廣東房地産半年報告發布 近3年住宅首現供大于求

樓市總體量降價穩

住宅供求趨于平衡

概述

受房地産市場調控政策不斷強化，尤其是總體信貸政策持續收緊的影響，今年上半年廣東商品房銷售面積、銷售額同比下降12.1%和1.4%，總體呈現量降價穩的運行态勢；相比2017年珠三角與其他地區表現出的此消彼長，今年各地區商品房銷售市場的走勢基本趨同。上半年商品住宅新開工面積大于銷售面積，待售面積低位回升，供求關繫基本平衡；非住宅商品房待售面積持續增長，仍需探索加大去庫存力度。企業到位資金同比增速先抑後揚，土地購置面積同比增速穩步提升，房地産完成投資保持中高速增長，将有利于促進商品房市場供求關繫的基本平衡和房價水平的基本穩定。

房屋銷售量降價穩，地區走勢逐漸趨同

2018年上半年，廣東商品房銷售面積6562.38萬平方米，同比下降12.1%，降幅較第一季度擴大2.8個百分點；銷售金額8333.94億元，同比下降1.4%，降幅較第一季度擴大0.5個百分點；銷售均價12700元/平方米，同比增長12.1%，較第一季度提高2.8個百分點。按用途分，商品住宅銷售面積5637.24萬平方米，銷售金額6990.92億元，同比下降12.4%和0.2%；非住宅商品房銷售面積925.13萬平方米，銷售金額1343.02億元，同比下降10.0%和7.4%。商品住宅銷售均價12401元/平方米，同比增長14.0%；非住宅銷售均價14517元/平方米，同比增長2.9%。從單月數據看，今年上半年除5月外，其他月份商品房銷售面積均不及去年同期，市場總體表現為量降價穩的态勢。

分區域看，上半年珠三角地區商品房銷售面積4196.34萬平方米，銷售金額6687.68億元，同比下降15.7%和4.0%；銷售均價15937元/平方米，同比上漲13.9%。粵東西北商品房合計銷售面積2366.03萬平方米，銷售金額1646.26億元，同比分别下降5.0%和增長10.5%；銷售均價6958元/平方米，同比上漲16.3%。數據顯示，2017年以來，珠三角地區因多數城市加強市場調控，商品房銷售量同比處于負增長區間；粵東西北地區銷售量同比增速總體趨于回落。随着整體信貸政策的不斷收緊，以及庫存的持續消化，相比2017年珠三角與其他地區表現出的此消彼長，今年上半年的走勢則基本趨同。其中，珠三角地區銷售量同比降幅進一步擴大，粵北地區已進入負增長區間，東翼接近零增長，西翼的同比增速也呈加速回落态勢。

住宅庫存低位回升，土地購置由負轉正

從庫存情況看，截至今年6月期末，全省商品房待售面積5221.12萬平方米，同比下降3.2%；其中，商品住宅待售面積2576.61萬平方米，非住宅待售面積2644.51萬平方米，同比分别下降7.3%和增長1.0%。相比于2017年末，商品房待售面積增加232.54萬平方米，其中商品住宅待售面積增加161.86萬平方米。數據顯示，近三年廣東商品住宅待售面積持續下降，今年上半年低位回升，對于平抑房價過快上漲具有積極意義；非住宅待售面積自2013年以來總體上持續增長，仍需探索加大去庫存力度。

土地市場方面，今年上半年全省房地産企業新增入庫土地購置面積707.12萬平方米，成交價款567.68億元，同比分别增長6.0%和0.2%，較第一季度大幅提高46.9個和59.1個百分點；成交均價8028元/平方米，同比下降5.4%，降幅較第一季度收窄25個百分點。數據顯示，随着各熱點城市加快土地供應節奏，上半年廣東房地産企業土地購置面積和土地成交價款同比增速穩步提升並由負轉正，土地成交均價也有所回落，将有利于促進商品房市場供求關繫的基本平衡和房價水平的基本穩定。

投資建設運行平穩，住宅供求基本平衡

從房地産投資情況看，上半年全省完成投資6454.56億元，同比增長20.2%，較一季度回落2.7個百分點，仍保持較高的增長水平。從投資構成看，建安工程投資3995.83億元，占總投資額的61.9%，同比增長0.4%；設備工器具購置59.15億元，同比增長14.1%；兩者合計拉動房地産總體投資增長0.4個百分點。土地購置費2006.71億元，占總投資額的31.1%，同比大幅增長101.3%，拉動房地産總體投資增長18.8個百分點。數據顯示，今年上半年房地産投資的增長主要由土地購置費拉動，其對房地産投資的貢獻率高達93.1%，高于上年同期71.5個百分點；而建安工程和設備購置對房地産投資的貢獻率僅為2.3%，比上年同期大幅下降70.9個百分點，意味着今年房地産完成投資對于上下遊相關産業的拉動效應遠不及上年同期。

