2008年6月13-16日，由觀點地產機構、第一財經日報、全國工商聯房地產商會、搜狐網、焦點房地產網聯合主辦的2008博鰲房地產論壇在海南博鰲圓滿結束。
作為於中國房地產行業最權威、規模最大、影響最廣的專業論壇，2008博鰲房地產論壇邀請樊綱、陳淮、聶梅生、孟曉蘇、陳啓宗、任志強、張玉良、胡葆森、張勇、鍾偉、朱武祥等國內外地產大腕、行業精英、專家學者親自為中國房地產把脈，共有來自政府、房產協會、房地產經濟學者、國內著名地產企業家代表近600人出席了本次盛會。
房地產調整與理性迴歸
艱難的2008，房地產開發商的信心指數似乎降到近年來的最低點，樓市正在進入一個下降通道已經變成了一個普遍共識。
參加本屆論壇的嘉賓普遍認為，房地產行業形勢已發生逆轉，行業正面臨着嚴重考驗。
雖然有部分業內人士對下半年樓市發展仍持樂觀態度，認為仍有上漲空間，但從目前持續觀望的局勢看，期望樓市這一波調整行情過後就恢復前兩年的暴漲而快速解套，是不可能的。
嘉賓普遍認為，現在對樓市進行調整，雖然給樓市和企業帶來一些困境，但在當前宏觀經濟環境之下，房地產市場調整正當其時，房價的理性迴歸有利於房地產企業長遠的健康發展。
中房集團理事長孟曉蘇認為，經過去年下半年以來的市場清冷，以及各種宏觀政策效應的集體爆發，應該說房地產業從各方面都有了足夠教訓。最近在有些城市特別是北京，樓市購買力已明顯回升，但下半年應該還是處於理性迴歸階段，下半年老百姓不會像去年下半年那樣，而是會保持一個理智、成熟的心態，需要的時候才會去購買，不需要的不會去跟風搶購，相信今年不會出現過度的波動。
眾多經濟學家、銀行業知名人士及房地產業內人士表示，調整期還將持續至少半年以上，2009年，房地產市場有望迎來新的價格拐點。
模式之爭
進入新世紀，隨着我國房地產行業的高速繁榮，國內地產企業開始盲目囤地擴張，似乎不囤地便意味着落後。然而，高投資推動高增長的模式背後是持續的負現金流。一系列房地產調控政策，改變了房地產企業的自由現金流期限結構模式，以往增長模式和融資模式之間的不匹配迅速凸現，房地產企業財務危機風險顯著增加。
本屆博鰲論壇上，香港恆隆、河南建業與鑫苑置業三家房企向與會者展示了自己的獨特模式，引發了熱烈的討論。在當今觀望濃郁的市場中，這幾個表達起來簡潔利落、操作出來業績斐然的模式，無不令人感慨企業的先見與敢為(本期《觀點地產》雜誌也將“房地產模式”作為“封面故事”進行探討)。
以上三家企業發展模式雖各有所異，但有一點卻是驚人地相似：對某一領域的專注，以及對“囤地”的極少依賴性。
從這兩年地王頻出、“麪粉比麪包貴”的市場狀況，昭示了土地市場的高風險性，這足以顯示，過去依賴囤地擴張、壯大規模的戰略，在許多方面，已經競爭不過這些深耕細作、穩健專注的新銳操作模式。
另外，萬科模式仍然是眾多開發商援引為範例的熱門模式。
資金與資本
另外，本次論壇還設立專題討論房地產企業資金緊張的問題。與以往不同的是，此次論壇不再聚焦採用何種渠道融資，而是強調通過改善企業內部管理、調整業務組合等措施緩解資金壓力。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，現在地產企業需要大量時間和資本去消納“圈地”造成的高價土地，這造成了行業普遍資金緊張。
北師大金融中心主任鍾偉估測，開發商全年資金短缺的額度大概在4000-5000億元。
但清華大學經濟管理學院博士生導師朱武祥並不認同“缺錢”這一說：“金融是趨利避害，沒有哪個是雪中送炭的。如果要說缺錢的話哪個行業都缺錢，但一說到創業板，現在的投資公司比飯館還多，缺錢嗎？不缺，我覺得核心概念還是市場，錢都在那兒等着。”
