别墅MINI化的現象和本質

謝宇晗 近兩年，不斷有小戶型别墅項目涌現市場，並且，往往一入市就被一搶而空，像綠城·桃李春風（杭州）、泰禾·杭州院子（杭州）、華潤天合（廣州）等。我們看到别墅出現了MINI化的現象，這個現象出現的背後有哪些原因？合富輝煌建築設計研究部帶您透過現象看本質。

别墅MINI化現象

注：本文所研究的别墅是指獨門獨戶、有天有地的低層住宅産品，不含疊墅産品。

1.綠城：從桃花源到桃李春風

綠城早期的别墅多為大戶型産品，例如，綠城桃花源（2005年入市），主力産品建築面積為500-600㎡。然而，綠城桃李春風（2015年入市）橫空出世，建築面積僅為80-180㎡，掀起一股MINI别墅的熱銷風潮。

▼綠城桃花源

典型戶型：約483㎡（建面）六室四廳八衛，庭院面積約1000㎡

▼綠城桃李春風

典型戶型：83㎡（建面）兩室兩廳兩衛，庭院面積80-95㎡

2.泰禾院子：從中國院子到杭州院子

“院子繫”是泰禾集團的一個高端中式别墅産品線。中國院子（北京）(2009年入市）是泰禾院子繫列的第一個項目，主力産品建築面積為400-500㎡。然而，近年泰禾院子也出現MINI化。例如泰禾杭州院子（2016年入市），主力産品建築面積為150-200㎡。

▼泰禾中國院子

典型戶型：約400㎡（建面）五室三廳五衛，庭院面積約1000㎡

▼泰禾杭州院子

典型戶型：195㎡（建面）六室四廳八衛，庭院面積約100㎡

别墅MINI化的本質

原因1：中産階級已成為規模市場

據瑞信研究院的數據，若參考2015年美國對中産階級的定義，中國的中産階級數量已占全國成年人口的11%，按絕對值計算已是全球最多，達1億多人，而且數量還在迅速增長中。

原因2.中産階級對生活品質有一定追求

中産階級有獨特的價值觀和消費觀，生活不一定要奢華，但要有格調。MINI型的别墅圓了他們的别墅夢。

原因3.土地成本快速上升

據合富研究院監測數據，沿海地區樓面地價2015年同比上漲50%，2016年同比上漲110%以上。内部地區樓面地價2016年同比上漲約100%。

由于土地成本上升過快，産品單價随之高漲。但是，中産階級總價承受能力有限。面對這種形勢，開發商普遍采取的策略是将别墅産權面積做小來控總價。

原因4.MINI型别墅在土地成本與中産需求之間找到平衡

通過産品創新、高贈送，小面積産品也能擁有大天地，也能擁有較為舒适的空間。高性價比吸引着衆多購房者的目光。

例如泰禾杭州院子的小面積别墅，産權面積為195㎡，通過産品創新，高贈送，室内面積接近370㎡，達到了傳統别墅的面積尺度。

▲泰禾杭州院子戶型尺度分析

廣州中心區在售别墅MINI化現象初探

注：本文所定義中心區别墅是指，距離珠江新城雙子塔車程約15公里以内的項目。

廣州2016年中心區在售别墅項目有9個，按入市時間排序，可發現，2015年之前入市的項目建築面積大都為300㎡以上，2015年後面市的項目建築面積多為300㎡以下。可見廣州中心區别墅也出現了MINI化的趨勢。

廣州中心區2016年在售别墅項目産品規劃結構

數據來源：陽光家緣

標記合富輝煌Logo的項目為合富輝煌代理

結語

随着經濟的發展，我國中産階級在迅速壯大，擁有獨立庭院的常住别墅和旅遊度假别墅是衆多中産階級的夢想。由于土地成本不斷上升，低容積率項目越來越少，導致别墅單價不斷攀升。别墅的MINI化，正是抓住了這一波客戶需求和痛點。控制面積的同時提升空間附加值，既解決了客戶對總價的敏感，又滿足了他們對生活方式和空間的需求。

謝宇晗 觀點地産新媒體專欄作者 合富輝煌集團副總裁