從開發建設情況看，今年上半年全省商品房新開工面積9085.90萬平方米，同比增長13.4%。其中，商品住宅新開工面積6479.54萬平方米，同比增長17.8%。數據顯示，過去3年廣東商品住宅的新開工面積總體低于同期銷售面積，市場呈現明顯的供不應求态勢。随着新開工量的較快增長，今年上半年全省商品住宅新開工面積與銷售面積的比值已達1.15:1，為2015年以來最高值。其中粵北、粵東和珠三角地區的供求比均超過1.1:1，比值最低的粵西地區為1.05:1，各地區商品住宅的供求關繫均已基本平衡。

從資金情況看，上半年全省房地産開發企業到位資金10325.31億元，同比增長7.2%，較第一季度提高4.2個百分點。從資金來源看，自籌資金2638.20億元，定金及預收款3397.00億元，同比分别增長4.2%和15.8%，增速較第一季度提高2.7個和0.3個百分點；國内貸款2213.37億元，同比增長5.0%，增速較第一季度下降2.1個百分點；個人按揭貸款1459.82億元，同比下降6.2%，降幅較第一季度擴大0.2個百分點。數據反映，上半年到位資金同比增速呈現先抑後揚的态勢，當前資金狀況較年初總體有所改善。但與此同時，受房地産信貸政策持續收緊影響，企業國内貸款增速相比2017年大幅回落，個人按揭貸款增速持續負增長，企業到位資金總體增速主要由定金及預收款支撐。

市場展望

受房地産市場調控政策不斷強化，尤其是總體信貸政策持續收緊的影響，今年上半年廣東商品房銷售市場總體呈現量降價穩的運行态勢。展望下半年，政策環境尤其是貨币信貸政策仍是影響市場走勢的重要因素。

從金融環境看，7月23日的國務院常務會議強調，在保持宏觀政策穩定的同時，财政金融政策要協同發力，積極财政政策要更加積極，穩健的貨币政策要松緊适度，為下半年的宏觀政策定下了基調。與此同時，央行近期頻繁向市場投放資金，緩解社會資金壓力。下半年或将呈現财政政策和貨币政策雙寬松的局面，這對于資金密集型行業而言，有着積極的利好作用。

但從房地産調控政策看，各級政府将堅持房地産市場調控目標不動搖、調控力度不放松，切實将“房子是用來住、不是用來炒”的定位落到實處。而今年下半年，住建部等七部委将持續開展治理房地産市場亂象專項行動，将有力打擊市場中的投機炒作行為。随着市場秩序進一步規範化，市場的過度投資行為将得到有效遏制，進而影響市場供求的關繫，房價水平也将更多的取決于具有真正的居住需求群體的購買力。當前廣東各地區商品住宅的供求關繫已基本平衡，且近一年多來房貸利率持續上浮，對于市場需求的釋放呈現日益明顯的抑制作用，預計下半年商品房銷售量同比仍将繼續保持負增長，房價漲幅或将趨于回落。

開發投資方面，過去兩年廣東商品房市場總體暢旺，行業資金狀況較為寬裕，為後續新增投資建設奠定了基礎。但從資金到位情況看，目前主要由購房者定金及預收款支撐。若下半年延續當前的住房信貸政策，且各種違規進入房地産市場的資金得到限制，則企業的資金壓力将日益凸顯，投資建設同比增速存在回落下行的壓力。

綜上分析，下半年廣東商品房市場供求關繫将逐漸趨于寬松，建議房地産企業積極響應國家政策，主動加強企業社會責任和信用建設，自覺接受社會和消費者監督，規範企業和從業人員的經營行為，共同維護市場持續平穩健康發展；深入貫徹習近平新時代中國特色社會主義生态文明思想，大力發展綠色住區、綠色建築，嚴保産品和服務質量；加快銷售回籠資金，加強企業資金流管控；以産城融合、高品質開發等為發展理念，結合鄉村振興戰略，拓展鄉村地産、産業地産、現代農業地産、住房租賃服務等新業态和新業務。