新年伊始向來是執行盤點過去展望未來的最佳時機，如何充分把握2006年上海房地產市場在宏觀調控背景下的市場特徵和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產市場的發展趨勢，是上海房地產管理部門、業界機構和市民普遍關心的熱點問題。
從2003年國家開始對房地產業進行宏觀調控以來，每到年末年初各種對房地產市場的判斷預測，與後來的實際發展都存在着較大的差異，模糊性的結論大大多於精確性的結論。主要原因是政策的多發性造成市場走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場的波動性和複雜性。
研究組依據上海經濟運行狀況，分析上海房地產市場經濟運行因素，用多種研究手段，對2007年的上海房地產市場做出初步預測。
一、2007年上海商品住宅市場需求量預測
1、商品住宅需求總量預測
上海易居房地產研究院2006年年初研究建立了一個數學模型，主要包括17項宏觀指標和全市住宅成交數據。我們繼續運用這一數學模型(迴歸模型和核估計模型)，代入新的參數對2007年上海市住宅需求總量進行測算，結果如下：
研究組認為，2007年上海市商品住宅預測需求總量1981.5萬平方米，在2007年房地產宏觀調控仍有可能出現政策多發期的情況下，該數值只能是一個參考值，具有一定的可信度，其支撐理由主要有三條：
中央政府依然可能出臺重大房地產調控措施
近幾年來房地產調控措施主要是針對商品住宅的投資、價格和結構的。對於2006年的調控效果的認識儘管並不一致，但以價格調控為重點的調控政策來講，過去的一年效果並不理想卻是一致的。全國70個主要城市的房價上漲仍然超出政策制定者的預期，因此今年在貨幣、稅收、土地和住房保障等方面應該會有後續重大調控措施出臺。
商品住宅消費需求存在萎縮可能
2006年是上海市結婚大年，全年估計總數在15萬對，形成了階段性的購房剛性需求。而2007年的婚房需求將不會超過去年的總量；世博會園區和2010年交付使用的地鐵站的動遷量基本完成，由動遷形成的剛性需求估計也會低於去年；上海市住宅用地的土地批租估計仍會處於低位運行狀態，重點在於盤活存量；因為房地產市場沒有脫離調控政策多發期，持幣待購的羣體仍在觀望。上述原因直接影響2007年上海商品住宅的購房需求量。
商品住宅消費需求也不可能出現較大幅度下跌
上海"十一五期間"平均每年新增人口24萬人；延續多年來滬流動人口占全市人口比重越來越大；巨大的外來人口和中心城區人口正逐步向上海外環線以外的區域擴展(目前內環線以內平均常住人口3.4萬人/平方公里，內中環之間為1.75萬人/平方公里，中外環線之間0.7萬人/平方公里，外環線以外0.14萬人/平方公里)。因此，上海城市化和居民住房改善兩者帶來的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的消費市場。
2、按環線劃分的新建商品住宅需求量預測
依據上海易居房地產研究院的數據，運用迴歸分析方法，推算出2007年上海不同區域新建商品住宅的需求預測。
研究還認為，在上海市商品住宅開工、在建和竣工各項土地規模還沒有最終統計出來的情況下，這一預測數據具有一定的參考價值。
內環內由於土地資源的越發稀缺，作為住宅用途的土地將越來越少，內環內成熟的商業配套、便利交通等優勢提升該區域的需求。
內中環的銷售價格介於內環內和中外環之間，由於區位和價格的差異，此區域的價格彈性大，消費者極容易受到市場波動的影響；作為其替代區域中外環需求量由於有價格優勢所以表現較為平穩。
外郊環在2006年成交較為火爆，但是由於投資者受到市場的擠壓而離場；而且預期未來市場將有更多物美價廉的產品上市，消費者推遲購房計劃。
上海2007年新建商品住宅值得關注的熱點板塊主要是九亭板塊、長風板塊、萬里板塊、高橋板塊、新江灣城板塊、松江新城板塊、嘉定新城板塊、顧村板塊。
3、二手住宅需求總量預測
上海市二手房住宅市場在1998-2004年經歷了一段快速發展期，在2004年達到最高點，已經接近新建商品住宅的交易量。2005年由於宏觀調控政策，二手住宅交易量急劇萎縮。2006年交易量反彈的主要原因是動遷需求剛性不減，一批原先準備在05年入市而作罷的投資者不再等待。
研究認為，2007年上海二手住宅需求總量下跌的主要原因是房地產調控政策及後續可能出臺的政策，將進一步影響上海二手房市場需求量。
