各位房地產同行、各位媒體界的朋友們，感謝主辦單位的邀請，我有機會到濟南來跟各位同行、各位朋友們探討一下當前中國房地產業宏觀發展的情況。
我想跟大家探討一下“我國住宅發展進入積極創建和諧人居的新階段”。我們的住宅建設有了長足的進步，表現在三個方面：
從理念上看，出現了“親情住宅”、綠色住宅”、健康住宅、生態住宅等現代的住宅開發理念。
從規模上看，隨着城市化加快和城市規劃理念的更新，住宅郊區化的趨勢越來越明顯，住宅小區大型化和規模化越來越凸顯，許多達到城市級規模的主區已不能沿用住宅小區的概念，簡直就是造一座小城鎮。從開發建設上，無論是規劃設計建築結構、住宅造型、材料設備、工程施工、裝飾裝修等等都有了明顯進步，靚麗的新主區如雨後船孫微微城市的風景大觀。我記得我在房地產工作的時候，我到濟南燕子山小區參觀過，在當時是一個非常高水平的住宅小區，當然經過十幾年的發展，小區越來越好了，再此基礎上，2005年以來我國房地產業進入了積極創建可持續發展的和諧人居的新階段。
產生這個劃時代進步的大背景我認為是我們創建和諧的主題，這是我們住宅建設一個劃時代的進步。這個背景是中國共產黨十六屆四中全會於2004年9月19日通過的《中共中央關於加強黨的執政能力建設的決定五》中提出了構建和諧社會的偉大戰略決策。
2005年3月12日舉行的中央人口資源環境工作座談會上，胡錦濤總書記提出要努力建設資源節約型、環境友好型的社會，從而指明瞭我國經濟社會發展的正確方向，也對人居環境和住宅建設提出了更高的要求。積極創建可持續發展的和諧人居是構建和諧社會的重要內容，是城鄉規劃建設、管理工作的重要目標，也是住宅小區開發工作的新理念，跨越新臺階的必由之路。
我想對和諧人居的概念做一個探討，可持續發展的和諧人居至少蘊含四層意思：一、人與人之間的和諧，二、人與自然界之間的和諧，三、精神文明與物質文明之間的和諧，四、住宅小區與城市之間的和諧。
下面我把這四個方面，對和諧人居做一些粗淺的探討。
一、建設親情住宅小區促進人與人之間的和諧。
促進人與人之間的和諧，涉及到人居建設的許多方面，其中維繫和增進家庭、鄰里、社區的親情無疑是一個重要的方面。
親情是人類社會從遠古就有的一種最為原始的，也最為綿長的情感。一個人來到人世之後，便有了他與父母親及與父母親有血緣關係的親緣關係的親人，於是有了漫漫人生路上享受、同呼吸共命運的經歷與責任，於是有了親情。
親情也往往推及到沒有血緣、親緣關係的人身上，於是又有了不是親人勝似親人的說法，其中包括鄰里關係，俗話說“遠親不如近鄰”可見鄰里之間的關係很重要。
同時住宅小區的大量建設引發了物業管理這一新興行業，並在居民生活中發揮越來越大的作用。因而物業管理機構的充滿親情的各項服務日益顯得重要和不可缺失。
必須指出親情是一種屬於精神領域的形態，既要求看到有“人之初、性本善”的親情本性一滿，又要考慮有“性相近、習相遠”的親情變化的一面，因此我們要努力解決“習相遠”的變化，因此一方面要通過提倡和教育來弘揚親情，另一方面親情住宅小區是一種以微細和增進家庭親情、鄰里親情、社區親情為目標追求的精神倡導與物質保證相結合的新理念的社區。
建設親情住宅小區，總起來說是為了適應以下三個方面的需要。
（一）、建設親情住宅小區是構建和諧社會的需要，家庭組織是我國社會的軸心，古人說過，家為邦本，本固棒邦寧，都是強調家庭和社會息息相關，家庭是根本，家庭和了，社會才能和諧。住宅小區是家庭的載體，因而也是社會的基礎，這是不言而喻的。因此建設親情住宅小區是構建和諧社會的一項重要的基礎性的工作。
