2005年被專業人士稱為商業地產年，延續到2006年，商業地產的勢頭依然不減，與以往相比，近兩年商業地產有兩個最明顯的特點：一是開發規模之“大”，二是市場形勢之“火”，這兩點都是前所未有的。

　　商業地產開發規模之“大”，少則十幾萬平方米，多則幾十甚至上百萬平方米。據不完全統計，目前國內有200多個面積在10萬平方米以上、投入資金動輒數十億的Shop-pingMall項目正在緊鑼密鼓地建設中。無論從數量還是從規模上，中國的ShoppingMall都堪稱世界第一。

　　商業地產市場形勢之“火”，讓人感覺到地產界的繁榮景象。即便是2003年在SARS肆意橫行的情況下，商業地產也逆市而上一線飄紅，部分城市商鋪價格一漲再漲，銷售形勢看好，形成了一股搶購熱潮。如北京珠江帝景歐洲風情商業走廊底商鋪位遭到搶購，單價從1.9萬元飆升到3萬元，開發商日進2億元；上海聖德娜購物中心，底層商鋪年租金每平方米超過1.8萬元，其售價則達每平方米7.8萬元。

　　在商業地產繁榮景象的背後，其實有很多亟待解決或困惑人心的問題，真的是什麼地方都適於做商鋪嗎(現實情況是，幾乎絕大多數項目都沒有考慮是否適合的問題，發展商從商業利益最大化的前提出發，多多少少都要做一些商鋪)。

　　商業地產市場有多大？什麼人都可以開發商業地產嗎？商鋪都能賣出去嗎？即使賣出去就算成功了嗎？今後的經營管理問題是否應該由發展商來負責？這一系列的問題，需要我們進行深入地思考，否則商業地產之“火”只是一股“虛火”，繁榮景象也將是一場“海市蜃樓”，終將隨着泡沫的破滅而煙消雲散。

　　歸根結底，2005年商業地產之火爆形勢實質上是一種非理性的繁榮，按現時我國人均收入1000美元、美國人均收入3萬美元、香港人均收入2.4萬美元比較，我們的消費水平與其相比還有較大的差距，而建立在有效消費支撐之上的零售業現在還無法與發達國家或地區相提並論。

　　據2004年統計數據表明，我國前500家最大零售企業銷售額的總和不及美國WalMart一家銷售額的十分之一，而美國最大的購物中心Mallof American的規模為39萬平方米，我國超過此規模的恐怕不在少數。因此可以想像的是未來幾年內商鋪的嚴重積壓與商業地產發展商之間你死我活的激烈競爭，商業地產正在成為一個“勇敢者的遊戲”。

　　零售業成“發動機”

　　2006年商業地產的火爆絕非空穴來風，這與最近幾年媒體宣傳的跨國零售企業在中國大肆擴張、跑馬圈地的現象有關。

　　按照中國政府關於加入WTO的有關承諾，從2004年起零售業將全部對外開放，也就是無論內資外資，都將享有一視同仁的政策待遇。而在此之前，誰能搶得先機，佔據有利的商業網點，就會在競爭中形成絕對優勢，這是由於地理資源的稀缺性和唯一性所決定的。

　　跨國零售企業普遍看好未來中國的發展前景，因此都制定了相關的中國發展戰略，而商業網點佈局成為重中之重。Wal-Mart計劃2006年以前在中國開店50家，來自英國的著名建材超市B＆Q計劃2008年前在中國的30多個城市開設80家分店。

　　國內零售企業也不甘示弱，如華潤萬佳、天虹、新一佳、北京華聯、上海聯華也紛紛與外資零售企業搶佔資源，希望與其一決高下。

　　在這種情況下，掌握土地資源的發展商看到了在激烈的地址資源爭奪戰中蘊藏的商機，商業地產因此成為發展商手中的“香餑餑”，另一方面，小業主抱着與大型零售企業一起賺錢的期望而購買商鋪，從而造成商業地產市場形勢的火爆局面。

