觀點意見：2014房地産呈前低後高态勢

無論從官方還是草根數據來看，近期房價均呈現出築底回穩的态勢。

趙強 從我們跟蹤的全國37個大中城市的新房成交數據來看，2014年呈現一個前低後高的态勢。

去年底今年初成交量顯拐點，從絕對值來看，2014年的1月份出現顯著下降；從同比增速來看，從2013年11月起，全國37個城市的月成交套數同比增速就已經開始由正轉負了。

從絕對值來看，7月份起樓市成交量逐步回升，至11月連升5個月，叠創年内單月新高，而12月前兩周銷量繼續維持高位，保持在11月平均水平之上，12月成交有望再創新高；從同比來看，11月同比增速今年來首度由負轉正，同比增6.9%；從累計同比來看，1-3月份累計同比達最低點-18.2%，此後一路收窄，至11月份為-10.5%。

國家統計局公布的數據趨勢基本與我們觀測的結果一致，6月份商品住宅銷量大幅改善，7、8月份雖稍有回落，但9月份再度回升，11月同樣創下年内銷量新高。我們認為，造成今年這種前低後高走勢的重要原因是政府政策的變化。2014年4月份起地方政府放松樓市的消息就已陸續出現，包括取消限購、公積金稅費調整等，但多以非正式的媒體報道為主，對樓市的刺激作用也並不明顯。而真正的改變，我們認為在7月份住建部陳政高“千方百計去庫存”之後，陳部長的講話釋放了下半年樓市政策偏松的信号，此後地方放松政策加速出台，且多以正式渠道發文，截止10月中全國46個限購城市僅剩北上廣深與三亞5個城市堅持限購；9月末央行發文放松限貸；11月21日央行宣布非對稱降息，中央及地方政策托底逐步走向促消費，對提振下半年樓市産生了明顯的效果。

另外，受去年同期基數大、政策收緊等因素影響，1-9月份一線城市成交大幅萎縮，累計同比下降幅度達26.9%，二三線城市分别下降11.7%與8.3%，9月30日央行宣布房貸政策調整為“認貸不認房”後，10月份一線城市成交量即環比回升40.0%，而二三線城市均上升12%左右；11月21日非對稱降息後至今，一線城市成交量環比回升18.5%，二三線城市分别上升5.0%及20.2%。政策放松後一線城市銷售改善明顯，我們認為主要是由一線城市土地資源稀缺、潛在購房需求多所致，限貸放松及降息均有助于釋放潛在需求的購買力。

與成交量不同，房價並未出現前低後高的走勢。根據70個大中城市房價數據顯示，房價環比上漲城市占70個城市的比例從2013年末起開始出現下降，在5月份樓市旺季不旺的形勢明朗之後，房價出現更為明顯的松動，到2014年10月份，新房環比上漲城市數連續兩個月為零。70個城市中杭州1-10月份房價累計下滑約10%，下降幅度最大。根據機構數據，房價環比上漲城市數也是由今年5月份開始出現加速下滑，9月份創下了全年低點，100個城市中僅21個城市實現環比上漲，10月份增加為27個城市後11月再度回落至23個城市。但從二手房及四個一線城市來看，房價出現了回穩的迹象。二手房價70個大中城市10月份二手房價環比上漲城市數由9月份的零個上升為10月份的兩個，北上廣深價格環比下降幅度也從今年7月份起持續收窄。

無論從官方還是草根數據來看，近期房價均呈現出築底回穩的态勢。從歷史經驗來看，與股票市場類似，樓市成交量的變化領先于房價，即存在“量在價先”的規律，當樓市成交量下滑三個月之後，可以看到房價出現比較明顯（5%以上）的下調，房價數據的滞後再次印證了這個規律。

然而，随着銷售的放慢，今年以來新建住宅的庫存量（已獲得預售許可但尚未售出的住宅）持續上升。截止到2014年11月，可跟蹤到數據的十二個城市的庫存量上升到103萬套，為近五年來的最高位。但值得注意的是，自7月份成交逐步回暖以來，庫存的攀升速度有所放緩，同時以6個月平均銷量計算的靜态去化周期也由8月份起逐漸回落，11月進一步下降為10.3個月。

趙強 銀河證券首席分析師（本文節選自其研究報告）