觀點意見：2016中國房地産的“驚喜與期待”

不管是精彩，還是平淡，2015年終究即将過去。展望2016，雖然經濟、政策、市場充滿了種種不确定性，但驚喜與期待正是出自于這種不确定性之中，各個細分物業市場仍然看點多多。

住宅關鍵詞：去庫存

2015年第四季度，包括習近平總書記與李克強總理針對房地産庫存的問題頻頻發聲，表明了政府對當前房地産狀況以及經濟全局的擔憂。在此背景下，房地産政策預計将會保持當前寬松态勢，考慮到今年“9·30”新政需要時間才能彰顯效果，未來出台新的寬松政策的預期日益強烈。

去庫存的關鍵是刺激需求，主要工具集中在金融和财稅兩方面。目前預期最強烈的是金融政策，包括房貸比例和公積金政策；财稅政策方面存在進一步減稅的可能，如二手房交易營業稅的進一步減免、購房貸款利息抵扣個稅政策等。此外，收儲商品房作保障房、舊改貨币化等手段，亦有可能作為儲備政策來增加市場購買需求。

由于目前樓市分化嚴重，一線及部分熱點二線城市成交火爆、房價地價攀升，大多數三四線城市則依舊庫存高企、去化乏力，樓市政策也将走“有保有壓”的分類調控之路。

京滬深幾個房價上漲迅猛、地王頻出的一線城市，恐怕将以控房價為主，包括信貸、财稅等各種刺激政策恐難惠及，甚至仍有政策收緊的可能，比如信貸審批在一線城市或将更加嚴格。

辦公樓關鍵詞：供應量

辦公樓随着金融改革的進一步深化，更多非傳統的金融細分行業将繼續支撐辦公樓的需求增長。

互聯網金融中的P2P行業或将進入深度的洗牌過程，一些資質完備、經營模式優良的企業将繼續做大做強。同時，需求有望進一步由一線城市向1.5線城市延展和深化。

以蘇州和武漢這兩個在2015年表現較為搶眼的城市為例，其甲級辦公樓市場在2015年的租賃淨吸納量分别達到約10萬與11萬平方米，同比分别上漲24%和14%。

然而，2016年的辦公樓市場仍将面臨巨大的供應量。比如，北京和深圳的預計新增供應分别為50萬與140萬平方米左右，均大幅高于2015年；而大多數二線城市供應量将更加嚴峻。

在此情況之下，辦公樓市場盡管有需求增長的持續支撐，但多數城市租金恐難實現較大增幅。2016年一線城市辦公樓租金或将穩中有升，而多數二線城市辦公樓租金将繼續承壓下探調整。

零售關鍵詞：招商艱難

電商沖擊、供應量巨大，這些不利因素在2016年仍難看到實質性改善，對零售商業地産持有者和運營方來說，2016年仍将是異常艱難的一年。

為避免紮堆入市、白熱化競争，各地不少零售商業項目紛紛推後了開業日期。如沈陽原定2015年開業的約20個商業地産項目，僅有2個在2015年開業，沈陽K11、沈陽寶能環球匯等共約18個項目均推遲開業時間。再加上原本計劃在明年入市的供應量，2016年零售地産市場或将面臨巨量壓頂的窘境。

根據仲量聯行預測，作為超一線城市的上海明年可能會迎來一個新的供應高峰：近40個位于核心、非核心以及郊區商圈的零售項目計劃開業。成都市場也将迎來20個項目。

這些零售商業存量過大的城市普遍面臨招商難、開業難的問題，重新定位、走差異化競争的路線，是很多項目面臨的選擇。在全國各主要城市，越來越多的購物中心着重家庭和體驗式消費。

例如在上海長風公園闆塊，長風景畔廣場就通過引入樂高探索中心這一主力租戶對項目自身的市場定位進行了重新規劃，以面對未來同區域内出現的大量競争。

物流關鍵詞：市場擴容

高標準物業設施的短缺，與電商、跨境購等帶來的強勁需求疊加在一起，造成物流設施的供不應求。這一巨大的市場空間将在2016年吸引更多的市場參與者加入。萬科、綠地等開發商的進入，讓物流倉儲設施的選擇更多元化，也讓市場競争格局更加復雜。

機構投資者對物流倉儲的興趣依然不減。可以預見的一個趨勢是，物流倉儲的交易更多的将出現在二級市場，交易標的也将逐漸偏向于成熟物業。

來源：仲量聯行