2008年9月6日-7日，由觀點地產機構聯合呼和浩特市委、市人民政府共同舉辦“2008博鰲房地產論壇草原行”在“青城”呼和浩特盛大舉行。眾多地產首腦、財經泰斗、國內外投資商以及全國主流媒體齊集參與，共同搭建展示、推介呼和浩特的有效平臺，全面發掘呼和浩特的投資價值及發展前景，為呼和浩特的招商引資拋磚引玉、奠定基礎。以下為7日加拿大寶佳國際建築師有限公司亞太分公司博士高志的演講實錄。
主持人：非常感謝饒及人先生。饒及人先生曾經是美國紐約規劃局局長。剛才在饒及人先生的演講過程中已經提到呼和浩特市非常矚目的一條街道伊斯蘭風情街的設計者也是饒及人先生，因此我們把非常熱烈的掌聲送給他。我們也希望在未來的日子裏饒及人先生可以更多關注呼和浩特的城市建設和發展。我們也希望在他的關注之下能夠讓我們的城市變得更加美好、更加燦爛。
下面這一位演講嘉賓是加拿大寶佳國際建築師有限公司亞太分公司博士高志。高志先生在加拿大和中國從事建築工作設計多年，曾組織參與過中國及北美地區的30多個大型工程項目的規劃、設計。今天他演講的題目是呼和浩特城市生態選擇及建築生命。
有請高志博士。
高志：各位早上好！給我的題目叫呼和浩特市的生態選擇及建築生命。我說這個題目寫本書都寫不完，太大了。我還是想借機會談談我對呼和浩特的認識。這個圖片是我們在呼和浩特做的一個項目，獲得了聯合國全球人居環境建築設計獎。在呼和浩特還有50多萬的符合社區。
我想借此機會談談未來呼和浩特建築設計的發展。第一，呼和浩特房地產價格長期來看會上漲。最近有一個說法是呼和浩特最近的房屋銷量有些停滯。但是我們從有關方面瞭解到從今年4月份開始漲幅還在繼續。第一個根本原因就是呼和浩特的還沒有開始真正的房地產的激烈競爭。我聽打一些呼和浩特的開發商跟我交流，現在大家都像驚弓之鳥、草木皆兵。我覺得大可不必，呼和浩特的日子夠好過了。所以我覺得真正的競爭還沒有開始；第二，呼和浩特目前的銷售模式、產品價值、營銷賣點等方面大致相同，還沒有出現質的突破。這說明競爭馬上就要激烈了。現在沒有新鮮的，目前呼和浩特做的建築和盈利模式都差不多。這是我們下一步的擔心；第三，大開發商還沒有大量湧入。我們在廣州、上海、深圳，像威海和瀋陽跟呼和浩特差不多，都是三線城市，我們開會的時候都是萬科、保利等大開發商。可是呼和浩特還是以當地開發商為主，我覺得這是一個難得的歷史機會，呼和浩特的開發商要趕緊努力；第四，炒房現象還不太嚴重。因為在呼和浩特做工程，我們也做了市場調查。跟其他城市相比，特別是跟比較發達的省會城市相比，呼和浩特現在房子賣得比較好有一個很重要的原因，由於呼和浩特房子早期發展比較慢，有一些欠債，尤其是在市政設施上，最近兩年政府下了很大投入。06年、07年投了兩百多億，綠化率大幅度提高，環境的改善帶動了房地產的發展。但是從本質來講，呼和浩特買房、炒房的現象還不是很嚴重。目前呼和浩特市政基礎設施不夠完善，配置較好的土地比例在降低，所以土地成本還在持續上升。昨天薄市長也提到今年土地指標都用完了，現在還在爭取。所以呼和浩特的開發商朋友不要擔心，我認為呼和浩特還有五到八年的好日子，開發商們還是要繼續投資；第五，城市人口大幅度增加。我們瞭解到一些數字呼和浩特每年要增加15萬人。根據國際標準每增加一個人，需要建築面積100平米，15萬人就需要1500萬平米。按照我們現在調查的數據來看是30平米左右，15萬人就是450萬平米。就這樣一個數字，每年增加的就需要450萬平米，這個要求是剛性的。還有就是全國的物價在上漲，昨天潘石屹講如果國民經濟增長率低於8%，房地產就不賺錢了。主要是因為GDP每年漲7-8%，降6-7%，如果GDP漲8%的話，可以與物價上漲抵消，所以要在10%左右房地產才會有較大發展。這樣的話房價還是會漲；第六，房地產產品兼有投資的屬性。剛才饒及人先生提到人們都是買漲不買跌，這種心理也促使房價不會有滑落。這就是我這兩天研究的結果，也就是呼和浩特的房價短期內不會出現大的起落。
