觀點意見：中國版兩房和MBS漸行漸近

房企是信貸資産證券化的間接受益者，銀行打包出售按揭貸款，獲得繼續向購房者放貸的空間，有利于樓市回暖。

竺勁 信貸資産證券化是指将原本不流通的金融資産轉換成為可流通的資本市場證券的過程。資産證券化産品劃分為資産支持證券(asset-backed securities，簡稱ABS)和住房抵押貸款證券(mortgage-backed securities，簡稱MBS)。前者的基礎資産是除住房抵押貸款以外的其他資産，後者的基礎資産是住房抵押貸款。

銀行直接受益，房企間接受益。注冊制推動信貸資産證券化，将來會有越來越多的銀行、信托機構等，把自己發放的貸款，打包、分割成標準的份額，在市場上出售，盤活信貸資産，提高信貸空間。銀行是信貸資産證券化的直接受益者，利用資産證券化加杠杆将有效提升銀行業績。房企是信貸資産證券化的間接受益者，銀行打包出售按揭貸款，獲得繼續向購房者放貸的空間，有利于樓市回暖。

住房抵押貸款證券化進程有望加速。2005年3月我國首次推出資産證券化試點，建設銀行首次發行個人住房抵押貸款證券05建元1期，2007年又繼續發行07建元1期。2007年美國的次貸危機的爆發，為了避免受到國外金融危機的不良影響，我國暫停了資産證券化試點。2014年7月，中國郵政儲蓄銀行發行的“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化産品(RMBS)”標志着時隔七年後新一輪資産證券化重啟。信貸資産支持證券注冊制發行，住房抵押貸款證券化進程有望加速。

我國MBS潛在規模超過10萬億。2014年底，我國個人購房貸款余額為11.5億，意味着MBS潛在的存量資産規模超過10萬億。從美國的經驗來看，美國住房抵押貸款資産證券化在利率市場化完成之後迅速發展，資産證券化率從1980年的7.6%大幅提升至64%，目前美國住房抵押貸款資産證券化接近90%。如果我國資産證券化率能夠達到50%，則可以為銀行提供5~6萬億的流動性。

國家住房銀行是居民住房領域的政策性金融機構。政策性金融機構是指由政府或政府機構發起、出資創立、參股或保證的，在特定的業務領域内從事政策性融資活動，以貫徹和配合政府的社會經濟政策或意圖的金融機構。目前市場上已成立的政策性金融機構，包括有國家開發銀行、進出口銀行、農業開發銀行等，國家住房銀行将成為居民住房領域的政策性金融機構。

解決商貸期限錯配和成本上升問題。中國商業性住房貸款的來源主要是銀行吸收的各類存款，一方面，商貸資金來源期限短，而按揭貸款久期長，存在期限錯配問題。另一方面，商貸資金成本因利率市場化而上升，商業性銀行出于盈利性的考慮，沒有意願增長住房信貸。國家住房銀行成立後，可以通過資産證券化或發行長期債券籌資，向銀行購買住房貸款，促使銀行提供更多的住房按揭貸款，使購房者獲得更有力的住房信貸支持。

建立保障房融資機制，為保障房開發提供低成本融資渠道。中國在大規模建設保障房的同時，沒有建立起相應的融資機制，因而就使得保障性住房不得不與商品住房争奪銀行開發貸款，這既不利于保障房的建設，也會制約商品住房的供給增加。國家住房銀行成立後有望建立起為保障房開發提供低成本融資的渠道，同時也會使商品住房獲得更多的開發貸款。

設立國家住房銀行條件成熟。截至去年底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元。如允許每年發行專項金融債券1萬億元，今年資金規模接近6萬億元，2020年預計達到20萬億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。

竺勁 東方證券分析 本文節選自其研究報告