但是如果上海市政府各區縣對本區域居住和收入"雙困戶"主要採取就地安置的辦法，將廉租房由開發新建轉為二手房市場就地收購，並加大上海市住房保障推行力度，2007年可能會產生不同於以往的二手房購置新動力和新源泉。本次研究的預測數據暫沒有考慮這一因素。
2007年上海市二手房值得關注的熱點板塊主要是新天地板塊、新閘路板塊，中山公園板塊、董家渡板塊、春申板塊、田林板塊、涼城板塊、黃興板塊、塘橋板塊、世紀公園板塊。
二、2007年上海銷售型和租賃型辦公樓需求總量預測
導致上海辦公樓市場總量擴張的主要因素有：
旺盛的市場需求
2006年年底我國WTO過渡期主體部分結束，中國服務業的對外開放，特別是上海為建立國際金融中心而對外資金融機構的開放，勢必導致上海出現外資現代服務企業的第二個進入高峯。上海在長三角核心地位的進一步鞏固使得國內外的地區經營總部匯聚上海，一大批國內外企業在上海"擴租、買樓、冠名"，跨國公司的持續擴張拉動了辦公樓市場的巨大需求。
低空置率表明市場供給不足
全市整體辦公樓空置率呈下降趨勢，由2006年年初的5%下降到第三季度的2.45%，上海甲級辦公樓聚集的六個主要中央商務區中，南京西路和陸家嘴中央商務區的甲級辦公樓空置率低於5%，供應的短缺造成了較高的預定水平。
高價格和高租金吸引開發投資
上海甲級辦公樓整體租金報價為1美元/天/平方米，頂級辦公樓的租金水平目前是1.3-1.5美元/天/平方米。前不久開盤的陸家嘴碧玉藍天辦公樓實際銷售報價已經高達8萬元/平方米。上海環球金融中心擬準備推向市場的租金報價為2.5美元/天/平方米。考慮到辦公樓開發的豐厚回報和不在房地產宏觀調控的重點範圍內，一批開發商的開發重點轉移到辦公樓上面。
人民幣升值預期
市場預期人民幣仍將在較長時間內保持穩定的升值趨勢，導致國際流動性熱錢熱捧中國的房地產項目。一批境外房地產開發商更是將上海的辦公樓視作戰略性投資的長期持有品。由於外資的投資和購買偏好，本幣升值對於房地產的資產價值增長比其他行業影響更為直接，而且辦公樓開發物業更是受到外資的追捧。
三、2007年上海市商業營業用房需求總量預測
形成2007年上海市商業營業用房市場需求總量大幅度上升的主要原因有：
商業業態變革導致大型商業營業用房集羣產生
百貨公司業態的衰弱是與大超市、大賣場、大市場、ShoppingMall、商業城和社區商業的興起密不可分的。辦公樓裙房也為商業發展提供了物業平臺。新興的住宅社區對商業配套的要求也日趨嚴格，同步性增強。
住宅引導商業向城郊發展
上海市民的日用消費重點主要在社區商圈。上海新建住宅的70%左右產出於外環線和郊環線之間的廣大地域空間，住宅建設的外延導致城市人口的外延和商業配套設施的外延。
商業地產成為境內外資金收購的重點
由於房地產宏觀調控的重點在住宅，導致房地產資本大量轉向商業地產項目。這些資本通過自建和併購的兩種方式獲得商業地產項目，又用整體包裝的方法實現分割出售和出租，獲取相對客觀的投資回報。
四、2007年上海商品住宅市場供應量預測
1、2007年上海市新建商品住宅供應總量預測
本項預測採用的是迴歸分析和平滑移動法，在六種測算結果中選取中值。
這一預測結果基於下列理由：
上海自2003年商品住宅供應高峯值以後，三年來逐步走低，2007年可能延續這一趨勢，但下降幅度應該有所縮小；
在市場需求有所萎縮的情況下，市場供給也會做出相應縮小的調整，在宏觀調控背景下實現動態的大致供需平衡；
房地產開發商對2007年房地產市場的預判既不明朗，也不樂觀，除極少數大型房地產企業外，大多數採取的是穩健、慎重、收縮的開發戰略。
2、2007年上海市五個區域新建商品住宅供應量預測
本項預測採用的是迴歸分析和平滑移動法，在六種測算結果中選取中值。在出現五環供應總量和全市供應總量差異時，主要選擇在外郊環和郊環外兩個區域進行數值調整。
研究認為內環內、內中環和中外環將延續過去幾年發展態勢，即三個區域的新建住宅供應量繼續下滑；而外郊環和郊環外的新建住宅供應量保持着基本穩定狀態；外郊環和郊環外兩個區域的供應總量約佔上海市新建住宅的供應總量的70%，繼續延續三年來比重不斷上升的趨勢。
五、2007年上海辦公市場供應總量預測
可售和可租兩種類型的辦公樓供應總量在2007年大幅度上升，主要原因是強勁的市場需求拉動的結果；因辦公樓建築週期形成階段性的集中上市；一些原先專門從事住宅開發的地產商在近些年轉入辦公樓投資；世博會效應、中心城區老工業廠房轉型創意地產效應和近郊工業園區轉型總部經濟效應共同形成辦公樓供應量的驟增；諸如金融、電信、石油、物流、航運等一批大企業自建或委託代建功能型辦公樓等。
六、2007年上海市商業營業用房供應總量預測