二，價格可能局部出現階段性回落。現在的開發量太大，我從網上找到一個消息，今年同比增幅200個百分點。特別是住宅環比增長了11.27倍。昨天我也得到消息是大概增加了10倍。從6月份來看銷售額總量增加40%，這帶來了一絲隱憂。從套型來講，小戶型銷售在逐漸降低，144平米以上的大戶型銷售在增長。從最近的情況來看戶數在減少、總量在增加。說明一部分能夠消費的人還在繼續消費，近乎於能消費和不能消費之間的灰色地帶轉向了二手房市場。從建築設計師的角度來看，我給呼和浩特提幾點看法，也就是三個競爭。
第一個競爭，產品的競爭變為贏利模式的競爭。剛才我在講到房價為什麼不會降的時候我提到了一句就是呼和浩特真正的房地產競爭還沒有開始，或者開始了還不是那麼激烈。呼和浩特現在大部分模式都是採用花園建築、營銷。一說住宅好不好就是有沒有花園，然後建築外形很漂亮。這些都是很初級的辦法。下一階段如果有大的開發商繼續介入進一步發展的話，只靠這些條件不行。現在大家都在複合社區，單一功能越來越少。你有沒有一種新的贏利模式？所謂贏利模式就是賺錢辦法。
第二個競爭是隻比對手領先一點點變為產業鏈的競爭。目前我們做了一項調查，呼和浩特大部分的住宅項目比較單一，對產業鏈的理解和城市的理解，剛才陳淮先生講到真正的城市增長點還有待於研究，而不是簡單地說我的產品比你的產品好一點就可以。
第三個競爭從滿足購房者的需求變成滿足城市間競爭的需求。大家經常說我的房子最好，或者你的房子最好，或者我要蓋最好的房子，每個老闆都跟我這麼說。但是真做起來不是這麼回事。因為什麼叫好？究竟什麼叫好房子？它的定義在哪兒？景觀好就是好房子嗎？外觀漂亮就是好房子嗎？那只是好房子的外表特徵。真正好房子的實質是什麼？是購買房子的人最終的利益得到了保證和發展。人們為什麼要買房子？能夠保證投資的利益，這才是根本。我們過去講房子總是單獨的，跟城市的連接不夠。最近我們跟呼和浩特市政府在市政建設方面有很多合作，所以大家完全可以在市政方面有大的作為。包括森林城市、城市交通等等方面市政府做了很多工作。但是這些工作做了以後開發商是否可以能跟市政府有更多的互動。所以要從簡單滿足購房者的需求變成滿足城市競爭的需求。
未來呼和浩特地產的變化。第一，開發商們原本模式化的產品理念必將被打破。軟環境要有新的變化，只能建築、節能建築、人文建築要成為賣點。
第二，房地產從業人員逐步專業化。呼和浩特開發商這幾年有意個最大的變化就是專業人士多了。而且很多專業人士甚至是從北京、上海等大城市專門聘請的。我也勸在座各位，如果還沒有在這方面做準備，要馬上準備。
第三，經營模式將發生重大變化。原來的項目＋廣告的開發模式將由產品創新＋產業鏈的開發模式所替代。
第四，如何融入當地文化。最近呼和浩特提出要突出蒙古族特色。但是大家都這麼提，是不是蓋一個蒙古包的樣子就是土地蒙古族特色？這是波士名人。我們在做內部裝修的時候，我們就提出了以胡楊林為特有的特徵，它也是“大漠孤煙直”這樣的特殊景色。胡楊林旺盛的生命力有極佳的象徵意義。在做大堂的時候我們的立柱就以抽象的胡楊樹為主，採用了樹紋肌理玻璃和仿運石雅克力燈片。這也是蒙古族的文化特徵。垂掛的藝術品的顏色和形式可隨季節變化和商場活動主題改變，紅色的鋁板飾面與建築外形相呼應。我想通過這個小小的例子，我們試圖發展內蒙古特有的文化。
這就是我給大家介紹的四個要素。一個是未來一定要從簡單的產品競爭變成模式競爭，一定要改變重複性、低水平的競爭。第二是要研究產業鏈。第三要研究城市。第四要有特色，有民族精神。
感謝各位。