觀點意見：對未來住房市場發展的思考

住房市場也不可能持續保持過去的高增長格局，今後應更追求發展的質量、保持發展的穩定性。

秦虹 溫故而知新。

回顧2013年的樓市，我們可以發現市場呈現出三大特點。

一是商品房銷售增長很高。2013年，全年新建商品住房銷售面積超過11.6億平方米，同比增長17.5%，這是近十年來第三個銷售高增長年。此前的第一個高增長年是2009年，全國商品住房銷售面積增長達42%，主要有2008年負增長20%的低基數的原因；第二個高增長年是2007年，全年商品房銷售面積的增速為23%。

縱觀2013年，不僅新建商品房銷售量大，40個重點城市在去年前三季度二手住房交易同比也增長了83.4%。可見，2013年全國确實賣出了不少住房。那麼，這輪住房市場銷售的高增長與往年幾次高增長有什麼不同嗎？我們調研認為，這次住房市場銷售增長的推動力主要是自住性需求，而過去幾次投資投機性需求還是占較大比重的。客觀地說，2011年新“國八條”實施之後，全國49個城市實施了限購政策，全國範圍内購買第三套住房不貸款，這些政策在抑制新增投機投資性需求上取得了一定成效。那麼，真的有那麼多自住性需求嗎？我們研究認為，這主要與當前我國的人口結構有關。2010年第六次人口普查結果表明當前正是上世紀80年代末出生高峰人口結婚用房需求的高峰，也是20~49歲的年輕勞動力人口占全國人口比重大的時期，總占比超過55%，所以，首次購房和改善性需求正處于量大時期。，

二是住房市場分化格局更加明顯。2013年北、上、廣、深四個城市房價同比漲幅均超過20%，但70個大中城市平均房價上漲不到10%。如果把全國657個城市的房價平均計算，估計同比上漲還不到5%，甚至還有一些城市的房價是下跌的。大城市和中小城市之間，以及中小城市之間的樓市需求、庫存、價格、銷售都有更明顯的分化。

住房市場分化背後的原因與人口的不均衡流動有關。目前，我國城鎮化進程仍在持續，全國的人口流動中，不僅農村人口在進城並成為常住人口，還有大量中小城鎮人口向大城市流動。以北京為例，近年每年新增就業人數為44萬人左右，所以，住房需求持續旺盛，而相對需求來講供給是不足的。一些中小城市人口外流量增大，造成了階段性的供過于求。所以，全國商品住房總庫存量仍增長37%，供需不平衡導致全國房價差異較大。

三是開發企業資金狀況整體良好。在2013年銷售速度快、回款情況好、外部資金環境穩定、開發企業融資渠道增多的情況下，房地産開發企業投資額、銷售額和資金到位額三大指標之比都是近年較好水平，尤其是大企業資金到位情況更好，這也反映到了2013年的土地市場，下半年購地需求穩步上升。

在總結當前市場基本情況和變化的基礎之上，談一些對未來住房市場發展的思考。

我國的住房市場經過房改後十多年的快速增長，總體而言，整個住房市場發展的外部環境已經發生變化。過去有住房制度改革的紅利，集中釋放了大量的需求；也有經濟連續高增長帶來的居民收入增加所産生的住房有效支付能力；還有城鎮化的快速發展以及多年寬松的貨币環境等。但今後，這些外部環境都将發生變化，住房市場也不可能持續保持過去的高增長格局，今後應更追求發展的質量、保持發展的穩定性。

從住房政策方向來看，提高政策的針對性，優化政策管理也十分必要。主要方面有：

一是嚴格防範風險，确保金融安全。最關鍵的就是要堅決守住“杠杆”這個底線，堅決不能搞過低的首付和利率，特别是要嚴防通過虛假合同騙貸等行為。銀行應嚴格按政策和風險防控的要求，嚴格對企業開發貸款和個人按揭貸款進行審核發放，同時根據地區差異，差别化的信貸政策必須堅持，以防止投機資金進入住房市場。

二是根據各地實際需求，把握好土地供應的節奏。對人口密集、需求旺盛的大城市，要調整土地利用結構，加大住宅用地在城市建設用地中的占比，穩定市場秩序；而對那些需求增長放緩、去庫存壓力較大的城市，應放慢住房用地供應節奏，不要再搞粗放低效的大規模土地供給。

三是保持政策的連續性和穩定性，穩妥進行改革探索。在住房市場上，應堅持差别化的财稅和信貸政策，堅決抑制住房市場的投機投資性需求的增長。在管好增量、盤活存量的宏觀金融政策下，應有序推進房地産企業直接融資的改革，既讓房地産企業直接承擔風險；也促使社會投資從房地産的實物形态轉為證券化方式，有利于增加供給；還可以化解商業服務性地産的缺少長期資金帶來的經營風險。

四是完善住房供應體繫。一方面，切實落實好保障性安居工程政策，讓低收入群體真正得到實惠。而改善性住房需求應主要由市場提供予以滿足；另一方面，針對當前住房的主要矛盾，應加大力度對首次置業的“夾心層”住房需求給予政策支持，通過“共有産權”的辦法解決增值收益分配問題，通過政策性金融提供有效購房支持；最後，還應關注老齡化趨勢下的養老服務社區建設，通過土地和稅收政策支持滿足大衆養老的居住需求。

秦虹 住房和城鄉建設部政策研究中心主任