“現在所有的開發商都在關注怎麼拼命做地、做資源的時候，有些開發商把大量的精力放到了資金突破上，我說這是開發商非常聰明的做法，先把資本打開。”永安信(北京)資產管理有限公司董事長喬志傑非常看重企業的融資能力。他表示，房企在思考其他發展的時候不要忘記資本市場的發展，但今年並不是一個上市的好時期，是一個做好上市準備的好時期。
華遠集團董事長任志強表示：“一個好的地產企業也應該有一個好的金融架構和多元化的融資策略，融資並不只銀行一條路，找不到錢是企業的融資能力問題，這樣的企業難免在經濟波動中被市場淘汰。”
走向世界的博鰲論壇
舉辦了八年的博鰲房地產論壇不僅僅受到國內地產界的重視，而且越來越受到境外的關注。中國地產所蘊含的機會，第一層面來自金融行業，國際金融機構對地產業的重視越來越體現在博鰲房地產論壇當中。中國地產首先在金融領域融入世界資本市場。
第二個層面來自於境外房地產公司對境內機會的重視。例如一直以來深耕香港地產市場的新鴻基似乎開始有意大力拓展國內市場。
從另一個方向而言，2008年中國房地產市場整體回落，開發商資金鍊繃緊給境外金融機構帶來了各種提供貸款的機會，同時也給境外房地產企業帶來逢低入市的機會。
博鰲房地產論壇也許反映了當前中國地產市場的複雜心境。金融業的對外開放，也漸漸地將房地產帶到了一個世界性的資本市場當中。
博鰲房地產論壇如今更多地承擔中國地產與境外地產市場及境外金融市場對接平臺的作用。
精英對話上半場：
股票、房市、社會責任，最醜陋的地產商？
社會責任
胡葆森(建業集團董事長)：我覺得企業的社會責任應該分為兩個層次，一個是規定動作，一個是自選動作。規定動作是我們大家正在做的，比如納稅、解決就業等等。第二種就是自選動作，就像賑災的時候，你可以拿一個億，也可以拿一百萬，量力而行。
陳啓宗(恆隆地產有限公司、恆隆集團有限公司董事長)：賑災的事，我是董事長，可是錢不是我的，錢是股東的，我的責任是替他們賺錢，勸他們多捐。
有突發事情的時候，譬如說四川的地震，這個不是平常的事，是突發的，在那個環境裏我認為企業還是應該儘可能的參與，我相信我們的股民就是我們的幕後老闆也會諒解我們所做的事，而且對整體社會也是個好事。
張玉良(上海綠地(集團)有限公司董事長、總裁)：第一、我覺得社會責任首先是成為自覺行動，從企業家開始到企業到所有的員工應該自覺的始終想着社會責任。第二、你盡力了我就覺得你是做到了，你沒盡力就沒有做好。
樊綱(央行貨幣政策委員會委員，中國改革基金會國民經濟研究所所長)：剛才陳總說的那句話非常重要，企業嚴格來講不是利潤，利潤是要分掉，最後財產能夠捐的是股東。
我不太關注網上炒的那些事情，比如說排行、地震的爭議很多，講規則的話裏面有好幾個層次的事情，不要把個人和企業混淆起來，把企業多方面的考慮，不要把它的本職工作和社會的事情混淆起來，公眾對企業社會責任的理解也有待改善的地方。
時寒冰(南京大學客座教授、中國傳媒人聯盟特約觀察員、上海證券報評論主編)：開發商的社會責任感最主要的先把房子建好，房子質量有保證然後再說社會責任，你本來是建房子的但房子都建不好還到處說社會責任感，你沒有資格講社會責任感。
房地產走勢
陳啓宗：第一我不懂得看短線；第二我也不去看短線；第三我走的策略就是恆隆的策略，就是剛才說的第二個策略，也不需要看短線。我就避免了短線，所以別人的爭議對我來說沒什麼大不了。在香港我也不喜歡看香港的短線。
孟曉蘇(中房集團理事長)：我認為目前的情況和今年下半年的走勢主要體現為理性的迴歸。因為非理性的政策導致了供應短缺和老百姓需求的不對稱，導致去年下半年房價飛漲。在經歷了這一番急劇上漲以後，我相信下半年會表現出多方面的理性。