（二）、建設親情住宅小區是適應年齡結構和家庭結構變化的需要。從年齡結構看，我們人口年齡結構已經進入老年型。60歲以上老人已佔總人口的11.03%，其中65歲以上佔7.69以上。在今後較長時期內我國60歲以上的人口將繼續以年均3.2%的速度增長。進入老年性社會以後，養老問題勢必日益突出，按照中國的傳統，居家養老應該是首選。據深圳市調查，56.4%的老人願意居家養老，15.4%老人選擇進入社區的日間護理中心，9.4%的老人願意近養老院，18.7%了老人表示無所謂。而且不同年齡性別、文化程度等的老人在養老的意願上沒有顯著的差異，家的觀念以及與子女在一起的願望是老人不願意進養老院的主要原因。由於子女的工作很忙，照顧老人的壓力很大，因此必須為有老人的家庭儘可能的提供居家條件和社區服務。從家庭結構看，總的趨勢是由結構複雜，規模龐大的家庭向結構簡單的核心家庭轉化。其中三代直系家庭相對穩定，夫婦核心家庭顯著增加，隔代直系家庭增長率最高，標準核心家庭有所下降，今後一段時候中國家庭結構總體上將繼續這樣一種狀態。
住宅小區的建設必須適應年齡結構和家庭結構發生的這些變化，除了要有適合兩代人居住、三代人居住的戶型以外，尤其是要解決分開生活的老人和子女的就一居住問題。最好是保持一碗湯的距離，即子女將一碗熱湯送到老人的住處不至於冷掉，這樣既可滿足分開居住的習慣，又有利於老人和子女之間的適時的照應。住宅開發建設適合舉家養老的居住社區親情住宅小區，把老年住宅蓋到普通住宅小區中來。
（三）、建設親情社區是適應住宅高層化的需要。由於我國人口眾多，土地相對不足的國情，住宅向多層、高層發展是勢所必然，但隨之而來的問題是，一般的住宅樓難以滿足老年人的特殊居住需求，下樓難等諸多生活不變使老年人望樓生畏，同時住宅樓宇化高層化以後，鄰里之間的交往也大為減少。這也促使我們要大力倡導親情區。
親情住宅小區既是要着眼於精神倡導培育，更要着眼物質方面的切實戶型規劃、設計，要設計兩代人或多代人同住一個住小區有合有分的要求。
在住宅小區內專門設立老年住宅樓，與子女就近居住，可層位“近居型”。在一棟住宅樓內專門設立老年戶型，與子女相鄰居住，可成為“鄰居型”。在一套住宅裏有專門設立老年居室“合居型心”。
現在的小區完全有條件做這樣的規劃設計。親情不僅是老年人需要，也是子女人的共同追求。一些購房者之所以熱衷於購買複式、錯層、躍層結構的住宅，其出發點之一就是為了能與老人一起住。但是由於這些戶型在設計和裝修時沒有考慮老年人的要求，使用起來十分不便。有的購買者買了相鄰的兩套房，但由於給老人住的那套房沒有“適老”設計和裝修，同樣也不好使用。
因此，供老人住的房子要充分考慮老人的生理、心理和行為特點，達到舒適、方便、安全。
新加坡老年住宅設計的要點：
1、住宅入口處面積適當增大，地面平坦，便於輪椅通過，並在老人經過處預留安裝扶手的埋件。
2、門的寬度適當增加，使輪椅可以的通行。
3、室內地面平坦，沒有高差，特別是一個踏步的高差，不設門檻等障礙物。因為老人容易喪失平衡感覺，有這種高差時，老人容易摔跤，且不便輪椅通行。
4、廚房和衛生間的面積適當加大，便於坐凳或坐輪椅使用。
5、老人容易大小便失禁，廁所要靠近臥室，並設長明燈。
6、老人身高會縮短，有時可達6-7釐米。
7、老人容易摔打，地面和魚池地步都要防滑。浴池、廁所、樓梯和走兩側都要設扶手，浴池設有音響傳感器，改變方向和高矮的地方用了鮮豔顯眼色彩。
8、老人視覺功能下降，房間照度提高2倍以上。
9、老人不適應眩光，要加以抑制。
10、老人聽力降低，要提高報警聲響。
11、廁所採用推拉門，廚房洗滌臺、竈臺，以便衛生間西面等下面凹進，以便老人可以坐下把腿伸進去操作。
13、煤氣燈各種開關上的字很大，以利老人辨識。
14、樓梯道適當加寬，以便安裝升降椅。
