行業或許有起有落，但市場永不乏味

2015年辭舊迎新之際，我們站在時間年輪的分割線上，回首過往，展望未來。感謝每一個地産人的辛勤付出，讓我們收獲精彩的2015。

行業或許有起有落，但市場永遠不會乏味。2015年，住宅市場的深度分化，讓各個城市的表現冷熱不均，冰火兩重天，政策也因此有保有壓；辦公樓市場在改革的推動下，需求強勁，即便供應量處于高峰，依然無法阻止租金的繼續攀升；零售物業則仍未擺脫電商的沖擊，加上供應大增，招商難度可想而知，但行業的變革與智慧正是迸發于此；物流市場可謂“大赢家”，電商興起帶來的強勁需求並未得到滿足，市場飽和度不高，令租金節節上升。

現在，就請跟随我們，對2015年各細分市場做一次梳理和回顧。

深度分化的住宅市場

住宅市場今年的表現，恐怕是很多人年初未曾料到的——年初的市場低迷讓開發商悲觀謹慎，年度銷售指標普遍制定較低。然而第一季度之後市場爆發的能量讓人震驚，尤其是以深圳上海為代表的一線城市，在成交量的帶動下，房價漲勢令人咋舌。

然而，不能忽視的是，三四線城市的庫存問題，讓今年的房地産市場呈現出分化越來越明顯的“冰火兩重天”。今年以來，即便有限購取消、降準、降息等利好政策，三四線城市依然面臨巨大的樓市庫存壓力。與三四線城市樓市寒冬相對的，卻是一線及部分熱點二線樓市成交火爆、房價地價上漲的火熱行情。仲量聯行監測的20個主要城市數據顯示，2015年1-11月商品住宅成交面積同比大幅上漲28.5%；從價格來看，國家統計局監測的70個城市數據顯示，10月份27個城市新建商品住宅價格出現環比上漲，而多達33個城市價格出現環比下跌。

受惠于政策的辦公樓

受益于金融制度改革，财富管理、P2P行業等新興金融行業的興起，來自内資金融公司的辦公樓租賃需求在2015年出現激增。政策利好在京滬兩大一線城市表現得尤為明顯。仲量聯行研究部數據顯示，僅在上海2015年辦公樓淨吸納量有望達到140萬平方米，其中65%為内資企業，零售商業銀行、财富管理公司、保險公司等金融機構積極尋求辦公面積設立其上海分公司。這也推動了一線城市辦公樓租金的年增長幅度達到5-10%。

二三線城市亦有受益，租賃需求的增長主要來源于P2P等民間中小型金融公司的興起。但由于不少二三線城市供應量相對更大，因此租金漲幅受限，平均年漲幅在1-3%。僅南京由于供應相對較少，租金漲幅達到5%屬于較高。

腹背受敵的零售物業

2015年對于零售物業來說可謂是“腹背受敵”的一年——一方面受到電商持續且猛烈的沖擊，另一方面新增供應量巨大，雙重因素導致零售物業租金增速放緩，部分二三線城市購物中心租金甚至出現負增長。

不論是政府還是零售商業運營者都在努力改變這一頹勢。從政策層面來看，目前政府已考慮調整奢侈品稅收政策，奢侈品牌也在考慮調整在華價格策略，盡量縮小國内外價格差異，力求将奢侈品消費留在國内；從經營層面來看，零售物業的運營者也在不斷調整商戶組合與業态結構，比如增加餐飲租戶的比例，有些餐飲占比甚至超過50%，或者加大兒童業态的比例，在二胎政策放開之後，更多的零售物業開始打“親子牌”；從設計層面看，越來越多的零售物業更加重視優化設計，加入科技元素、藝術氛圍，這一切都是為了提升消費者的體驗感。

需求強勁的物流市場

2015年幾乎所有城市的物流倉儲設施租金都在上漲。高標準物業設施的短缺，與電商、跨境購等帶來的強勁需求疊加在一起，造成物流設施的供不應求。比如在上海，在缺乏新增供應的背景下，淨吸納量的增長有望将空置率拉低至個位數，許多此前累積的空置面積已被去化。

如此勢頭強勁的市場自然受到目光犀利的投資者的偏愛。如黑石等國際投資者正在加碼中國内地的物流市場，加拿大養老基金億萬豪劍橋和世邦魏理仕環球投資共同出資近4億美元投資樂歌管理的中國物流地産基金；而基匯資本與領盛投資管理等也紛紛注資中國物流開發企業。

而國内不少開發商也在積極布局物流市場，綠地去年已逐步将工業物流地産作為房地産主業轉型升級的主攻方向加以推進；萬科目前已在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地正式獲取6個物流地産項目；萬通控股也分别與TCL、匯源等合作開發工業物流地産，復星、華夏幸福、富力等房企也不甘示弱，紛紛涉足物流領域。

本文源自仲量聯行報告