多重因素推動一線樓市暴漲 政策走向是否由此生變？

當下的中國樓市，一線城市大漲，三、四線城市處于去庫存的寒冬，可謂“冰火兩重天”。這也成為此次兩會衆多代表委員和媒體記者關心的熱門話題。在一些代表委員看來，既要盡快抑制“一線城市”過快上漲，又要對“三、四線城市”去庫存，中國房地産業也面臨着前所未有的考驗。

是什麼造成一線城市“恐慌性”購房？去庫存的市場邏輯能否就此逆轉？政策走向是否将由此生變？仲量聯行認為，一線城市這波漲勢的基礎是樓市政策的持續放松，目前已經達到了一個臨界點。近期京滬等一線城市都在調研房價過快上漲問題，樓市政策基調有可能即将趨向收緊；而去庫存壓力較大的三、四線城市，依然要按“因城施策”的思路加快去庫存。

一線樓市暴漲的邏輯

仲量聯行中國區研究部總監周志鋒認為，各種樓市利好政策頻出，顯著提振了市場信心，是這輪回暖的基礎。2月16日央行發布的1月新增人民币貸款額已達到2.51萬億，創出單月信貸投放歷史新高，同比增加1.04萬億元，房地産按揭明顯增長。春節前夕，房貸新政重磅來襲，為中小城市樓市的去庫存給予金融方面的大力支持。此後，各省市陸續出台配套政策，力度空前，且政策出台速度明顯加快。“可以說，目前的樓市政策比過去十年里的任何時刻都要寬松，包括2009年的政策反轉時期。”周志鋒表示。

雖然各種利好政策一線城市相對受益有限，但由于購買力強、人口淨流入、庫存量低等多重因素影響，一線城市樓市更放大了這些利好因素，形成尤為熱烈的市場氛圍。再加上一線城市土地供應更是呈逐漸遞減的緊縮趨勢，這種房源總體稀缺的狀态更令市場容易被鼓動上漲。對于未來房價增長的預期突顯了當下購房的緊迫性，在媒體的放大下更催生“恐慌性”購房與日光盤現象頻現。

另外一個不容忽視的因素是，相比以往，目前愈加缺乏分散投資的渠道。仲量聯行華北區研究部總監麥哲文（Steven Mc Cord）認為，從全球投資客或财富階層的資産配置方向來看，由于經濟、就業以及服務業的增長在一線城市表現得更加集中，選擇一線城市房産進行資産配置成為财富階層的選擇。再加上持續的股市表現不佳，導致資金無處可去、投資標的物缺失，資金大量進入房地産市場、尤其是一二線樓市避險。

三四線樓市短期難回升

然而，一線及部分二線城市的火爆並不能代表全國樓市。現實情況是，中國樓市仍是一個雙軌市場，一線城市的購房勢頭非常強勁，二線城市的購房勢頭在逐步提升，而三、四線城市的房地産市場熱度還沒開始回升。

在一線城市，上漲先是六個多月前在深圳開始，然後上海在過去兩個多月中漲勢顯著；在這些市場，價格呈直線上升，這是過去十年里最快的一次上漲。這股漲勢已經蔓延到一些重要的1.5線和2線城市，南京、蘇州等長三角輻射市場的增長勢頭也在快速提升，甚至購房者已開始從這線城市轉戰周邊那些房價較低的城市。例如，購房需求已從蘇州蔓延到無錫，無錫市場上那些未售的庫存開始被市場去化。

但嚴峻的形勢依然存在于三、四線城市樓市，這些城市所積壓的庫存量占全國庫存量的比例仍然最大，且短時間内難以逆轉。“房地産供應過剩、人口向外遷移以及痛苦的經濟轉型，将是這些城市未來持續面臨的問題。”麥哲文認為，一些城市仍過度依賴制造業和基礎設施建造之類的“舊經濟”，還沒有轉型為依靠服務業和信息技術等的“新經濟”來拉動經濟的增長。這些城市進行的額外投資産生的回報非常少，增長放緩，因此沒有足夠的就業崗位來支撐住房需求的增加。

房價是否可控決定政策走向

對于近期的政策走向，我們可以看到一些給樓市降溫的政策言論，但是基本沒有提上實施的議程。3月15日，住建部部長陳政高出席全國人大記者會時，重申了此前的“五條措施”，同時表示“通過這次工作，通過網簽數據來看，已經取得一定成效。”

“政策制定者或許可以容忍一線城市房價的合理上漲，因為目前絕大部分的經濟活動集中在少數城市，而其他城市則沒有足夠的經濟活動。”周志鋒認為，政府較為理想的目標增長率應該在每年個位數增長，只要能控制在可容忍範圍之内，一般不會貿然幹預。政府甚至可能希望積極的市場情緒能夠蔓延到一線城市周邊的城市，因為這些城市積壓着大量庫存，需要通過去化這些庫存來恢復市場。

事實上，一線城市房價上漲也給人口分流帶來了一定積極作用。高企的房價迫使求職者和其他一些人，尤其是應屆畢業生，去房價沒有那麼高的城市定居，而不是完全集中在重要的一線城市定居。由于轉而定居在相對小型的城市，他們可以為這些市場創造住房需求並振興當地的建築業。去年上海和北京的人口增長非常少，不排除有一部分人難以承受高房價而離開這些城市，從這一點上來說是一個不錯的效果。