每個美國有多種老年住宅模式，其中有一種很具特色的可調換居住的老年人居住小區。小區內分別設有“健康老年人住宅”、“有醫療設施的老年人住宅”以及“有特別看護的老年人住宅”。根據老年人年齡和健康狀況的變化，可以調換不同類型的老年住宅，以保證老年人終其一生都能在他熟悉和認同的某一個小區內居住。這個設計就更加體貼周到了，也可以引進到我們的親情小區中來。
在增進鄰里親情方面，要着重規劃設計好交往場所，特別是庭院院落的休憩設施。現代生活方式中互相“串門兒”的少了，應該增強戶外的場所。
建設“親情住宅小區”是時代的要求，是市場的期盼。根據親情住宅小區試點的經驗，除了開發商、規劃設計人員要對親情住宅小區關注更大的熱忱以外，還需要政府加以提倡和制訂一些建造和購買老年住宅的鼓勵政策。
目前，北京、上海、江蘇、浙江的一些住宅小區已經參加了“建設親情住宅小區試點”活動，並受到住戶的熱烈歡迎。我們希望看到更多的“親情住宅小區”開發項目，使其成為住宅小區開發的一個新風尚、新亮點。
二、堅持環境友好和資源節約促進人與自然界之間的和諧
人居環境的優劣有多元衡量指標，而首先要考慮的是環境友好和資源節約。既要提倡“以人為本”又要提倡“天人合一”。
“以人為本”是就一切舉措實施都要為人的健康、舒適着想，為豐富人們的物質生活和精神生活着想。在居住區的規劃、設計、感覺中全力關注人性空間的營造，滿足人的生理、心理和社會行為的需求，包括對居住的生態型、舒適型、安全性、私密性、歸屬感、社會環境、文化品位的需求等等。
我着重講歸屬感。我們現在住的小區，仍然是排排房。這個不利於居民的歸屬感。所以，應該多造一些圍合式的住宅小區。圍合式的要考慮東西朝向，實際上圍合式可以把各種造型形式如塔樓、L型的樓組合起來，這樣居民的歸屬感會更強一些。
“天人合一”原本是《易》學中的一個重要概念。董仲舒說：天亦有喜怒之氣、哀樂之心，與人相輔。“以類合之、天人一也”。周敦頤、邵雍則說：人的仁義禮智本性是天所賦予的，人世的秩序是天的秩序的父本。他們都認為是“天”與“人”是緊密相連、不可分割的。到今天，天人合一又被賦予了人與自然和諧、保護環境、可持續發展等等新的意義。把“天”字解釋為“大自然”、“造化”闡明“自然”與“人”是相通的、統一的。
有些古文專家對“天人合一”的解釋，他們查了很多的古文的解釋，就是沒有把“天”解釋成大自然、“造化”等等。現在的解釋和古人的解釋不一樣。
“以人為本”和“天人合一”應聯在一起講，構成對和諧人居的完整要求。在居住區建設中，既要求重視人文環境的營造，又要重視自然環境的保護、利用和改善，做到人文環境與自然環境的和諧、融合。
（一）要按照建設“環境友好型社會”的要求來建設人居環境。
城市、村莊和住宅小區是人類與其周圍環境相互作用、特別是人類適應和改造自然所形成的不同規模的人工生態系統。人類對人居環境始終發揮着主導作用。
要運用生態學的原理，如互惠共生、生態物種多樣性、物種競爭、化學互感作用等等，來強化城市、村莊和住宅小區這些人工生態系統的自然性。
人居生態環境應當包括室內生態環境和室外生態環境。
室內生態環境方面：在住宅規劃設計中，有關宜人居住面積、建築結構、平面佈局、功能分區、日照、通風、保溫、隔熱、隔音，以及建築材料、裝修等方面的技術規範指標，實際上也都是生態指標。
室外生態環境方面：最重要的是大氣、水體、土壤的質量，以及住區的容積率、建築密度、建築物間距等等，尤其要充分重視和發揮綠色植被的造氧、降溫、增適、滯塵、殺菌、林蔭、減噪等方面的綜合功能。已形成共識的是：喬木的生態功能優於草坪，喬、灌、草相結合的三元結構綠地優化單一結構的綠地。很多小區綠化也可以，但是種的都是比較矮的綠地，整個小區裏沒有綠蔭。
