觀點意見:國慶後房地産市場的同比基準會提升

观点网

2015-09-29 19:34

  • 企業資金成本明顯下降,銷售回款繼續累積,确實也拿了一些土地,但新增一二線城市土地儲備盈利能力堪憂,三四線城市土地儲備的去化确定性也不足。

    不知從何時起,全市場都在談論房地産行業“大周期”即将(或者已經)見頂。需求端,存量住房保有量、住房自有率、人均住房面積等指標,切實說明中國房屋的年需求很難再上升。供給端,空前充裕的房屋年新開工規模,也清楚說明地産開發行業難有長期增長空間。市場的看法是正确的,房地産開發行業的大周期已經(或即将)見頂。對開發企業的長期估值來說,“已經”和“即将”的區别並不大。

    于是,企業開始探索新的方向,市場開始給予探索新方向的企業更高的估值水平。我們羅列了一些2013年下半年到2014年上半年。至少在一年多的時間内,能夠在新業務領域取得實質性進展的企業确實不多。房地産開發業務,是一種以資源思維為導向,管理偏于粗放,執行偏于松散的業務。房地産開發企業轉型新的領域,往往是資産收購容易,運營管理困難,取得足夠的用戶和盈利更困難。

    和地産開發業務相關的領域,例如存量房的增值服務、物業管理、房地産金融、裝修、産業地産、商辦地産租賃、酒店管理等,确實還有成長的空間。從宏觀上我們的确可以說,成熟市場中,存量房相關市場有廣闊發展空間。可是全世界最大的房地産服務類企業市值規模也遠小于A股龍頭地産開發企業,當我們去計算微觀細分市場的可能空間時,我們很難相信地産相關業務闆塊可以成為大中型地産企未來的歸宿。事實上,裝修、物業等相關業務領域,原本就是黃金年代地産開發企業看不上的“雞肋業務”。開發業務的前景變壞,無法必然意味着這些業務的前景變好。我們認為,很多地産企業的轉型是“為賦新詞強說愁”。對不少開發類企業來說,未來就是專注無奈,轉型無路。

    當然,眼下的市場還是相當不錯,企業仍然可以在開發業務領域“更上層樓”。2015年初至今,30個大中城市銷售面積同比增長了27.3%。9月的前三周,同一口徑銷售面積也同比增長了27.3%,市場在不斷降息和需求刺激政策作用下尚未顯露疲态。土地市場也終于又恢復的迹象,9月前3周100個城市的住宅類土地出讓總價和面積都有顯著的同比正增長,而前8月,100個城市住宅類土地出讓總價和建面則分别同比下降了26.4%和26.9%。盡管長期增長空間缺失,盡管當前的熱銷是政策不斷放松推動的,且房價上漲動力不足,但企業完全有可能同時提升銷售金額和毛利率。

    中期而言,國慶節後第二周起,市場的同比基準會明顯提升。如果沒有新的政策措施,我們認為在大量的推貨下銷售速度再次面臨不确定性。企業資金成本明顯下降,銷售回款繼續累積,确實也拿了一些土地,但新增一二線城市土地儲備盈利能力堪憂,三四線城市土地儲備的去化确定性也不足。理論上說,我們相信企業存在兩種前景,其一是逐漸提高分紅水平,降低存貸水平,降低杆杠率。但我們認為中國房地産企業管理層普遍追求更大的資産管理規模,這一情景很難發生。第二種可能的前景,則是積極去化存貸,适度補充土地儲備,以少量資金投入探索轉型,並積極參與非地産領域的财務投資。我們認為,這是地産開發企業最有可能的前景。長期來看,房地産開企業的前景很可能是多元化的财務投資平台。國慶節前,受益于市場銷售良好,我們不排除闆塊有短期反彈可能。但中長期而言,闆塊缺乏行業性催化劑(即便有刺激需求的政策,例如居民加杠杆這一招,也可能是透支了長期需求);基本面也很難繼續超越樂觀預期,卻存在變差的可能性;我們認為闆塊估值難有明顯的提升空間。

    本文摘自中信證券研究報告《房地産行業周報第199期》

    撰文:中信證券    

    審校:武瑾瑩



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    政策與市