
觀點地產新媒體：最近網上報道茅於軾建議廉租房不設廁所，理由是防富人購買，引起網友熱烈討論。您怎麼看這個建議？
潘石屹：最近我看到網上正在熱烈討論茅於軾先生建議廉租屋不設廁所的問題。這個建議實際上是反映了包括茅於軾先生在內的一些有識之士擔心政府保障性住房不能真正落實到那些需要幫助、收入比較低的家庭中去的問題。過去幾年，政府花錢建了許多保障性住房，主要是以經濟適用房為主。但這些經濟適用房並沒有真正解決城市中貧困家庭的住房問題，因為房子被許多有錢人購買了，戶型很大，甚至有的人會買許多套。最極端的例子莫過於在北京有一個經濟適用房小區，這裏的房子現在大部分都被出租了，因為這個經濟適用房小區離CBD不遠。前不久，我到這個小區去走了走，發現有一部分房子甚至租給了外國人，這個小區還設有外國人專門去的咖啡廳和餐廳，這就是很不正常的現象。政府在未來幾年要加大保障性住房的建設，許多人都有這樣的擔心，茅於軾先生也是其中的一位。
這個問題的實質是“富人搶了窮人的救濟糧”，是不應該發生的。我甚至聽到有位朋友說，廉租屋要建每戶40平方米以下的戶型。其實這種建議的出發點和茅於軾建議廉租屋不設廁所是一致的，那就是：“千萬不要讓富人搶了窮人的救濟糧”。
2009年4月
觀點地產新媒體：近日華南的各大開發商均稱不會因為市場的回暖而漲價，您是如何看待五一後期的北京房價走勢的？
潘石屹：這次房地產的回暖最重要的原因是銀根寬鬆，銀行的貸款，政府的救市計劃使許多錢流入了市場；其次是地方政府減免了二手房交易的稅費，把被壓抑的需求釋放出來了。至於五一之後中國房地產的走勢如何，最主要還是要看中國經濟的走勢如何。
2009年6月
觀點地產新媒體：土地市場正在迅速升溫，預計招拍掛市場將會面臨較為激烈的競爭，SOHO中國怎樣避免拿地時其他開發商的競爭？
潘石屹：我們先來看一下我們對每一件事情的決策，我們的一言一行的標準是什麼？我們始終不離開我們的座右銘和原則：
第一：不斷地反省，我們所做的每一個決定，都在促進精神的進步和物質的發展。
第二：我們每天的工作都給身邊的人以力量和鼓勵。
第三：我們的一言一行都遵循誠實和團結的基本原則。離開了這些原則，我們就會在紛雜多變的經濟環境中失去自己的目標和判斷。我們將根據目前的經濟和市場形勢尋找市場中最低的“窪地”，只有這些“窪地”才是我們需要投入精力和資金的地方。跟風只能助長“泡沫”的生成，對社會的發展也會帶來危害。我們已經看到在市場恢復過程中，土地市場中開發商拼命去拿地，出現了比2007年更瘋狂的泡沫。SOHO中國無論在經濟低潮和高潮時期都會很理性地把握市場，不會人云亦云，不會撇開自己的基本判斷而在市場上隨波逐流。
2009年7月
觀點地產新媒體：據路透的消息，6月份的新增貸款額度可能不低於1萬億元，不少經濟學者均認為目前存在很大的通貨膨脹風險，中央應該及時改變“適度寬鬆的貨幣政策”，您是否認同此觀點？您認為當前房地產商大規模買地是否是規避通脹風險的一種方式？
潘石屹：過去幾個月時間，有不少經濟學者提醒通貨膨脹的風險，因為各個國家的政府放的錢太多了。但我們看一看中國各地中小企業、礦山，再看一看各地方的財政收入都在下降，等等，這些現象表明中國經濟還需要繼續加油，才能減少在全球金融危機中所受到的衝擊。所以，中央政府在加油的過程中，力度很大，如開發資本的自有比例從35%降到20%，即由3倍的槓桿加大到5倍。但這些錢真正要流到生產環節還很難，市場還沒有啓動起來，產能過剩，大家都不敢投。我們看到基礎設施政府投資很多錢，到處都在架橋，鑽山洞，修公路，修鐵路。股票市場上有許多錢，土地市場上也有許多錢。這些錢會帶來什麼後果？我想是不言而喻的。