觀點時評：杭州樓市為什麼打響降價第一槍？

整體成交量的大幅萎縮，加上高庫存、高流入和銀行房貸趨緊的共同作用，不少人士認為，極有可能在今年引發杭州樓市的新一輪價格戰。　

馬躍成 前幾天，媒體鋪天蓋地到處都是關于香港樓市突然降溫的消息，有三個標志性事件幫助人們了解香港樓市的情況，一個是香港政府去年采取了一繫列的嚴厲調控措施，特别是針對内地投資者的重稅政策，第二個是李嘉誠去年下半年開始陸續抛盤引起人們的諸多猜測，三是，最近出現的投資者賠本甩貨的現象。香港樓市似乎是與内地老百姓相距遙遠，在香港投資的内地投資者也不是很多。但是，人們關注香港樓市的直接原因，其實是要關注香港樓市對内地樓市的傳導效應。不管怎麼說，香港樓市與内地樓市有着千絲萬縷的聯繫，香港房價也一直是内地重點城市追趕的標杆。香港樓市出問題，必然會在内地樓市引起一繫列的反應。

在香港房價出現波動之前，内地已經有溫州、鄂爾多斯等城市出現房價暴跌的情況，而像貴州貴陽、遼甯營口、江蘇常州、河南鶴壁、湖北十堰等城市也出現了房價停滞的現象，全國各地“鬼城”有日益增多的趨勢。有的地方甚至出現公務員被攤派賣房的現象，這與2008年房價暴跌的景象極其相似。

2月20日，有報道稱，作為準一線城市的杭州，最近打響了馬年降價的第一槍。日前，杭州一個前期熱銷樓盤，祭出了近4000元/平方米的降幅，有業内人士就此認為，當天量庫存遭遇冰冷成交時，大幅度降價僅是時間問題。杭州某樓盤打出“起價都是浮雲，實價才是王道”的廣告語，推出“準現房均價1.58萬元/平方米”特惠活動，較前期直線下降近4000元/平方米。這樣的廣告，看起來是那麼的熟悉又溫馨。

杭州當地一位知名地産人表示，“前些年，溫州購房者占杭州樓市近二成的購買力。自從溫州爆發民間借貸危機後，杭州樓市的購買力大打折扣，庫存也與日俱增，開發商只能通過降價來吸引客戶了。”數據顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存創紀錄地突破12萬套，達到120476套。至2月19日房存量稍有回落，達到11.97萬套，這不僅是2007年以來的最高存量指標，更大大超越了去年杭州市區整年的成交量。其實，業界對于杭州樓市的壓力早有預期。去年年底的一項調查顯示，在306份有效回答的問卷中，有46%的嘉賓認為，2014年杭州樓市總體走勢将會是量漲價跌，24%的嘉賓認為，總體走勢為量價齊升，21%的嘉賓認為，将縮量下跌，僅有9%的嘉賓認為，杭州樓市将量跌價漲。

這與當前人們對全國樓市的總體判斷有積極相似之處。一月的全國房價排行榜顯示，北京、上海、深圳仍然位居全國前三名，不過令人大跌眼鏡的是，排名第四的城市發生了變化，廣州被廈門所代替，廣州樓價僅排名第八，杭州排在廣州前面位列第7名。廣州被擠出一線城市之列，有多種原因，同時，這樣的排名也不能完全反應城市的樓市狀況。他只能反應中國城市房價的整體狀況不能樂觀，杭州、廣州都排名前十，算是第一集團軍，杭州和廣州的房價狀況也一定程度上反應了樓市的走向。

有資料顯示，2012年杭州商品房庫存量是8.3萬套。當時人們就覺得個庫存量大得吓人。為什麼這麼說呢？2009年的時候，這個數值僅為10920套，2010年為25734套，2011年這個數值最高45666套，當時樓市幾乎進入冰凍期。現在庫存達到了12萬套，壓力之大可想而知。在高庫存量重壓下，這個樓市漸漸地出現了某些變化，其中就有一些開發商遭遇破産。2012年4月，杭州金星房産公司出現後期的資金鍊問題，導致樓盤沒有後續資金可供建設。最後申請破産，此消息曾一時成為業内的一個熱點話題。

有消息證實，截至2014年1月2日，北京住宅庫存為5.76萬套，上海為6.37萬套，廣州為5.62萬套，深圳為4.18萬套。顯然，購買力遠不及“北上廣深”的杭州，樓市庫存已遠遠超過這幾個一線城市。但是，盡管杭州樓市庫存高企，但土地市場熱情不減。2013年，杭州出讓土地達225宗，折合面積12216.9畝，1326.9億元的出讓總收入，較2012年增長一倍多，創下杭州土地出讓收入的新紀錄。到今年1月，杭州土地市場火爆依然。1月22日，杭州杭師大地塊入市。經過29輪競價後，該地塊最終以總價33.8437億元、樓面價25785.09元/平方米成交。當日，杭州土地市場共成交六單，成交金額高達96.05億元。1月杭州土地單月吸金收入達到298.5億元，創下歷史單月成交額新高。根據杭州市國土資源局資料，今年，杭州主城區還将計劃出讓經營性用地73宗3622畝(含已公告地塊)以及部分當前具備條件的優質地塊21宗990畝。如此，杭州樓市未來庫存量持續走高幾無懸念，庫存壓力勢必也将進一步加劇。12萬套左右的可售房源，讓業内人士頗有“高處不勝寒”之感。

據相關統計，整個春節，杭州主城區的成交記錄僅有兩套。整體成交量的大幅萎縮，加上高庫存、高流入和銀行房貸趨緊的共同作用，不少人士認為，極有可能在今年引發杭州樓市的新一輪價格戰。高企的庫存與洶涌而至的新房，使得今年的杭州樓市“壓力山大”。其實，庫存量大小還不是問題的關鍵，多年來，北京一直保持在10萬套左右的庫存量，但是也有時候下降到6萬套左右。這個都是正常現象，關鍵是交易量至影響庫存的最直接因素，如果交易量發生變化，不到半年的時間，庫存就會成倍的增減。

最近，有消息稱，一些城市的樓市開始出現交易量遭“腰斬”，房價出現暴跌的情況，這才是人們最值得關注的。杭州樓市基本上反映了當下重點城市的整體情況，值得引起重視。

馬躍成 觀點地産新媒體專欄作者