陳啓宗：我從來不買股票，我要買股票的話還是買那兩家，我認為在中國內地最合理、管理比較完善的一家是萬科，總有一天該入場去買萬科；第二家是恆隆，我現在非常客觀、中肯，我認為香港那麼多房地產公司，在內地沒有看到一家公司歷史上證明它能夠在內地長遠的發展下去，而恆隆的策略是我在內地還沒有看到第二家公司採取同樣的策略，也就是比較好的差異性。
調整、拐點、觀望，恆隆與萬科模式之辯
房企調整
任志強(華遠集團董事長)：大多數企業去年的瘋賣讓今年亂了，今年的利潤大部分是去年的利潤。剛才說輿論環境不好，最多銀行受到了一些緊縮，本來十二點幾的準備金率，大報、小報都開始登了，早就該開始跌，和起來才能戰勝困難，我覺得地震體現了和。你一定能找到一個夥伴的話，不管是春天夏天還是秋天冬天都能走得出去。
樑上燕(星河灣地產副總裁、品牌代言人)：來到海南，以前來的很匆忙，穿的很正裝匆忙來回，今天是這三年以來穿得很休閒來這裏走一走，就像我們平常不休，一休下來就得病，我想如果我們平常注意調節一下、放緩一些身體會更健康，我想企業也是這樣子。
鄒麗華(浙江新湖中寶股份有限公司董事長)：我覺得在商人眼裏商機永遠是無限的，商機不會因為天災人禍、也不會因為宏觀調控或美國次貸就失去了，這是我想的。
上市：
張勇(鑫苑(中國)置業公司董事長、總裁)：次貸危機對我們是有一定影響的，如果我們早幾個月上市發行價格會高一些，12月份正是金融政策最低谷的時候，但我們鑫苑有非常清晰的上市模式，給投資者、行業清晰的思考，鑫苑十幾年來形成了一套商業模式方法。
鍾偉(北京師範大學金融研究中心主任)：香港上市和內地的情況，從今年1-4月份的情況看除非你心裏確實有困難或者不是特別有信心，目前上市對企業並不是特別有利的時機。
企業的出路
陳淮(建設部政策研究中心主任)：我舉個例子，實際上主持人最想問的是什麼時候到底？一個正面結果找不着的時候就到底了，如果這種狀況持續三個月了就到了鐵底了。有個著名的評論家叫易先生，和鍾偉先生同行，他經常出去散步，他說一個故事是看見一個開發商拍賣房子低價甩賣，買了一套多少平米的房子，那個時候到底了。還有2003年非典的時候大家都不出門，這個時候看房子可以很舒服的把所有都看一遍，那就到底了。你發現看房處沒什麼人的時候就到底了，謝謝。
陳啓宗：房地產很簡單，別人瘋狂的時候你不要瘋狂，別人不買的時候你買，但是要注意在某個時期跟着市場，別人都買的時候不買，但是你要頭腦清醒，你要觀察那些不理性的現象從而給自己留警覺性，這個難度大吧？大。難度太高，不容易做。以往18年恆隆在我的管理之下沒有犯過錯誤。理論家講的東西跟實踐遇到的東西有時候是有出入的，我們有時候聽他們的，但有時候也不完全聽。
2008中國資本論壇：
自救與自贖，錢從哪裏來？
鍾偉(北京師範大學金融研究中心主任)：第一、目前房地產企業並不是缺錢，市場缺的是人氣，也就是銷售在急劇的下降，這兩者之間形成了非常大的反差，導致了2008年開發商面對着至少萎縮了40-50%的需求，現在不是面臨缺錢的問題，而是缺少需求。
喬志傑(永安信(北京)資產管理有限公司董事長)：房地產行業並不是缺錢的行業，我認為資金的使用和結構產生了不合理性，導致了開發企業缺錢。與其我們拼命想一些方法找錢，不如靜下來思考調整，這兩個觀點我是非常贊成的。
朱武祥(清華大學經濟管理學院公司金融教授，博士生導師，金融系副主任)：企業是不是錢少？一個方面是由於國家政策、房地產開發模式極大改變，這是一個大的改變。二是外面的環境購買慾望受到了影響，包括銀行的按揭，需求一旦得到抑制以後金融必然受到影響，金融是趨利避害，沒有哪個是雪中送炭的，解決錢的核心還是解決市場的問題。如果要說缺錢的話哪個行業都缺錢，但一說到創業板，現在的投資公司比飯館還多？缺錢嗎？不缺，我覺得核心概念還是市場，政府要想穩定房地產市場從需求開始，錢都在那兒等着，只要一開閘，也許到明年情況就不一樣了。
