觀點時評：不能說房價暴跌就是一種妄想

城鎮化，只有低房價才能實現，很難想象，房價都幾萬每平米的時候，農民會進城。

馬躍成 活躍在中國樓市的原住建部官員顧雲昌先生，最近以住建部專家的身份，在一次論壇上力挺房價上漲，笑稱指望房價下跌是妄想。他說，2013年房地産投資占全國固定資産投資額的20%，今年我們提出GDP增速保持在7.5%，城鎮新增就業1000萬人，在這樣的情況下，說房價會暴跌是不現實的，房價暴跌只是一種妄想。

他說，從國際上看，房價大幅下跌與城鎮化率有關。當一個國家城鎮化率超過60%的時候，房價大幅下跌就可能發生。美國房價波動時候城鎮化率超過70%；日本房産泡沫破滅是因為城鎮化率超過67%；歐洲出現這種情況也是城鎮化率超過65%。現在就中國城鎮化率來看，樓市崩潰點還很遠。今年《政府工作報告》提出着重解決好“三個1億人”問題，城鎮化進程中，這“三個1億人”會帶來住房的剛需。

顧雲昌承認，市場經濟有漲有降，今年的房地産市場進入了買方市場，加上目前信貸政策的收緊，房地産商日子不好過了。個别房地産商為了回籠資金可能會把樓盤降價處理，但這並不是說房價都要降了，資金回籠後可能又會投向别的有競争力的樓盤。我的觀點是今年樓市不會太好也不會太壞。

顧先生的觀點，其實是站不住腳的，他列出的這些因素都與房價下降沒有必然的因果聯繫。房地産投資占全國固定資産投資額的20%，並不是房價上漲的推力。房地産投資額度與房價、地價有關，也與交易量有關。因此，即使是房價下降了，但是交易量上來了，投資占比依然能夠保持高位。但是，中國樓市有個買漲不買跌的習慣，如果房價出現下降，可能交易量反而會減少，這樣豈不是證明了顧先生的觀點。不是，這正好說明了，房價下降不到位，人們觀望的情緒就會很強力。看看房價還能降多少，到底是不是降到位了，每個人心中都有一杆秤。只要房價下降到位，就不要擔心交易量不會上來。也就是說，房價要大幅度下降，才能保證樓市的交易量上來。而房價只是在高位盤整，才是交易量下降的主要原因，也就不能保證房地産投資在固定資産投資額能有一個比較高的占比。

顧先生認為，城鎮新增就業1000萬人也是推漲高房價的理由，這點尤其可笑，新增就業人口，都是年輕人，他們哪里有能力承擔這麼高的房價？新增就業人口恰恰是最期待房價大幅度下降的人群。不能否認，現在，很多年輕人工作不久就開始買房了，但是，多是借助了全家兩代人的積蓄，有的還只是夠付出首付款。即使這些人承受了高房價的壓力，難道，這就是我們社會的目標嗎？當然，我們看到，更多的人進入城市後，並沒有能夠買房，而是承受着高房價帶來的種種壓力，很多人付出的住房費用占到全部收入的一半以上。因為，高房價，這些年輕人的生活很辛苦。

顧先生提出，房價暴跌與城鎮化水平有關繫，並且是65%以上的城市化率，才會出現房價暴跌。我們确實沒有看到顧先生對這個問題的詳細論證。但是，我們知道，日本在1997年出現經濟危機的時候，就出現了房價暴跌的情況，而這個時候，正是日本城市化的過程中，與我國目前的情況極其相似，沒有任何理由證明房價與城市化進程有正相關關繫。按照供求關繫原理，如果房地産增速快于城市化增速，房價暴跌的可能性就存在。從國内暴跌的城市的情況看，像貴陽、鄂爾多斯等城市，其城市化率很低，但是，也出現了房價下降的情況。而北京、上海等一線城市化率最高的城市，卻正好被那些唱漲派，認為是房價只能上漲，不會下降的地方。因此，說城市化快慢與房價沒有必然漲跌的關繫。

《政府工作報告》提出的三個一億人計劃，即促進一億農業轉移人口落戶城鎮，改造約一億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約一億人在中西部地區就近城鎮化。但是，我們怎麼看，都不能相信這三個一億人有能夠承擔起高房價的能力，農業人口轉移到城市，确實有一批是農村的富人，正向住建部副部長齊骥說的，富起來的農民進城買得起大城市的房子。這句話在網上遭到嚴厲批判，但是，後面，他還有一句話，房價問題是進城農民都過不去的坎兒。他說，如果進城的農民買不起商品房的話，符合條件他可以走保障房這條路。如果他收入也相對高一些，不符合保障條件，但是夠不上市場，中間共有産權住房這個品種就可能會再覆蓋相當一批。在這里，齊骥已經說的很清楚，農民進城，需要的是政府支持，提供廉價的房子，而不能企圖以高房價剝奪他們在城市化進城過程中的利益。

力挺房價上漲的人的觀點往往是經不住推敲的。上個月，杭州樓盤降價引起業内熱議，有人說樓市已經“變天”，甚至認為樓市将要崩盤。2月27日，萬達集團董事長王健林對此直言：“說中國房地産崩盤，要麼是别有用心，要麼是弱智。”說句實話，别以為高房價是好事，房價快速增長是好事。如果是這樣，為什麼沒有一個國家這樣幹？像賣房子、賣地、挖坑、修路這樣的增長模式，哪個人不懂？搞開發區、搞鬼城，這種虛假短期的增長方式，哪里不會搞。但是，沒有一個地方這麼搞。

世界上沒有一個國家，沒有一個經濟體是依靠房價上漲，促進經濟發展的，還沾沾自喜，每個國家都是在極力控制房價暴漲，積極擠壓泡沫膨脹。最後都會因為各種措施，讓房價泡沫破裂，他們的經濟增長，可能只有百分之二三，但是，人家的霧霾，中國人紛紛往那里跑。為什麼？我們的繁荣卻不能留住創造繁荣的人們，人們紛紛往低增長的落後地區走？各國都在借助中國快速的發展，中國經濟成為帶動世界發展的發動機，但是，我就感到，好像是中國人在開礦，挖出出來的都是品質不同的礦石，中國經過粗加工，制造了很大的礦産量。而外國人把少量的粗加工富礦拿走了，得到了真金白銀，而我們留下了大量的垃圾，並且還掏空了資源，制造了垃圾。

高房價的經濟增長，賣地收入的經濟增長，是泡沫。城鎮化，只有低房價才能實現，很難想象，房價都幾萬每平米的時候，農民會進城。只有房價下降，才能推動讓農民進城買起房。目前已經出現的多個城市多個樓盤的暴跌現象，已經有蔓延之勢，愈演愈烈，無疑是給顧先生一個響亮的回應。

馬躍成 觀點地産新媒體專欄作者