本項預測依然採用的是迴歸分析和平滑移動法，在可採信三種測算結果中舍掉中值，將高值和低值加權平均取得270萬平方米的預測值。
上海商業營業用房總量已達3000萬平方米，人均商業面積1.50平方米。據統計，目前內環內正在開發的商業項目有15個，內環之外達到40餘個。特別是城郊地區出現了大量的在建商業項目，尤以五角場和曹安路沿線最為突出。寶山的月浦和楊行、南匯的周康和惠南、松江的新城和九亭都有大批商業項目在建。2006年四輪土地出讓公告出讓的30多幅商業用地大多處在郊區。總之，上海商業營業用房供應的主體正在從中心城區轉入郊區，供應總量保持高位運行的特徵。
七、2007年上海新建商品住宅市場價格走勢預測
1、2007年上海市新建商品住宅價格走勢預測
本項預測採用的是迴歸分析的方法。研究認為2007年上海新建商品住宅價格小幅上漲，上漲幅度高於2006年，但低於上海市GDP的增長幅度和人均可支配收入的增長幅度。房地產調控政策對上海的新建商品住宅的價格水平作用影響十分明顯。
支撐上海新建商品住宅價格小幅上漲的主要理由是：
儘管上海連續兩年房地產價格調控作用明顯，但其影響力只限於長三角地區，全國大部分地區的房價依然堅挺，只不過是漲幅回落。全國的商品房價格態勢對上海商品房價格具有回拉作用；
上海商品房中的辦公樓、商鋪、工業廠房的價格水平近幾年一直保持高位運行，對商品住宅的價格有牽制作用；
上海的土地價格依然堅挺，鋼材、水泥、木材等建築材料價格不見回落，商品房開發要素成本沒有下跌空間；
上海新建商品的裝修比例逐年提高，毛坯房的比例逐年下降；
2007年中央各部對房地產調控的後續政策出臺是可以預見的，這些政策的出臺將有效的壓制上海商品住宅價格高企的動力。
2、2007年上海市五個區域新建商品住宅價格走勢預測
研究認為，2007年上海市五個環線中，除中外環和郊環外兩個環線銷售價格下跌，其他三個環線銷售價格將出現上漲。
由於住宅市場的投資和投機性需求被抑制、市場預期看跌、未來郊環外將有大量商品住宅上市等因素，引發購房者持幣觀望，從而造成中外環和郊環外價格的走低；市場依然有一定剛性需求的存在，內中環和外郊環商品住宅的銷售價格，由於區位和價格具有比較優勢，而對市場波動有一定的抗跌性。
八、2007年上海辦公市場價格走勢預測
本項預測採用的是多項式的預測方法。
2002-2006年，上海市辦公樓銷售價格表現出先揚後抑的態勢，在2004年達到最高點15782元/平方米的價格後，略有降低；研究預測2007年的辦公價格將重新走高，出售價格預測值為14186元/平方米，出租價格預測值為1.18美元/天/平方米。
2007年上海市辦公樓出售和出租兩種價格上漲主要基於以下原因：
較低的辦公樓空置率維持了辦公樓價格
上海甲級寫字樓在2006年初的空置率為5%，第三季度下降至2.45%，其中，商務區集中的盧灣、靜安和長寧的空置率更是達到2.0%的空置率。
土地成本推高辦公樓價格
根據上海市2005年土地使用權出讓公告掛牌交易結果估算，2005年的中心城區辦公用途的土地平均單價為11400元/平方米；根據上海市2006年1-3號土地掛牌交易結果公示，2006年中心城區用於辦公用途的土地價格呈現上漲趨勢，平均單價達到12500元/平方米，其中，徐匯區大木橋路140街坊地塊單價高達22502元/平方米；拿地成本的增加勢必造成辦公樓價格的走高。
旺盛市場需求抬升辦公樓價格
2006年上海甲級辦公樓的供應量較小，而金融業快速擴容、專業服務型公司吸納、基金大規模收購辦公樓，造成需求旺盛租金高漲。
九、2007年上海市商業營業用房價格走勢預測
本項預測採用的是多項式和平均移動的預測方法，取其中值。
研究認為2007年的商業營業用房的銷售價格將延續前幾年持續上漲的態勢，預計2007年的銷售價格同比上漲14.5%，達到11894元/平方米。
2007年商業營業用房銷售價格將持續上漲的動力來源於：
中外資企業在上海加大零售商業的拓展力度，和記黃浦在上海建設物流中心；瑞士"狐狸城"在松江設立大型購物中心，家樂福、百安居、宜家、易初蓮花和沃爾瑪等大型零售業在上海發力擴張；
上海商業店鋪已成為民間資本進行房地產投資的熱捧重點；
上海市商圈不斷外延，中心商圈不斷成熟，郊區商圈也獲得很大發展，商業形態的成熟和不斷的商機的出現，提供商業營業用房銷售價格上漲的原動力；
近幾年隨着上海市人均消費水平的提高，對於商業消費的場所面積、品質和質量有大的提高，要求與之對應的商業營業用房自身水平的提升，導致商業營業用房建造成本和運營成本的增加，推高商業營業用房的銷售價格。