袁浩(德意志銀行董事)：在現有情況下房地產企業有什麼辦法拓寬自己的渠道呢？不外乎幾點：一、考慮把自己的資本或項目拿出來出售；二、找一些戰略合作伙伴，戰略合作伙伴包括銀行、信用公司、外資銀行、基金，也可能是競爭者、投行，這不外乎一個辦法，至少在一定時間內可以對資金週轉有一定的幫助。公開市場方面，上市確實是一個渠道、辦法。我們看到的上市情況是這樣的，在香港上市的公司挑戰性比較強，可能調整時間更長一些，我覺得挑戰性還是比較強的，時間準備的長一些。
房地產從長遠來說肯定是一個朝陽，它隨着國家的經濟發展、國民收入提高行業本身會逐漸擴大，房地產長期是會增值的，短期必然會波動，這種波動也為創造了一些機會，為大家創造了調整。
張勇(鑫苑(中國)置業有限公司董事長)：上市是要做企業，做企業就要考慮持續性經營、持續性盈利意義商業模式、戰略和宏觀大背景下的房地產市場有效結合。做企業和做生意有本身的區別，在未來十年、五年的行業發展格局下怎麼定位自己，所謂的投行、資本投資者不會找非連續性經營的企業，當然我們知道能上市的企業非常少
王敬(宏夢卡通CEO)：過去總喊增值的模式，土地增值的模式可能是比較大的，包括管理輕資產的模式、零庫存的模式，我覺得都是在產品模式上的選擇，在企業家裏這也是很重要的。在美國土地開發格局裏主要是由專業開發商、商業地產管理者來組成的，事實上在美國有很多的成熟市場是由很少的特大企業幹這一切的，我是投資人、又是開發商然後又有金融衍生工具，這是很少的。如果自己不是一個很專業的人，選擇一個投資人也不錯，我不做將來有更專業的開發商去做。這是我作為圈外人從戰略上談的一點感想。
陳啓宗：最可靠的模式(恆隆地產有限公司、恆隆集團有限公司董事長)
陳啓宗認為，儘管面臨調整，但房地產行業機遇還是很多。按照他的觀察有兩個模式是最可靠的，第一種是萬科模式，就是買土地蓋房子，蓋好了就賣，但是薄利多銷，可以賺很多錢。前提是公司必須管理非常優良、必須有非常好的制度。中國地很大、人又多，一個萬科滿足不了國家的需要，其實100個萬科也不多。
第二種模式是以商業管理為主，而且是以租為主，這樣的公司長遠來看在整個房地產價格上升過程中，他們會得到房地產價格上升的好處，租金越來越上升，前提是必須自主化，必須反應快，市場好。
任志強：房地產業應向何處去(華遠集團董事長)
任志強坦言，自己根本不清楚房地產業會走向何方，“這取決於中央政府”。“現在央行的小錘晃來晃去，不知道會落在哪。”對於政府對宏觀經濟及房地產行業進行的調控，任志強如此評價。
對過去十年來公共產品的缺失及“雙限房政策”，任志強說：“房地產市場化以來，公共產品上欠了十年的債。後來出臺的一系列保障性住房政策，是一種被迫的選擇。”
他認為“雙限房政策”是一種倒退，不僅不會給市場帶來新的格局，而且也不會是國家長期採取的戰略。
“如果商品房越來越少，導致的結果將是房價進一步上漲。”任志強說。
聶梅生：08年為07年的透支付出代價(全國工商聯房地產商會會長)
全國工商聯房地產商會會長聶梅生的演講從房地產與四個方面的關係進行了剖析，她認為，今年政府從緊的貨幣政策不會放鬆，市場很難再現去年下半年的熱鬧局面。
“地產界需要時間消化2007年‘圈地風暴’造成的行業透支，2008年正在為此付出代價！”聶梅生所稱的“代價”，在一定程度上指的是投資額和房價的雙雙下挫。
聶梅生說，房地產業未來走勢取決於政策走向、市場形勢以及開發商資金鍊三方面。她認為，從一些經濟金融數據來看，儘管經濟增長過熱問題得到了緩解，但熱錢湧入速度不減，且CPI漲幅還未進入安全區，所以今年政策從緊的基調應不會放鬆。房地產行業投資過熱的現象有減緩的趨勢，交易量萎縮，而房價還居高不下，這就造成了房地產業當前的“初期滯脹”局面。