　　零售企業對於小業主來說，是一種信心保證，對於發展商而言，是推動商業地產開發的“發動機”。

　　商業地產的發展與零售業息息相關。零售業決定了商業地產的成敗，一個商業項目一旦招商成功，其商鋪必定旺銷，招商不成則很有可能滯銷甚至積壓多年。

　　從零售業的發展形勢來看，近幾年表現出強勁的發展勢頭，今後幾年仍將會有較大的發展空間，只要零售企業不停止擴張的步伐，商業地產就不會放慢向前發展的腳步，零售業給商業地產帶來了機會，也帶來了挑戰。

　　銷售模式亟待創新

　　一般來講，商業地產銷售模式包括整體轉讓、零散銷售、自由出租和返租銷售四種形式。

　　就目前整體形勢而言，前三種方式並不常用，因屬“常規武器”其效果並不佳，只有返租銷售是商業地產最常用的一種方式。

　　返租銷售也就是帶租約銷售，即先引進品牌商家，然後將商場劃分若干小面積產權商鋪銷售給眾多小業主，並保證給小業主7%至10%的定期租金回報，發展商即可在短期內回籠資金並獲得超額利潤，但這種利潤不是來源於推動商業地產發展的零售企業(因為租金非常低，單靠租金很難收回成本)，而是來源於眾多的小業主，這些小業主希望在跨國零售企業的帶動下通過物業升值或高租金獲得預期利潤，加之在現階段又有較高的返租回報，所以具有較強的吸引力，出現了前文所述的高價搶購現象。

　　這種模式使小業主獲得未來的長期收益，發展商通過高價出售物業不但獲得超額利潤，同時又迅速套現。零售企業以較低租金獲得物業使用權，降低了經營成本，表面看來商業地產是一種三方共贏的博弈。其實不然，因為三方共贏的基礎有賴於未來經營活動的穩定性，一旦未來經營不佳，那麼小業主的風險就顯現出來，實際上所有的風險都轉嫁給了小業主，這是一種典型的非均衡博弈。

　　當一個理智的消費者(投資者)進行投資時，無疑會看到這種模式的風險所在：由於商鋪產權發生轉移，作為第三方的商業經營管理機構要麼是發展商臨時成立的公司，要麼是專門聘請的專業管理公司，二者都不可能為發展商的承諾負責，因為物業租給大商家的租金非常之低，發展商不可能從中獲取相應的利潤，承諾給小業主的租金回報成為發展商的長期包袱，很有可能無法兌現先前承諾，尤其在經營狀態不佳的情況下，其風險更加巨大。

　　前幾年在深圳採取這種模式銷售的物業迄今為止尚未出現很成功的案例，部分問題已陸續顯現，今後還有可能出現更大的問題，所以2006年返租銷售方式受阻應該是這種銷售模式存在弊端的市場佐證。

　　在一個理性的市場環境下，商業地產銷售模式必然要有所創新。目前我國房地產信託基金正在醞釀之中，向專業化、規範化的銷售模式靠攏是一種必然結果。

　　進入“精”營時代

　　如果說2006年以前的商業地產是一種非理性的繁榮，那麼在此之後將會走向理性的繁榮，消費者、投資者越來越理性，市場也趨向於理性的發展態勢。

　　在理性的市場形勢下，以前那種靠粗放經營獲取暴利的時代一去不復返了，唯有精耕細作才有收穫。商業地產既是一個高投入、高風險、高回報的行業，同時又是一個需要多種專業緊密配合的複合行業。

　　與一般住宅開發不同，商業地產開發商必須依賴零售業、專業設計、投資行業等多方面的資源，而我國商業地產開發商大多數來源於住宅開發，對商業運作方面所知甚少，缺乏相應的專業經驗，與國外商業地產開發商有較大差距。現階段必須依賴有豐富經驗的專業公司的配合才能在激烈的市場競爭中取勝。商業地產開發商在未來應該是整合各類專業資源的“系統集成商”。

　　從商業地產運作流程來看，開發商在投資之前需要專業諮詢公司進行選址和可行性論證，投資諮詢公司進行項目融資和資本運作，以保證開發過程中的資金鍊不至於突然斷裂，需要專業的商業規劃設計公司參與前期設計，需要專業招商公司負責項目招商工作，需要中介代理公司負責銷售工作，需要商業經營管理公司負責以後的商業營運，甚至需要資產管理公司對企業資產或商業資產進行整合，提高資產的收益能力。

　　因此從某種意義上講，現代商業地產是一種集多種專業資源為一體的知識產業。