目前，住宅小區中的人造水景如意日益多了起來，伴隨而來的是水污染防治的任務加重了。因此，條件具備的可做水景，條件不具備的則不要硬做，寧可多種些大樹。
（二）按照建設資源節約型社會的要求來建設人居環境。
節約資源是保證我國經濟、社會和人居環境可的根本性戰略，是實現人與自然的和諧社會。
中國地大物博，但人口眾多，資源、能源的人均佔有率很低。只有從現在起建設節約型社會，合理利用和節約使用人居環境中的各個資源因素，才能保證我國經濟社會和人居環境的可持續發展。
節約資源是實現人與自然界和諧相處的重要方面，是保證我國經濟、社會和人居環境可持續比較的根本性戰略。當前，重點是做好節能、節水、節材、節地工作。
國家要求，到2010年新建築要全部達到節能、省地的設計目標，實現節能50%；同時，逐步開展既有建築的節能改造。城鄉新增建設用地佔用耕地的增長幅度要在現有基礎上力爭減少20%；基本控制由於新建建築和大量使用粘土所導致的耕地下降趨勢。
實現“四節”目標，要採取多種途徑：
在建築節能方面，採用分戶獨立供暖供熱系統、地板輻射採暖，戶式中央空調與中央新風系統；採用建築圍戶結構新技術，包括符合牆體外圍護結構、節能門窗、屋頂保溫隔熱等新技術；並積極推廣新型能源和可再生能源，如太陽能地熱等。外遮陽技術也應重新受到重視。
在建築節水方面。採用節水器具，實行污水再生利用（如中水回用）和雨水蒐集利用，用作一般生活用水、消防、溪水、綠化澆灌和水景補給能源。
在建築節材方面：積極探索和使用採用新型建築體系，推廣高性能、低材耗、可再生循環利用的建築材料。並注意因地制宜，就地取材。
在建築節地方面：國家已確定是提高建築的容積率，適當提高公共建築的建築密度，在符合健康衛生和節能採光標準的前提下，合理確定居住建築的建築密度和容積率的政策，並重新審視低密度住宅和別墅住宅。
在“四節”工作中，要重視有關技術措施的配套應用。
節能是當前綠色建築發展的核心內容。節能作用中最重要的是保溫隔熱。越是保溫隔熱性能好的建築就越是節能率高、舒適度好的建築。但採用單向節能技術措施往往難以奏效，要對建築“從頭到腳”採取配套技術措施。從屋頂到地板，從外牆、分戶牆到門窗，都要採用適當的保溫隔熱措施。
特別要關注門窗的保溫隔熱。目前，外窗戶越開越大，落地窗隨處可見，成為傳熱和散熱的突破口，比外牆的保溫隔熱更加重要。國外節能門窗的節能手段包括低輻射玻璃、惰性氣體充填雙層玻璃、陽光控制膜玻璃和暖延邊技術等。並將節能的重點放在窗戶整體（整窗）節能上。
同時，也不可忽視外遮陽技術、如百頁窗、窗戶外遮陽屋頂遮陽、外牆遮陽等等，效果既好，造價亦低，尤其適用於我國南方地區的建築。
節能的本質是在建築的全壽命週期裏減少能源的消耗和提高能源的利用率。而對於不同檔次的住宅而言，考慮到建造成本，節能措施應區別對待。高檔住宅可以採用先進技術和高級設備，一方面降低能耗，一方面提高能源的利用率，抵擋住宅則以降低能耗為核心，走低成本路子；中檔住宅可酌情兼容中、低兩檔的一些措施。
既要採用節能措施，又要控制開發成本。兩者兼顧的辦法之一就是進行“精細化設計”。即在個性化的定位、定性分析的基礎上，再通過計算機模擬定量化，驚喜地控制到每一層、不同朝向和不同部位。不同樓層、不同朝向和不同部位可以採用不同的節能措施。這樣就可以儘量降低造價成本。
（三）要注重經濟提到要重新、效用原則
胡錦濤總書記提出的榮辱觀中有一條是“以艱苦奮鬥為榮，以驕奢淫逸為恥”。結合我們的工作實際，無論是城市建設還是住宅小區開發，都應該講“經濟效用”。
“經濟”，就是要求以較少的耗費獲得較大成果。“效用”則是指消費者從商品消費中所獲得的滿足程度。滿足的程度越大，效用就越好。