孟曉蘇：物業稅從小產權房開徵(中房集團理事長)
孟曉蘇表示，小產權房遲早要被承認，建議先從城裏人住的小產權房，也就是沒交過土地出讓金的那部分人開始徵收物業稅，並藉此推動中國的產權創新。
他認為，現時“小產權房”已佔居民樓盤很大比例，拆除或將小產權房使用權徵為國有不能從根本上解決問題。目前可行的是推動徵地制度的改革和創新，通過承認小產權房推動中國的產權創新。
他表示，“物業稅的出臺有利於平衡貧富，在徵收物業稅的同時，可以同時降低房地產其他生產環節的徵稅。”
樊綱：避免樓市更大的泡沫(央行貨幣政策委員會委員，中國改革基金會國民經濟研究所所長)
樊綱指出，美國的次貸危機是因為房地產泡沫的破裂，而時下，這種破裂仍在繼續中，次貸危機、房產泡沫破裂的危害還沒有完全表現出來。由此反觀國內，樓市調整相對及時，避免了樓市奔向一個更大的泡沫。
樊綱表示，他依然相信有些區域的房價不會跌，因為當地的收入支撐了當地的房價，但有些收入與房價不成比、房價畸高的城市就一定要調整。
“正如股市一樣，當股市60、70倍市盈率不調什麼時候調？六千點不調還要等到八千點、九千點？”樊綱指出，樓市與股市是同樣的道理，矯枉過正的調整將非常可怕，而適時調整後的市場則是健康的。
胡葆森：上市的故事(建業集團董事長)
胡葆森講述了上市成功祕訣，他的故事是這樣的：河南地處中原腹地，擁有1億人口，毗鄰多個省份，且擁有全國里程最多的高速公路網絡。
他表示，1億人口代表本地市場，高速公路代表輻射半徑的延伸，而中原腹地的地理位置就意味着以鄭州為核心，建業完全有可能不斷地延伸公司的發展半徑。“從鄭州到河南省的邊界城市，最遠的距離大約為300公里。那麼以鄭州為中心，以300公里為半徑，畫了一個圓。隨着我的管理能力、系統控制能力、品牌影響力得到提升，我會在四五年後把開發半徑擴大到350公里。在8到10年後，擴大到400公里。300公里的時候是一億兩三千萬人，擴大到400公里後就是兩億人口。”
張玉良：當代中國企業家的社會責任(上海綠地(集團)有限公司董事長、總裁)
我認為企業家是有膽有識、敢於冒風險、敢於承擔責任的人，其中有膽是指有勇氣、有魄力、做事果斷、雷厲風行，有識是指有智慧、有建設、有主見，能夠洞察未來，決勝千里。
對於企業家而言膽和識兩者是必須兼而有之的，缺一不可，有膽無識則是一個莽夫，有識無膽則是無能的人。此外，企業家還應該敢於冒險，因為機遇和風險是一對孿生兄弟，總是結伴而行，如果想抓住機遇實現大的發展就必然會存在冒險，敢於冒險那就是要敢為人先，不怕挫折和責備正是企業家的精神，這也是企業家最核心的要素。
朱武祥：遭遇“地震”的房地產業的自救(清華大學經濟管理學院公司金融教授，博士生導師，金融系副主任)
我的想法是現在政府提出要穩定房地產市場、防範金融風險，意味着房地產也不能持續地下跌，就像股票一樣有一個底線，就像以前國有企業困境、銀行困境、證券公司困境一樣，房地產企業遭遇空前的“地震”和即將陷入普遍困境，眼看着地震來了沒有辦法救援。房地產企業首先需要自救，行業整合，如果這一輪過去挺過來了，企業可能要轉變增長模式，調整資產結構，獲得資金，渡過難關。從長期來看地產行業經過洗牌以後能夠形成比較穩健的企業。這一輪過去以後可能有些地產企業維持企業融資前的現金平衡作為企業增長模式的重要原則，有幾種方式：除了鑫苑的模式以外，可以零庫存也可以不零庫存，關鍵看金融工具的匹配，地產開發與地產投資是混合經營的模式——產生豐厚現金流的資產組合(新鴻基)香港地產商在幾十年的浮沉拼殺中形成的維持資金的平衡風險管理模式。另外靠資產收放之間嚴格的先進平衡，美國LENNAR公司就是這樣的，也很成功。