樓市銷售逆勢反彈,房住不炒切莫輕慢

观点地产网

2018-06-29 16:12

  • 在房價水平持續高企、信貸政策不斷收緊及結構性去杠杆穩步推進等背景之下,預計市場仍将繼續調整。

    1-5月,在調控政策日益嚴厲的背景下,廣東商品房銷售面積、銷售額同比增速呈現逆勢反彈,凸顯調控政策仍有進一步完善的空間;企業資金狀況有所改善,房地産完成投資、新開工面積同比增速繼續回落,土地購置面積和成交價款同比降幅持續收窄,反映企業對後市謹慎樂觀。

    在房價水平持續高企、信貸政策不斷收緊及結構性去杠杆穩步推進等背景之下,預計市場仍将繼續調整。

    1.銷售指标逆勢反彈,調控政策有待完善

    2018年1-5月,廣東商品房銷售面積4907.93萬平方米,同比下降10.5%,降幅較1-4月收窄3.7個百分點;銷售金額6198.52億元,同比增長0.6%,較1-4月提高3.3個百分點;商品房銷售均價12630元/平方米,同比上漲12.3%。

    按用途分,商品住宅銷售面積4269.03萬平方米,銷售金額5226.54億元,同比分别下降10.7%和增長1.6%;非住宅商品房銷售面積638.65萬平方米,銷售金額971.61億元,同比下降9.3%和4.5%,降幅均有所收窄。商品住宅銷售均價12243元/平方米,同比上漲13.7%;非住宅銷售均價15213元/平方米,同比上漲5.3%。

    分區域看,珠三角地區商品房銷售面積3031.16萬平方米,銷售金額4918.96億元,同比下降15.7%和3.1%;銷售均價16228元/平方米,同比上漲14.9%。粵東西北商品房合計銷售面積1873.81萬平方米,銷售金額1277.29億元,同比分别下降0.8%和增長17.3%,銷售均價6817元/平方米,同比上漲18.2%。數據顯示,東西兩翼銷售量同比增速持續回落,珠三角和粵北地區降幅有所收窄。

    5月商品房銷售數據出現反彈,這既與市場需求仍然旺盛有關,也與重點城市嚴控房價過快上漲相聯。為遏制房價過快上漲,熱點城市普遍對新建商品住宅采取政府指導價等限價措施,出現新房相對二手住房價格更低,從而促使購房需求加速釋放。

    從珠三角城市新建商品住房和二手住宅均價的比較來看,除東莞、惠州外,均存在一定程度的“價格倒挂”。由此反映,直接的限價措施,一定程度上導緻了價格調節機制的失靈,也增加了調控難度。

    從庫存情況看,截至2018年5月期末,廣東商品房待售面積5248.15萬平方米,其中商品住宅待售面積2599.61萬平方米。與2017年末相比,商品房待售面積增加259.57萬平方米,其中住宅增加184.86萬平方米。

    但在當前熱點城市新房市場需要采取搖号競買的情況下,庫存不減反增不符常理,相當部分已認購的住宅可能因為限制網簽等而呈現為庫存。由此也反映,限制網簽的措施也有進一步改進的空間。

    2.資金狀況略有改善,投資建設繼續放緩

    1-5月全省房地産開發企業到位資金8164.64億元,同比增長6.9%,較1-4月提高4.7個百分點。其中,國内貸款1848.55億元,增長2.7%,增速較1-4月上升2.8個百分點;自籌資金2056.73億元,增長7.0%。定金及預收款2568.92億元,增長12.3%。個人按揭貸款1197.09億元,下降6.9%,降幅收窄2.8個百分點。數據反映,各資金來源增速有所提高或降幅收窄,行業資金狀況有所改善。

     

    投資建設方面,1-5月全省完成投資4657.06億元,同比增長18.8%,較1-4月繼續回落2.4個百分點。商品房新開工面積6824.65萬平方米,同比增長8.8%,增速較1-4月回落2.8個百分點;竣工面積3187.42萬平方米,同比增長4.4%,增速較1-4月提高2.3個百分點。

    土地市場方面,1-5月土地購置面積410.19萬平方米,同比下降16.1%;成交價款271.38億元,同比下降30.9%;成交均價6616元/平方米,同比下降17.6%。數據顯示,今年以來廣東房地産企業購置土地面積和土地成交價款同比降幅逐月縮小,反映出企業對後市仍持審慎樂觀的态度。

        盡管5月份商品房銷售指标呈現反彈,但從市場環境看,融360監測數據顯示,全國首套房貸款平均利率自2017年1月份起連續17個月上升,今年5月為5.60%,相當于基準利率的1.143倍,環比上升0.72%,同比上升18.39%;與此同時,部分重點城市的商業銀行也提高了首套和第二套房貸的首付比例,意味着個人購房者的購房門檻和購房成本在不斷提高。

    另一方面,不動産登記實現全國聯網,這對于提高調控政策的精準性将起重要作用,将是貫徹落實“房子是用來住、不是用來炒”的有力保障。今後,對于自住的首次購房和改善需求有望進一步得到保障,而投資、投機性需求将受到更為嚴格的限制。

    在房價水平持續高企、信貸政策不斷收緊及結構性去杠杆穩步推進等背景之下,預計商品房銷售市場仍将繼續調整。建議企業積極響應國家政策,理性定價、誠信經營,共同維護房地産市場平穩健康發展。

    撰文:廣東房協

    審校:徐耀輝

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