一方面要考慮成本的經濟性，另一方面要考慮建成使用後入戶成本的經濟性。 住宅小區的景觀，要崇尚自然、提倡樸素。不宜搞大草坪、噴泉、奇花異草、名貴建材等等，因為其建造成本和維護成本都很高，不符合經濟效用的原則。
中心花園決不能當成城市公園來建設，應以綠化為主，適當點綴一些山石和建築小品，不能過於鋪張，以免建中購房者的經濟負擔。
中心花園的尺度一定要適當。如果搞得太大，既增加了建造成本和維護成本，不利於節省用地，又影響了景觀的“均好性”和“入窗率”，特別是大型住宅小區，住在周邊的居民難以獲得享受中心花園美景的滿足感。應該提倡“強化庭院景觀，弱化中心花園”的理念。
可喜的是，很多的小區已經採用了這樣的設計理念，中心花園搞得不是很大。同時也不能夠盲目地光種大樹，有的小區為了迅速地綠化，把一些成活的大樹搬過來，如果一次技術不過關，大樹非常容易死。種的時候從樹苗種起，種一些大樹冠的樹就可以了，居民也不要求一來就是有大樹的小區。同時要就地取材，讓石材、竹材等鄉土建材登上住宅小區的大雅之堂。
過去有一種誤區，似乎住宅小區只能講“高尚”、“豪華”、“尊貴”等等，一講經濟效用，似乎檔次就矮了半截，實際上經濟效用與高水平、高檔次、高品質不矛盾，與美觀也不矛盾。一些發達國家的居住區的景觀都比較樸素自然。
例如，美國洛杉磯的比華利山莊高檔住宅區和費城華盛頓之間的一個高檔住宅區。前者除馬路兩邊綠樹成蔭以外，沒有其它裝飾。後者的中心花園也只有一小片樹林和一座簡單的金屬雕塑，景觀以綠色植被為主。但它們的建築都很精美典雅，小區裏的道路也很寬敞，適應了汽車時代。
又如，日本福岡是蘭島新開發的住宅區，規劃設計理念“喚醒生命的力量”。着重創造日漸的輕鬆和諧的人際關係，自然地搭建交流的橋樑。
三、剛剛提高重視文明的傳承促進物質文明與精神文明之間的和諧，
四、建設開放型住宅小區，促進住宅小區與城市之間的和諧。
長期以來，由於住宅小區規模較小，一般都是採取“封閉式”模式，築起圍牆，自成體系，與社會的聯繫僅僅靠一兩個出口，住宅小區雖在城市卻於城市。
現在，小區規模越來越大，有的甚至達到了小城鎮級的人口規模。“封閉式小區模式越來越不適應規模住去區和現代城市的要求。如某城市的區域性住區開發，各小區均採用圍牆式封閉規劃，由於小區之間沒有主幹路或支幹路相聯絡。結果，雖然單個小區都建設得很好，而區域主幹路卻出現了嚴重的交通問題，導致生活不便，區域吸引力下降。這說明以往“城堡式”的開發模式月越來越不適應了。
必須提倡“融入城市”的開放式的小區開發理念。
（一）道路設施的銜接。
（二）公共設施的共享。
（三）小區景觀的共享。
（四）劃小管理單位。
【提問】審視低密度的住宅，住宅密度太低的話，房子的採光、通風以及私密性程度帶來不利的影響？這是否與您開始所說的以人為本、和諧人居相牴觸呢？
【張元端】重新審視低密度，要有一個度。比如別墅小區，一棟樓佔地多少多少，顯然不合適。可是，別墅太密了，又不像個別墅。所以，低密度問題為什麼要重新審視？就是在SARS非典之後，開始審視。很多的小區就搞了低密度。現在我們重新審視低密度。
【提問】您剛剛說的一個新課題就是做一個開放型的小區，把會所、小區內的公共設施對外開放，據我所知，一些小區的實際情況是把公共設施和會所作為小區居民的特殊權利，如果建設開放型小區的話是不是無形之中把小區業主的權利剝奪了呢？
【張元端】過去是為小區裏住戶搞的，以前的開發理念不一定是對的。會館不一定搞在小區的中央部位，也可以搞到小區的邊上。這樣又供小區內部使用、又供小區外部使用，這對會所的經營有好處，對於小區住戶的特權的強調沒有太大必要，對於住戶來講沒有太大的實際意義。相反，會所經營得好，費用降低了，對小區的居住有好處。