樓市不可能持續去年的增幅

今年的投資、銷售、價格增幅都會與去年相比大大下降。但總體應是穩定的。或仍是略有增長的。

去年底，今年初我都向開發商發出過風險警告：别以為今年還會象去年一樣保持高增長。如果再按去年的預期制定企業的戰略和增幅是很危險的。今年不可能持續去年的增幅的。

尤其是城市與市場的分化。過去的城鎮化是城鎮的人口都流入增長。但現在的城鎮化是有的人口流入，有的人口流出。特别是限購政策，戶籍制度影響到人口的流入；産業政策調整影響到就業；資源價格和存量變化影響到預期；公共資源差别影響到吸引力等。

歷史庫存的增長與年度銷售量的對比也在惡化，改變了部分城鎮的供求關繫。

不同城鎮的土地供給也存在余缺差别。先期指標決定着後期供應。通常投資連續高增長之後會有調整。今年的增幅會大大下降。差别會在城市間更加明顯。但支撐房地産發展的基本要素並未根本改變。一是中國經濟仍将保持較高的GDP增長7%至8%左右。二是城鎮化率仍處于高增長期。特别是政府已明确加速城鎮化的發展，促進城鎮化率提高的改革。三是人口結構中家庭分裂加速。A适齡結婚的人口高峰仍在持續。(二十三歲年齡人囗的最高峰在二零一五年)B人口老齡化加速，也讓家庭分裂加速。五普與六普的數據中一代人為家庭居住的比例從27%增長到38%。四是消費結構的變化。2011年時商品房銷售額第一次超越了食品銷售額。2013年這個差距超過了30%。家庭消費中吃的比重下降，住的比重上升並加速。當收入提高後吃的消費增幅遠低于住的消費增幅。但與國際相比，住的比重還有3倍的增幅余地。這也是消費文化的改變。

有人在高喊“拐點“論。什麼是“拐點”？是否可以用較長期持續下降定義？但上述基礎未變時，長期持續下降幾乎是不可能的，真正的拐點是降價也無人購買的。早上蔬菜的價格與晚上的不同只能叫調整或策略。

有人在高喊“泡沫全面破了”，因為已經供過于求，需求已經滿足了。並且用人均面積量為依據，並說有大量空置。但為什麼價格合理調整的市場會出現日光盤？當價格随市場中的供求關繫調整時，只要有銷量就是有需求。無論漲跌。而已購房的空置在不同城市是意義不同的。如三、四線城鎮的空屋，許多是戶籍地的根。但勞動力流入了大城市。

也有人用所謂的千人/套為依據做國際對比。卻忽略了生産周期因素。中國每年的竣工量僅為開工量的27%左右。其中還有約30%以上的保障類住房。北京市則大于50%。實際的商品房占家庭戶數的比例就只有3%左右。

還有人用庫存與銷售量對比消化期。卻忽略了領取銷售證之後的可銷售面積並非已竣工面積，許多只到正負零，要一、兩年後才交房。但銷售量卻可能在一個月内發生巨大變化或成倍增長。可能在短期内改變去化周期。

銀行個貸政策對市場的影響遠大于限購政策。從0.75到1.1倍的利率變化會影響約25%的可支付能力。會大大提高購房的實際成本。甚至當房價下降時，實際購買成本仍為上升，讓實際房價仍在增長。長周期放貸也會占壓資金，嚴重影響到開發商的現金流。過度擴張的開發商在市場發生變化，增幅大大下降時，必然會出現斷流，而不得不用價格換流量。但並非普遍。一至四月的下降是與去年同期的高增長相比的。絕對銷售面積仍是歷史上的除去年之外的最高量。但開工量的下降則在調整後續的供求關繫。也必然在後期影響價格。

泡沫形成的原因大約有幾類。一是政府強調的投機泡沫，這在限購與限貸政策調整中擠壓了。二是貨币政策造成的泡沫，也在首付提高中和緊縮調整中壓縮了。三是土地供給壟斷的泡沫，随着不同城市的土地供應量分化着。有的仍在繼續推高，有的開始下降。四是定價機制的泡沫，政府定價審批一方面在限制，一方面在推高。已購買者抗議降價也成為推手。只有完全由市場決定資源配置和決定價格時，才能避免泡沫。尤其是城鎮化高速增長的發展階段。制度在決定着市場行為。十多年來市場中最大的風險是政府政策的無序變更！讓市場中的供應商和消費者都在忙于應對政策的調來調去。

總體而言，當支撐市場的基礎未發生根本變化時，無論是使用價值和交換價值都不會嚴重背離經濟的增長。

今年的投資、銷售、價格增幅都會與去年相比大大下降。但總體應是穩定的。或仍是略有增長的。政府也許比開發商更關注于房地産對經濟增長、财政稅收、土地收入、建築業就業、上下遊産業聯動的影響。也同時更關注市場價格變化對需保障人群住房的影響和棚戶區的改造。将出台的改革政策一定是更有利于城鎮化發展和市場化發展的。一定是有利于穩定經濟增長底線的。房地産開發是個要有長期穩定預期的産業。不是短期可以調整戰略的。但可能及時調整戰術。否則就不要進入這個行業。“我想有個屬于自己的家”仍然是個美好並可能實現的願望。機會就格外不可錯失。幸福是不會從天上掉下來的。卻可能因人們自己的選擇而變化。